【正文】 4502421387201店中店120187203476650707202店中店9014040443748243店中店70109203587391700404高檔餐飲或影院等5078003587279786005生活家（大眾餐飲、娛樂）5078003587279786006生活家（大眾餐飲、娛樂）5078003587279786007SPA（或停車位）4067203587241046408SPA（或停車位）4067203441231235209商務(wù)辦公（咖啡、茶座）45756031862408616010商務(wù)辦公（咖啡、茶座）457560290221939120合計551358564定價依據(jù)（1）奧特萊斯該業(yè)種檔次和附加值高，對項目整體的形象有一定的提升作用，因此在租賃價格環(huán)節(jié)應(yīng)該考慮給予一定優(yōu)惠，此外，從樓層規(guī)劃上位于負樓，因此租金建議定為55元/平方米。（2）店中店該業(yè)態(tài)應(yīng)定位與香港精品坊屬于同檔次業(yè)種，因此租金取值與方案二一致。（3）生活家該業(yè)態(tài)位于項目6樓，人流和商氣會受到一定負面影響，因此建議其租金相對方案三下調(diào)10%左右，不突破專業(yè)店常規(guī)上限，定位為50元/平方米。（4）SPA該業(yè)種與高檔餐飲、俱樂部針對的消費層面基本一致，因此建議在租金定位上取同一水平，即40元/平方米。（5）商務(wù)辦公同前三方案。九、定位方案對比我們認為，對于大型商業(yè)物業(yè)來說，判斷其定位的優(yōu)劣有以下幾個并重的指標(biāo)：總收益、招商難度、變現(xiàn)能力、各業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)性（對經(jīng)營情景往往有根本影響），現(xiàn)按這幾個指標(biāo)將四套定位方案列表對比如后。方案總收益排序招商把握排序變現(xiàn)能力排序業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)性排序綜合排序131111223232342123414344說明：——招商難度比較方案一主力店為面向高檔百貨商家統(tǒng)一招商，且高檔百貨為重慶目前市場空缺，我們認為成功可能性較大，方案三也類似。但方案二、四均涉及分零，體量、布局在招商前期難以準(zhǔn)確的控制，整體招商成功的可能性相對較小?！儸F(xiàn)能力比較方案一、三主力店租賃期限長，收益穩(wěn)定，帶租約出售難度?。环桨付谡猩踢^程中商鋪已經(jīng)分零，銷售有一定難度；而方案四的大眾餐飲、娛樂穩(wěn)定性差，變現(xiàn)難度最大。——業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)性比較方案一高檔百貨和高檔俱樂部檔次協(xié)調(diào)，形象統(tǒng)一，經(jīng)營協(xié)調(diào)性視為最佳，方案三業(yè)態(tài)之間沒有太大的互補，但不影響；方案二、四在定位描述上比較協(xié)調(diào)，但商家太多，尤其是主力店分零，很難保證整體的良莠狀況，所以經(jīng)營協(xié)調(diào)性認為較差。十、營銷推廣計劃（一）入市時機建議我方建議雙方在對項目定位方案達成共識后，即全面開展項目裙房的推廣工作，原因如下：高檔百貨定位是項目最優(yōu)定位方案，但目標(biāo)商家數(shù)量比較有限，并且重慶的消費能力也不足以支撐多家高檔百貨同時經(jīng)營，所以我們應(yīng)盡可能的做到招商在前。其他定位業(yè)態(tài)同樣面臨著市場競爭的問題，在前文中我們曾經(jīng)提及，解放碑目前商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量已趨飽和，但仍不斷有新項目推出招商，時間越長，面臨的競爭態(tài)勢就越復(fù)雜，越激烈。從周邊規(guī)劃發(fā)展看，城市之冠、十八梯民俗風(fēng)情街都還沒有動工建設(shè)，想等到這兩個項目基本成型、區(qū)域整體形象得到質(zhì)的提升后再推出招商是不現(xiàn)實的。輕軌10月通車對項目來說是一個大的利好，但無論是商家還是消費者，對輕軌都有比較高的認知度，目前招商輕軌效應(yīng)不會受到較大幅度的削弱。從企業(yè)的角度看，提早入市、實現(xiàn)資金的較快回籠，能夠切實降低風(fēng)險，并減少后期運作的壓力。