【正文】 　　(4)土地使用合同；　　(5)建筑開(kāi)工許可證；　　(6)用地紅線(xiàn)圖?！　?．綜合竣工驗(yàn)收資料：　　——竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專(zhuān)業(yè)竣工圖及地下管線(xiàn)綜合布置竣工圖)；　　(1)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)；　　(2)公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)；　　(3)供水合同；　　(4)供電協(xié)議書(shū)、許可證；　　(5)供氣協(xié)議書(shū)、許可證；　　(6)有線(xiàn)電視合格證；　　(7)通信設(shè)施合格證；　　(8)電梯準(zhǔn)用證?！　?．施工設(shè)計(jì)資料：　　(1)地質(zhì)報(bào)告書(shū)；　　(2)全套設(shè)計(jì)圖紙：　　(3)圖紙會(huì)審?fù)ㄖ獑危骸　?4)設(shè)計(jì)變更通知單：　　(5)工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)：　　(6)重要的施工會(huì)議紀(jì)要：　　(7)隱蔽工程驗(yàn)收記錄：　　(8)沉降觀測(cè)記錄：　　(9)其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄?！　?．機(jī)電設(shè)備資料：　　(1)機(jī)電設(shè)備出廠合格證：　　(2)機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)(要求中文)：　　(3)機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；　　(4)設(shè)備保修卡、保修協(xié)議?！　?．業(yè)主資料：　　(1)已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話(huà)等；　　(2)已購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方式?！　?四)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別　　l．接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收?！　?．接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為?！　?五)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法　　l．驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求?！　?．驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法?！　?六)樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)　　1．主體結(jié)構(gòu)：　　(1)外墻不得滲水；　　(2)屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏?！　?．樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫皮，無(wú)起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。　　3．內(nèi)墻面：　　(1)抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬；　　(2)塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋損傷，色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿(mǎn)，線(xiàn)條順直?！　?．頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)脫皮，無(wú)裂縫，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)澤水痕跡，無(wú)污漬?！　?．衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏?！　?．木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮?！　?．門(mén)、窗?！　?1)門(mén)開(kāi)啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形；　　(2)門(mén)鎖、窗銷(xiāo)連接牢固，開(kāi)啟靈活；　　(3)玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷：　　(4)油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整：　　(5)電子防盜門(mén)通話(huà)清晰、完好、無(wú)銹跡：　　(6)不銹鋼防盜門(mén)光潔，線(xiàn)條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固；　　(7)高檔裝飾閡裝飾完整?！　?．樓梯、扶手：　　(1)鋼木樓梯安裝牢固，無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；　　(2)樓梯無(wú)裂縫，無(wú)表皮剝落。　　9．木裝修工程表面光潔，線(xiàn)條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固?！　?0．飾面磚表面平整，無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直?！　?1．油漆、刷漿色澤一致，無(wú)脫皮、漏刷現(xiàn)象。　　12．電器插座安裝牢固，符合左零右火規(guī)定，電源已接通正常?！　?3．有線(xiàn)電視已開(kāi)通，收視良好?！　?4．開(kāi)關(guān)安裝牢固，開(kāi)關(guān)靈活，接觸良好?！　?5．燈個(gè)安裝牢固，完好無(wú)損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常?！　?6．水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無(wú)損傷?！　?7．衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無(wú)污漬和刮花，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水通暢。　　18．給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無(wú)滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。　　19．地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水通暢，完好無(wú)損?！　?0．門(mén)鈴、對(duì)講電話(huà)安裝牢崮，操作靈活，效果良好?！　?1．