ygjgkg項目可行性分析報告(已改無錯字)
2022-08-30 23:12:58 本頁面
【正文】 商鋪銷售單價的確定用市場比較法確定銷售價格的上限（平均價格）本項目商鋪價格市場比較法系數修正表項目名稱本案周邊1周邊2周邊3周邊4標準均價（元/㎡）待估交易時間修正02312交易情況修正00000區(qū)域因素交通0+15+15+5+15繁華度0+35+25+10+35小計0+50+40+15+50個別因素層高01111小計01111修正后均價商鋪平均標準價＝（a＋b＋c＋d）247。4=e元/平方米本案商鋪的價格預測：本案商鋪平均價格=現時平均價格（1+房地產價格走勢幅度+宏觀政策影響）=元/平方米。用成本法確定銷售價格的下限商鋪銷售單價：㎡建議銷售單價綜合考慮項目周邊商業(yè)氛圍等因素，建議商鋪銷售單價：元/㎡。三、車位銷售單價的確定四、項目總銷售收入的確定根據成本估算及市場研究的結果，確定該項目的銷售從建設經營期的第2期開始銷售，整個銷售過程大概按三期分批進行，按照建議住宅均價為元/㎡，車位均價為萬元/個,商鋪整體均價為元/㎡,以此計算實際的銷售收入。詳見銷售總收入預測表（表20）和銷售收入分批按比例預測表（表21）。表20：銷售總收入預測表項目可銷售面積（㎡）建議銷售單價（元/㎡）銷售收入（萬元）住宅商鋪車庫合計表21：銷售收入分批按比例預測表期數項目可銷售面積（㎡）建議銷售單價（元/㎡）銷售收入（萬元）銷售比例（%）合計（萬元）2期住宅商鋪車庫3期住宅商鋪車庫4期住宅商鋪車庫5期住宅商鋪車庫6期住宅商鋪車庫五、項目住宅定價模擬均價確定根據以上方法測算可得出項目推出時住宅的基礎均價（Pa）約為元/平方米。項目中具體單位定價模擬公式Pu＝Pa（1177。B）（1177。D）（1177。S）（1177。F）U其中：216。 B為日照系數，東、南朝向單位取正值，西、北朝向單位取負值。216。 D為景觀系數，根據不同單位景觀視野實現程度確定。216。 S為戶型系數，復式單位取正值，遺憾單位取負值。216。 F為樓層系數，均價層以上的取正值，均價層以下的取負值。216。 U為隨機系數，根據實際情況（如單位附近有機房干擾、樓道電梯及行人干擾等）確定。具體單位定價模擬在此以一個假設單位進行定價模擬，作為其他單位定價模擬過程的參考。216。 該單位的假設條件如下：南向；景觀好；既非復式單位也非遺憾單位；位于12層小高層中的第9層（比中間基準層高2層）；無特別的不良因素干擾。216。 結合市朝向、景觀、樓層價差等因素對產品價格影響的一般情況，分別給予日照系數B（%）、景觀系數D（1%）、樓層差價F（%）一個測算值。216。 則該單位定價為：Pu＝Pa（1177。B）（1177。D）（1177。S）（1177。F）U＝2700（1＋%）（1＋1%）（1＋0）（1＋2%）1＝2851元/平方米 第十章：項目財務評價 一、財務評價技術線路為了評價該項目經濟效益方面的可行性，在產品定位、產品設計、收集相關估算指標的基礎上，首先估算該項目的投資額及計劃資金籌措。也就是根據經驗人士的給值和相關資料的查找對該項目的開發(fā)成本、開發(fā)費用進行估算，再根據得到的資金投入估算值擬訂資金籌措計劃。接著測算銷售收入。本項目的銷售單價主要以市場比較法結合成本法來確定。銷售情況按四批計算并得出總銷售收入。在前面的基礎上可以進行項目的財務評價。財務評價是由稅金、損益表、全部投資現金量表、自有資金現金流量表的計算得出該項目的靜態(tài)指標和動態(tài)指標，然后與房地產同行業(yè)的指標相比較。通過資金來源與運用表可看出本項目的貸款償還能力和自身平衡能力。再進行項目的不確定性分析，其中包括盈虧平衡分析和敏感性分析。從敏感性分析方面可知影響項目經濟效益最為敏感的不確定因素。因此分別計算出敏感因素上下波動時靜、動態(tài)指標的變化和投資盈利的臨界點，從中體現其抗風險能力的大小。二、財務評價稅金計算本項目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表22）表22：銷售稅金及附加表序號項目建設經營期1234561銷售收入2銷售稅金及附加營業(yè)稅城市建設維護稅教育附加防洪工程維護費印花稅產權登記費3土地增值稅注：①營業(yè)稅5%；城建稅為營業(yè)稅的7%；教育附加稅為營業(yè)稅的5%；%提??；％提??；％提取。②土地增值稅=[銷售收入－（總成本費用+銷售稅金及附加+開發(fā)成本20%）]30%。損益表與靜態(tài)盈利分析1）項目損益表表23：損益表序號項目合計建設經營期1234561銷售收入2總成本費用3土地增值稅4銷售稅金及附加
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