（二）營銷節(jié)奏建議營銷節(jié)奏控制原則（1）先銷售可分零樓層。（2）首先按方案一招商，如果不成功則方案二、四同時進行（都以香港精品坊為主力業(yè)態(tài)），最后是方案三。（3）一旦招商成功即帶租約銷售該樓層產(chǎn)權(quán)。我們建議將項目的營銷劃分為四個階段。第一階段（1）時間周期——7月。（2）目標(biāo)任務(wù)銷售可分零樓層40%以上，針對定位方案一、二商家進行試探性推廣。（3）建議原因A、負三、四、五層定位為凈菜市場，在鋪位劃分確定、宣傳資料設(shè)計制作到位、賣場裝飾包裝完成后即可銷售。從目前市場形勢來看，凈菜市場攤位由于投資額小、經(jīng)營前景穩(wěn)定，很受投資戶關(guān)注和青睞，相應(yīng)銷售業(yè)績比較有保證。B、車位收益前景同樣也是比較有保證的，我們認為在價格合理的條件下，銷售難度應(yīng)該不大，因此建議一并銷售。（4）工作推進計劃A、營銷準(zhǔn)備期（一個月），主要完成的工作內(nèi)容包括：——招商、銷售資料的設(shè)計制作。——賣場定點、確定裝修方案并力爭完成裝修及布置。B、銷售及招商初步實施（一個月）——爭取實現(xiàn)分零銷售樓層40%以上銷售率，預(yù)計凈菜市場銷售速度應(yīng)快于車位銷售速度。——在招商方面，完成對定位方案一目標(biāo)商家的資料收集和信息告知，并著手試探取得政府對定位方案二的支持力度，包括經(jīng)營稅收的減免可能性，以及能否由政府為招商搭臺（出面組織到香港的招商活動）。第二階段（1）時間周期——9月。（2）目標(biāo)任務(wù)爭取成功實現(xiàn)部分樓層招商，并準(zhǔn)確評估判斷大型高檔百貨商家進場可能性。（3）工作推進計劃A、在兩個月內(nèi)完成部分樓層的招商，從目前形勢看，比較可能的進展?fàn)顩r是先成功引進一個中等規(guī)模的專業(yè)店，即負一、二層，因為從項目的口岸條件看，支撐一個家居或醫(yī)藥超市難度不太大，相應(yīng)招商拓展有可能相對順利。 B、在和平路以上樓層所定位業(yè)態(tài)，憑借我司積累的商家資源，在兩個月內(nèi)應(yīng)該可以判斷出其進場可能性。（4）租金及相關(guān)優(yōu)惠建議A、租金專業(yè)店（家居、醫(yī)藥超市）建議租賃期內(nèi)平均月租金不低于35元/平方米，起始租金不低于25元/平方米，租賃期限不低于10年。高檔百貨建議租賃期內(nèi)平均月租金不低于70元/平方米，起始不低于50元/平方米，租賃年限不低于20年。 B、優(yōu)惠措施 考慮到商家進場需投入裝修、開業(yè)前需廣告造勢、市場培育需要時間，建議給予一定的免租期作為優(yōu)惠，這也是商家較為樂意接受的一種優(yōu)惠方式。根據(jù)重慶目前市場常規(guī)和我司的招商經(jīng)驗，我們認為醫(yī)藥超市和家居給予半年的免租優(yōu)惠較為合理。高檔百貨由于對項目定位影響大，且一旦進場后有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性，建議給予半年以內(nèi)的免租優(yōu)惠，特別具有品牌效應(yīng)的高檔百貨可適當(dāng)放寬。第三階段（1）時間周期——11月。（2）目標(biāo)任務(wù)開始銷售已成功招商樓層產(chǎn)權(quán)，如招商方案一無可行性，則招商方案二、四同時推進，并開始與方案三目標(biāo)商家聯(lián)系。如招商百貨或香港精品店招商成功，而高檔餐飲、俱樂部招商同樣陷入困境，則立即進行將6—10樓規(guī)劃為寫字樓的銷售準(zhǔn)備（3）工作推進計劃A、完成相關(guān)銷售資料制作，并按部就班執(zhí)行各項相關(guān)工作。B、如方案一被確定為在半年內(nèi)無招商成功可能性，則組織至香港的招商活動。（4）租金A、參照定位方案二租售收益表。 B、基本等同于對高檔百貨的優(yōu)惠方案。第四階段 如方案一、二、四無法成功招商，則專注于對生活家或同類大型專業(yè)市場的招商，并著手挖掘新的定位方向。（三）項目案名及營銷主題建議項目案名建議（1）優(yōu)度國際（UINTERNATIONAL）命名主要取向是其英文諧音（YOU DO）， U也可以在包裝中延展為UP（向上）、UNION（聯(lián)合），符合城市中心物業(yè)應(yīng)具有的現(xiàn)代氣息，也符合精英階層的意識形態(tài)?！皟?yōu)度”本身也有一定的雅皮氣息，并且上口易記憶。