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2022-08-29 22:16:24 本頁面
【正文】 威 脅 (T) 現(xiàn)代新型寫字樓概念，帶來的優(yōu)勢 區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對純寫字樓市場沖擊大 區(qū)域競爭對手不多，近2年來不會出現(xiàn)較多寫字樓項目 受區(qū)域內(nèi)成熟的甲級寫字樓如泰和、武廣、世貿(mào)大廈影響較大供應(yīng)，為本案提供市場機會 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，商務(wù)活動頻繁，帶來市場需求 合理準確的市場及產(chǎn)品定位，在檔次上避開甲級寫字樓沖擊，擴大了項目市場層面 【四 項目定位】根據(jù)對漢口片區(qū)寫字樓市場的分析，結(jié)合本案狀況，我司認為：低檔次寫字樓是本案應(yīng)努力避免的開發(fā)選擇。理由：以嘉鑫假日廣場、長源大廈、皇冠大廈、元辰國際、同城大廈等為代表的一大批商務(wù)公寓樓，無論在地段、價格、實用率、建筑規(guī)模上均占據(jù)著絕對優(yōu)勢。這類公寓式寫字樓產(chǎn)品對中小企業(yè)寫字樓市場具有一定的略奪性。本案若以小面積、低總價來沖擊中小企業(yè)寫字樓市場，高單價與低使用率的弱點將會給銷售帶來致命打擊。設(shè)計上的先天不足很難讓本案進入豪華甲級寫字樓行列。理由：◎ 本案所立基之解放大道寶豐路段，并非中心商務(wù)區(qū)；◎ 18層框架結(jié)構(gòu)，造型簡單、設(shè)計傳統(tǒng)；◎ 企業(yè)知名度、企業(yè)實現(xiàn)力均有待提高與發(fā)展；◎ 沒有豪華大堂支撐。由此可見單純從產(chǎn)品現(xiàn)有功能和市場的一般規(guī)律出發(fā)，很難尋求到本案的市場支持點。如不采取非常之手段，滯銷將是情理之中的結(jié)果。 在為本案銷售預(yù)備方案所作的市場調(diào)查中，我司發(fā)現(xiàn)以下情況：◎ 前期以低價格進入公寓式寫字樓的大量企業(yè)中，相當數(shù)量的企業(yè)已得到了長足的發(fā)展。伴隨著時間延遞，破舊的大堂、擁擠低速的電梯，住家人員提著菜籃子與白領(lǐng)職員同進同出的尷尬，緊張的停車位、落伍的大樓外觀已使他們?nèi)諠u滋生尋求辦公新址的想法。◎ 現(xiàn)有甲級寫字樓中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金、物管費、停車費，低實用率，中央空凋、其中央送風系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，加上非典時期帶來的恐懼感使這些企業(yè)和員工的情緒變得焦慮不安和無奈，并對由此這種高昂的代價產(chǎn)生動搖。新一代健康智能寫字樓帶動寫字樓市場悄然進入二次置業(yè)時代。我司認為：上述市場情況正是新一代寫字樓產(chǎn)品的市場需求動力。未來的寫字樓產(chǎn)品，誰能改善這種狀況，誰能滿足這種需求，誰就能成為市場上的佼佼者。那么這是一個怎樣的市場呢？★ 寫字樓的新市場——二次置業(yè)市場。武漢的寫字樓供大于求已是不爭之實，新的寫字樓產(chǎn)品唯有去爭取現(xiàn)仍在舊寫字樓中的企業(yè)，進行重新認購，重新選擇，這便出現(xiàn)了二次認購、二次置業(yè)。效果分析： ◎ 寫字樓二次置業(yè)屬市場空白點，競爭者少； ◎ 本案定位于二次置業(yè)市場，可迅速占領(lǐng)市場營銷的至高點，形成旺銷； ◎ 本案作為第一個寫字樓市場的二次置業(yè)樓盤，其形象備受市場關(guān)注，可與競爭個案形成有效差異，避免同質(zhì)竟價帶來的利益損失?！?寫字樓二次置業(yè)——看準現(xiàn)代化。