【正文】 觀的復(fù)雜城市發(fā)展工程中的重要環(huán)節(jié)。尤其是產(chǎn)品的組合比例、業(yè)態(tài)的優(yōu)化選擇 ,特別是投資回報(bào)的多重空間包括實(shí)際開(kāi)發(fā)節(jié)奏都與一個(gè)城市的發(fā)展思路、規(guī)劃方向、人口構(gòu)成和消費(fèi)水平乃至風(fēng)俗習(xí)慣等要素相關(guān)聯(lián)，更與投資商的資金實(shí)力、團(tuán)隊(duì)能力、管理水平和資源程度密不可分。 ? 關(guān)于城市綜合體還一直有一個(gè)小爭(zhēng)論，就是中心型的，鬧市型住宅會(huì)不會(huì)成為高端的住宅。而且人流很喧嘩會(huì)降低生活品質(zhì)，但如果能和一個(gè)城市的景觀，自然資源能夠很好的結(jié)合，甚至人造的景觀和均衡的動(dòng)靜分離，把居住部分和自然的景觀做了一個(gè)很好的結(jié)合，同時(shí)可以利用高科技和高智能的設(shè)施與高端的材料、空間和功能很好的結(jié)合，既能享受都市商業(yè)的繁華和便利，又能提高居住和生活的品質(zhì)和格調(diào)，同樣可以營(yíng)造高尚的社區(qū) 。 不同類型的綜合體產(chǎn)品的組合比例決定了投資及回報(bào)的變化 ，不同資金實(shí)力的投資商也影響其產(chǎn)品模型和投資回報(bào)模型的差異。 ? 城市綜合體一定是城市的中心和副中心地段，包括它整個(gè)資源的整合會(huì)成為一個(gè)城市未來(lái)的 地標(biāo)性建筑 。 ? 所有的綜合體經(jīng)過(guò)十幾年的培育和擴(kuò)張，它的資本會(huì)翻幾倍甚至幾十倍。 ? 中國(guó)的銷售價(jià)格很高，但是資產(chǎn)價(jià)格，我們跟國(guó)外的發(fā)達(dá)國(guó)家的差距都是 10倍以上。像香港平方尺的銷售價(jià)格和我們平方米銷售的價(jià)格是一樣的。 ? 尤其是 核心地段不可復(fù)制，這是它唯一的資產(chǎn)價(jià)值的最大亮點(diǎn) 。第二個(gè) 資產(chǎn)價(jià)格，租金的模式，最后可以通過(guò)資本市場(chǎng)得到一個(gè)更大的提升 。為什么要成為一個(gè)城市綜合體，就是政府對(duì)土地價(jià)值最大化的一個(gè)支持力度，所有開(kāi)發(fā)商多年的經(jīng)驗(yàn)，包括它成為一個(gè)城市中心，文化中心，它未來(lái)的集聚性會(huì)在未來(lái)市場(chǎng)有一個(gè)體現(xiàn)。 ? 已經(jīng)成為政府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者最好的中國(guó)城市開(kāi)發(fā)的案例 。城市綜合體一定是中國(guó)城市化建成的標(biāo)志， 開(kāi)發(fā)商投資的最佳的模型 ，也會(huì)成為城市居民生活提升的一個(gè)最好的引領(lǐng)性場(chǎng)所。 ? 在中國(guó)為什么政府、市長(zhǎng)愿意做綜合體？開(kāi)發(fā)商為什么會(huì)做綜合體？投資者和消費(fèi)者為什么愿意投資綜合體或去消費(fèi)？ 政府、市長(zhǎng)愿意做綜合體 ，是因?yàn)槌鞘行枰獦?biāo)志和名片，綜合體可以極大地 提升城市的想象 ，滿足政績(jī)工程的需求；拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展 。 ? 開(kāi)發(fā)商為什么會(huì)做綜合體 ，是因?yàn)榫C合體不僅是一個(gè)集約的產(chǎn)品模型更是一個(gè)合理的投資模型，尤其在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融體系和金融產(chǎn)品缺失的情況下， 可以通過(guò)銷售與持有類型產(chǎn)品的比例和組合、開(kāi)發(fā)順序和周期的調(diào)整，完成資金的長(zhǎng)短結(jié)合和良性循環(huán) 。有效地解決變現(xiàn)和運(yùn)營(yíng)的的矛盾。 ? 投資者和消費(fèi)者為什么會(huì)買，或者愿意去投資綜合體 ，無(wú)疑是因?yàn)榫C合體的多種屬性決定了它價(jià)值最大化的可能和空間。 一般，城市綜合體基本需建 15萬(wàn)平米的面積，要輻射 20萬(wàn) —30萬(wàn)的消費(fèi)群，它的規(guī)模和體量會(huì)成為一個(gè)多元中心。城市綜合體它的產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的多元組合注定會(huì)成為一個(gè)城市的時(shí)尚消費(fèi)中心，它的功能決定了 ? 