防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無(wú)脫皮、銹跡，無(wú)裂紋、折損。　　22．其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常?！　?七)公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)　　1．天臺(tái)：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好?！　?．散水坡無(wú)下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。　　3．屋面避雷設(shè)施連接牢固?！　?．路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。　　5．綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固?！　?．道路：　　(1)路面平整，無(wú)水泥塊，無(wú)起砂、斷裂；　　(2)路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿(mǎn)，無(wú)缺角損傷；　　(3)塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角；　　(4)交通標(biāo)識(shí)線(xiàn)、路牌清楚完好?！　?．室外消防栓：　　(1)消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好；　　(2)消防設(shè)施配件齊全；　　(3)消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門(mén)完好，水壓充足?！　?．樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚?！　?．垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便?！　?0．保安崗?fù)ぐ惭b，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無(wú)損?！　?1．保安道閘安裝牢固，開(kāi)啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無(wú)損?！　?2．停車(chē)場(chǎng)地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良好?！　?3．單車(chē)、摩托車(chē)棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好?！　?4．明溝、暗溝排水暢通，不積水，無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。　　15．沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物?！　?6．護(hù)坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固?！　?7．臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無(wú)裂縫?！　?8．水池、水箱衛(wèi)生清潔，無(wú)滲漏?！　?9．信報(bào)箱安裝牢固，完好無(wú)損，標(biāo)識(shí)清楚，表面平整光潔。　　(八)機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收　　1．電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮?！　?．變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷?！　?．中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷?！　?．發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好。　　5．消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。　　6．給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損，安裝牢固，無(wú)滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整?！　?．保安監(jiān)控設(shè)備．同消防監(jiān)控設(shè)備?！　。ň牛┙庸茯?yàn)收遺留問(wèn)題的處理　　1．遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)：　　(1)對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；　　(2)對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題登記表》中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；　　2對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行；　　3對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行；　　4對(duì)于長(zhǎng)期解決不了，勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備：忘的形式將問(wèn)題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄?！　?十)《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長(zhǎng)期保存?！　∥?、記錄　　(一)《接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表》　　(二)《接管驗(yàn)收沒(méi)施、設(shè)備遺留問(wèn)題登記表》有償維修服務(wù)管理程序　　規(guī)范有償維修服務(wù)的管理工作,達(dá)到業(yè)主滿(mǎn)意的目的?！　　　∵m用于業(yè)主自有物業(yè)的報(bào)修?！　?. 權(quán)責(zé)　　?！　??！　　　o(wú)?！　?. 程序內(nèi)容　　 信息受理　　 各管理處、工程技術(shù)部為有償維修服務(wù)的業(yè)務(wù)受理部門(mén)，公司其他部門(mén)對(duì)業(yè)主的報(bào)修信息， 可按上述職責(zé)范圍通知相關(guān)部門(mén)主動(dòng)與業(yè)主接洽。　　 各管理處負(fù)責(zé)業(yè)主室內(nèi)的照明、電氣線(xiàn)路、用水配件、自用排污管道等的有償維修服務(wù)項(xiàng)目；工程技術(shù)部負(fù)責(zé)業(yè)主室內(nèi)的消防設(shè)備、配電柜（盤(pán)）、空調(diào)、門(mén)窗、計(jì)量用水電表等的有償服務(wù)項(xiàng)目，同時(shí)工程技術(shù)部還負(fù)責(zé)業(yè)主自有并由我司管理的室外財(cái)產(chǎn)的有償服務(wù)，包括配電房設(shè)備及供電電纜、配電柜（盤(pán)）、供水管道井內(nèi)設(shè)備、隔油池、弱電控制線(xiàn)路（不含通迅、網(wǎng)絡(luò)和有線(xiàn)電視）等?！　