（2）富頓中心 取音譯FREEDOM，簡單上口，有一定的涉外氣息。LOGO示意（3）百富廣場 有創(chuàng)造財富的意涵，由此兩棟塔樓可分別命名為“金座”、“銀座”。（4）國際港項目在較場口區(qū)域位置類似一個港口，比較貼切。營銷主題目前塔樓功能定位未最終確定，因此營銷主題僅針對商業(yè)部分建議。（1）定位方案一（高檔百貨為主力業(yè)態(tài)）——質(zhì)感品讀特區(qū)（2）定位方案二（香港精品坊為主力業(yè)態(tài)）——完全香港，非常鋒度（3）定位方案三（香港精品坊+奧特萊斯為主力業(yè)態(tài)）——先鋒時尚第一站（4）定位方案三（生活家或其他專業(yè)市場為主力業(yè)態(tài)）——專業(yè)經(jīng)營首席口岸(四)項目營銷策略除正常的招商優(yōu)惠外，根據(jù)項目的客觀條件，我們認為有以下幾點在執(zhí)行過程中需要特別注重：招商節(jié)奏控制針對每套定位方案，先進行主力店招商。因為主力店往往在很大程度上確定了項目商業(yè)部分的功能屬性和形象檔次，輔助業(yè)態(tài)在經(jīng)營過程中對主力店也有非常強的依賴性，主力店招商未成功的條件下，輔助業(yè)態(tài)的招商難度比較大。并且如果提前引進一些輔助業(yè)態(tài)，項目各業(yè)態(tài)的協(xié)調(diào)性也難以得到有效的保證。充分發(fā)揮企業(yè)的軟性作用項目曾經(jīng)長時間停工，對形象有較大的不利影響，如何增強客戶對項目的信心是在營銷中需要解決的問題，因此在推廣尤其是前期宣傳中應(yīng)該加大對企業(yè)的的宣傳力度，讓商家和消費者了解沈記，信任沈記，對項目的推廣能夠起到非常積極的作用。盡量爭取政府的支持項目的盤活對較場口區(qū)域形象有很大的改良作用，因此操作過程中有向政府申請支持的基本條件，爭取的方向主要在以下兩個方面：一是對部分商家免稅；二是由政府組織招商活動。重慶宏佳房地產(chǎn)交易有限公司附件一：較場口片區(qū)規(guī)劃方案一、規(guī)劃要點十字金街：由民權(quán)路—解放碑步行街—中華路組成，打造地上地下立體式商業(yè)街。 景觀環(huán)線：由和平路和磁器路組成，主要交通干道的景觀大道．城市之冠－民生之冠：由新民路、潘家溝、石灰市三條道路圍合，重點發(fā)展為商務(wù)區(qū)。城市陽臺：十八梯區(qū)域，打造為渝中半島城市觀景臺。二、較場口城市空間格局：較場口城市空間結(jié)構(gòu)由景觀區(qū)、商業(yè)區(qū)商務(wù)區(qū)三大部分形成．景觀區(qū)：由較場口轉(zhuǎn)盤（霧都廣場）和十八梯區(qū)域（城市陽臺）組成。商業(yè)區(qū)：由得意地塊和好吃街二期組成。商務(wù)區(qū)：由合景大廈、萬豪地塊以及城市之冠組成。三、重點規(guī)劃區(qū)域民權(quán)路－中央步行街民權(quán)路規(guī)劃商業(yè)步行街中心地段，道路總長３０８米，南北兩端由霧都廣場和中華小廣場形成，街中有萬豪廣場，形成山城特色的商業(yè)景觀步行街。民權(quán)路北向解放碑商業(yè)步行街，南通＂城市陽臺＂，西接石灰市、民生路、萬豪路、中華路入口，東領(lǐng)中華路、磁器街入口．霧都廣場：位于民權(quán)路南端，十八梯山城傳統(tǒng)街區(qū)上坎，特有的山地落差造就良好的通江視野，與規(guī)劃中的綠色通廊相連，提高觀光價值．渝中區(qū)ＣＢＤ整體景觀的集中地，渝中半島南向城市的亮點，具有ＣＢＤ地標(biāo)的作用．好吃街二期：好吃街廣場：八一路與磁器街交接處，較場口商業(yè)步道中的重要節(jié)點．廣場功能：飲食文化與景觀藝術(shù)的結(jié)合．四　各街道規(guī)劃布局潘家溝－新民街－石灰市：設(shè)計人行步道，作為城市休閑穿越空間．八一路：好吃街二期地塊，形成山城特色的街景和街道空間萬豪地塊：以萬豪酒店前的＂城市綠色廣場＂為重點，建設(shè)其風(fēng)格高雅　清新的綠色廣場（萬豪廣場）．中華路：連接解放碑商業(yè)區(qū)和較場口地區(qū)，橫貫十字金街，作為城市陽臺步行系統(tǒng)與整個較場口地區(qū)車行交通交接點。和平路：加大綠化整治，形成層次清晰的街邊綠化帶和林蔭景觀步道．五、交通系統(tǒng)規(guī)劃車輛交通系統(tǒng)（1）人車分流，形成ＣＢＤ氛圍．（2）較場口轉(zhuǎn)盤：設(shè)架空步行天橋，利用轉(zhuǎn)盤作地下空間轉(zhuǎn)換（輕軌與汽車交通轉(zhuǎn)換），并在此公