第一 寫字樓會(huì)成為一個(gè)城市商務(wù)人群集合的場(chǎng)所 。 ? 第二 酒店會(huì)成為一個(gè)城市旅游人口集聚的場(chǎng)所 。公寓或住宅又匯聚了城市最高端和前衛(wèi)的市民，而購(gòu)物中心尤其購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、會(huì)展等一站式的功能和服務(wù)積聚了城市最具活力的消費(fèi)群，最大化地實(shí)現(xiàn)建筑、業(yè)態(tài)和人群的互補(bǔ)、聯(lián)動(dòng)和共享 。如果在和城市的中心廣場(chǎng)和結(jié)合在一起的，必定成為市民公共活動(dòng)文化中心。 ? 大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)；集公園、公寓、商場(chǎng)、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂(lè)、會(huì)所于一體。 ? 三大選址標(biāo)準(zhǔn) ? 城市綜合體屬于綜合性物業(yè)，由于對(duì)其建筑密度及容積率有特定的要求，所以最可能分布于城郊結(jié)合部，這樣才能獲得足夠大的開(kāi)發(fā)地塊，以保證有足夠的空間實(shí)現(xiàn)低密度的建筑模式。 ? 城市綜合體項(xiàng)目選址一般符合下列三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)之一： ? 項(xiàng)目選址三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) ? 項(xiàng)目所在位置為城市核心區(qū) ? 有人流和消費(fèi)基礎(chǔ) 項(xiàng)目位于城市中心 ? 是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn) 位于新開(kāi)發(fā)區(qū) （典型案例 北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在 CBD區(qū) 北京國(guó)瑞城在有發(fā)展前景的崇文區(qū) 世茂 ?；蝶湖灣位于有 “ 上海后花園 ” 之稱的昆山 ） ? 必須有營(yíng)造園林景觀的基礎(chǔ) ? 大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營(yíng)造園林景觀的基礎(chǔ)。 ? 必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢(shì) ? 城市綜合體與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。最好位于地鐵站或交通便利位置。 ? 交通的便利將為城市綜合體項(xiàng)目帶來(lái)大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化 。 ? ? 必須營(yíng)造齊備的生活系統(tǒng) ? 為滿足城市精英階層的居住、消費(fèi)、休閑、娛樂(lè)、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)，其中 必須具備一定規(guī)模的大型購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店和國(guó)際化寫字樓 。 ? 同時(shí)，因?yàn)榫C合體建筑包含多方面內(nèi)容，所以一個(gè) 綜合體要有自己的一個(gè)專業(yè)的物業(yè)管理公司，根據(jù)不同的功能部分引進(jìn)最為專業(yè)的合作伙伴，共同來(lái)管理項(xiàng)目，來(lái)為業(yè)主提供周到的服務(wù) 。 ? 城市綜合體的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要強(qiáng)大的資金支持，其價(jià)值如何使 現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速的最佳 成了最核心的問(wèn)題。 ? 對(duì)于可銷售的住宅、公寓、寫字樓以及 LOFT、攀 HOUSE可以實(shí)現(xiàn)短期的資金快速回籠，保障資金的現(xiàn)金流量； ? 商業(yè)、酒店的租金回報(bào)和經(jīng)營(yíng)回報(bào)，平衡現(xiàn)金流速； ? 隨著持續(xù)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)培育帶來(lái)的 人氣提升