?過(guò)程處理　　 各有償服務(wù)責(zé)任部門(mén)在接到業(yè)主有償服務(wù)申請(qǐng)后，首先根據(jù)自己的人力、技術(shù)、時(shí)間、財(cái)力等資源確定是否有能力組織實(shí)施，如有困難應(yīng)向業(yè)主進(jìn)行解釋說(shuō)明。　　 業(yè)務(wù)部門(mén)對(duì)已受理的有償服務(wù)項(xiàng)目，如果公司有明確定價(jià)的項(xiàng)目，不管什么情況，應(yīng)嚴(yán)格按公司統(tǒng)一價(jià)格處理。　　 公司沒(méi)有統(tǒng)一定價(jià)的有償服務(wù)項(xiàng)目由業(yè)務(wù)部門(mén)主管按市場(chǎng)信息價(jià)向業(yè)主報(bào)價(jià),只有在征得業(yè)主認(rèn)可并確保公司利益后方可組織施工。　　 涉及到書(shū)面合同的有償服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照QP09《合同評(píng)審控制程序》執(zhí)行。　　 有償服務(wù)施工操作方式按QW2202《有償維修服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》進(jìn)行。　　 所有有償服務(wù)項(xiàng)目結(jié)束后應(yīng)有業(yè)主的驗(yàn)收記錄及回訪(fǎng)記錄，填寫(xiě)在QR1001《工作任務(wù)聯(lián)系單》上?！　?. 支持性文件　　 QW2201 有償維修服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)　　 QW2202 有償維修/服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)　　 QP09 合同評(píng)審控制程序　　7. 附件　　QR1001 工作任務(wù)聯(lián)系單有償維修服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)　　規(guī)范有償服務(wù)報(bào)價(jià)。　　　　適用于公司管理范圍內(nèi)的所有業(yè)主有償維修服務(wù)項(xiàng)目。　　　　，維修服務(wù)人員可根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)直接向業(yè)主報(bào)價(jià)　　，報(bào)價(jià)必須經(jīng)主管批準(zhǔn)。　　4定義　　無(wú)。　　5項(xiàng)目?jī)?nèi)容　　 標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目及價(jià)格　　序號(hào) 服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 備注　　1單相空氣開(kāi)頭安裝150元/個(gè)包工包料　　2三相DZ系統(tǒng)空氣開(kāi)關(guān)更換安裝（200A以下）500元/個(gè)包工包料　　3三相DZ系統(tǒng)空氣開(kāi)關(guān)更換安裝（225A以上）1000元/個(gè)包工包料　　4三相DZ系統(tǒng)空氣開(kāi)關(guān)更換安裝（315A以上）1500元/個(gè)包工包料　　5電流互感器更換安裝500元/套包工包料　　6單相電度表更換安裝200元/套包工包料　　7三相電度表更換安裝500元/套包工包料　　8配電柜移位700元/面不包材料費(fèi)　　9租用電表開(kāi)關(guān)箱100元/　　10更換1525mm水表100元/個(gè)包工包料　　11更換3240mm水表200元/個(gè)包工包料　　12更換50mm水表400元/個(gè)包工包料　　13樓頂空調(diào)冷卻塔供水系統(tǒng)安裝8001000元包工包料　　14信報(bào)箱安裝350元/個(gè)包工包料　　　　　　17宿舍區(qū)標(biāo)準(zhǔn)防盜門(mén)安裝800元/扇包工包料　　18宿舍區(qū)標(biāo)準(zhǔn)防盜網(wǎng)制作安裝78元/平方包工包料　　19更換閥門(mén)20元/個(gè)人工費(fèi)　　20門(mén)窗維修（不包換玻璃）100元/工日人工費(fèi)　　21木門(mén)更換100元/扇人工費(fèi)(包除門(mén)鎖、合頁(yè)之外的輔材)　　序號(hào) 服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 備注　　22窗式空調(diào)安裝220元/臺(tái)包工包料　　23一拖一分體空調(diào)安裝（有支架）350元/臺(tái)包工，材料中不包銅管　　24一拖二分體空調(diào)安裝（有支架）400元/臺(tái)包工，材料中不包銅管　　25洗手盆安裝2050元/個(gè)人工費(fèi)（材料費(fèi)另計(jì)）　　26吊燈安裝30100元/套人工費(fèi)（材料費(fèi)另計(jì)）　　27更換撬板開(kāi)關(guān)或插座10元/個(gè)人工費(fèi)（材料費(fèi)另計(jì)）　　28更換水喉1050元/個(gè)人工費(fèi)（材料費(fèi)另計(jì)）　　29疏通下水道30100元/個(gè)人工費(fèi)（材料費(fèi)另計(jì)）　　 無(wú)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的有償服務(wù)項(xiàng)目　　 國(guó)家或四川省有定額標(biāo)準(zhǔn)和綜合信息價(jià)的項(xiàng)目,按定額和信息價(jià)報(bào)價(jià)?！　?國(guó)家或四川省定額標(biāo)準(zhǔn)中無(wú)明確規(guī)定的項(xiàng)目，必須經(jīng)主管批準(zhǔn)或由主管親自與業(yè)主協(xié)商報(bào)價(jià)?！　?當(dāng)有償服務(wù)價(jià)格超過(guò)5000元時(shí)應(yīng)當(dāng)按工程報(bào)價(jià)處理。　　　　 QW2202有償維修服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)　　 四川省安裝工程綜合價(jià)格　　 四川省家裝工程市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格　　　　QR1001 工作任務(wù)聯(lián)系單有償維修服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)　　明確有償維修服務(wù)責(zé)任范圍，提高有償維修服務(wù)的顧客滿(mǎn)意度?！　　　I(yè)主自有物業(yè)的報(bào)修及工程改造項(xiàng)目?！　　　?管理處負(fù)責(zé)業(yè)主室內(nèi)力所能及的小修項(xiàng)目?！　?工程技術(shù)部負(fù)責(zé)業(yè)主申請(qǐng)的較為復(fù)雜的服務(wù)項(xiàng)目?！　　　o(wú)?！　　　?各管理處負(fù)責(zé)業(yè)主單元內(nèi)照明器具、線(xiàn)路、終端用水設(shè)備的維修及自用排污管道的疏通。工程技術(shù)部負(fù)責(zé)業(yè)主單元內(nèi)空調(diào)、門(mén)窗、裝