我司認為要占有二次置業(yè)市場，首要是實現(xiàn)現(xiàn)代化。無論是外觀設(shè)計、建筑選材、空間規(guī)劃、配套設(shè)施都要注入強烈的現(xiàn)代元素，以滿足企業(yè)現(xiàn)代化的需求。 效果分析： ◎ 現(xiàn)代化是現(xiàn)代企業(yè)的必然要求，實現(xiàn)現(xiàn)代化也是實現(xiàn)消費者需求。 ◎ 現(xiàn)代化是功能的升級，借此可有效淡化本案外觀形象一般，建筑物不夠大氣磅礴的弱點。 ◎ 現(xiàn)代化是一種文化概念，是波濤置業(yè)公司企業(yè)理念的外延，也是本案在市場銷售中的美麗外衣?！?辦公現(xiàn)代化——升級企業(yè)發(fā)展的要求。因此本案市場定位于已經(jīng)取得長足發(fā)展的中型企業(yè)、務(wù)實進步的大型企業(yè)、開拓創(chuàng)新的新型企業(yè)、格調(diào)高雅的智慧型企業(yè)。由此建議：將本案建筑按東西分為A、B兩座，每層樓規(guī)劃為二個銷售單位，每個銷售單位面積約為500M2。 效果分析： ◎ 通過提高銷售總價來提升企業(yè)檔次，從而達到產(chǎn)品的升華。 ◎ 重新規(guī)劃的使用率由原來的65%上升為90%，形成與一般甲級寫字樓強烈對比優(yōu)勢。 ◎ 重新規(guī)劃后的大空間格局可減少在隔墻、電梯前廳、公共走道、公共衛(wèi)生間等方面的成本投入，從而形成價格優(yōu)勢?！?開放、透明——現(xiàn)代企業(yè)的第一特性。現(xiàn)代企業(yè)是開放的，因此可以獲得高度優(yōu)化的人才組合?，F(xiàn)代企業(yè)是透明的，因此沒有明爭暗斗的企業(yè)內(nèi)耗，只有清晰的工作規(guī)程、明確的工作目標、良好的經(jīng)營效益。適應(yīng)這一現(xiàn)代元素的建筑空間也就是開放透明的空間。 由此建議：本案產(chǎn)品空間規(guī)劃為無隔斷的開放性空間，外立面為通透性較強的大開間落地玻璃，最大限度地展現(xiàn)通透性。效果分析： ◎ 開放性的空間更能滿足企業(yè)個性的張揚； ◎ 大開間落地鋼化玻璃的應(yīng)用可有效提升產(chǎn)品檔次，降低價格阻力； ◎ 使得建筑外觀華麗、尊貴，彌補了建筑外形設(shè)計一般的缺陷；★ 健康——現(xiàn)代企業(yè)的需求，也是現(xiàn)代人本需求的首要特性?，F(xiàn)代的企業(yè)是健康的、向上的、活力的，因為這些得以壯大，具備可持續(xù)發(fā)展的無窮潛力。積極向上的企業(yè)需要有健康心態(tài)的員工。健康的員工需要有健康自由的空間環(huán)境。因此，能夠滿足二次置業(yè)需求的寫字樓是在健康文化倡導(dǎo)下的，是具有健康空間的，是具有健康設(shè)施的。由此，我司建議：A、 ，讓空氣得到更好的分層排布。B、 注重自然通風，讓建筑的南北優(yōu)勢得到最大發(fā)揮；C、 注重采光，最大限度利用自然光辦公；D、 注重勞逸結(jié)合，在頂層平臺設(shè)置健身房，臺球館、乒乓球館，讓白領(lǐng)在工作之余放松心情，改善一下心肺功能，增強并保持良好的體魄。E、 每層衛(wèi)生間處設(shè)置帶有熱水供應(yīng)的沖涼房，讓辛苦工作的員工松弛一下神經(jīng)，清醒一下頭腦，清潔一下肌體。 效果分析： ◎ 上述方案的實施簡單易行，可操作性強； ◎ 關(guān)注健康就是關(guān)愛生命，關(guān)注健康就是關(guān)愛消費者； ◎ 健康是社會的潮流，也是其他樓盤所不足的地方，可有效形成本案的優(yōu)勢；★ 簡約——現(xiàn)代的時尚元素?，F(xiàn)代的社會物流加快，信息提速。人們已沒有太多時間去體會舞文弄墨的豪情、吟詩頌詞的雅性、花前月下的浪漫、午后陽光的悠閑。他們要
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