房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃(已改無(wú)錯(cuò)字)
2022-07-28 01:19:41 本頁(yè)面
【正文】 必然趨勢(shì)。 二、項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、報(bào)建、施工到驗(yàn)收的監(jiān)控 監(jiān)控的工作主要有幾方面： 建立項(xiàng)目品質(zhì)監(jiān)控體系。項(xiàng)目品質(zhì)主要包括設(shè)計(jì)品質(zhì)和工程質(zhì)量。工程質(zhì)量的控制可以通過(guò)招標(biāo)挑選有實(shí)力的施工單位，同時(shí)委托監(jiān)理公司、質(zhì)量監(jiān)察站進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控。項(xiàng)目公司不應(yīng)把主要的人力、物力用在對(duì)施工質(zhì)量的監(jiān)控上，其主要工作應(yīng)放在做好對(duì)設(shè)計(jì)品質(zhì)控制。對(duì)設(shè)計(jì)的監(jiān)控是項(xiàng)目管理中的難點(diǎn)，也是重點(diǎn)，工作中應(yīng)采取以下方式完善設(shè)計(jì)監(jiān)控體系： （1）進(jìn)行小區(qū)整體規(guī)劃及單體方案招標(biāo)，從中選擇最佳方案，由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)。這樣利用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使設(shè)計(jì)單位在競(jìng)爭(zhēng)中提高設(shè)計(jì)水平，項(xiàng)目公司從中選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用、品質(zhì)優(yōu)秀的方案。有些項(xiàng)目公司往往利用設(shè)計(jì)招標(biāo)選擇好的方案，再委托另外的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，這種方式不可取。因?yàn)橐皇菗p害中標(biāo)單位的積極性，不利于知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)；二是局部設(shè)計(jì)需要和整體設(shè)計(jì)吻合，不同的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)會(huì)影響整體效果。 （2）組織設(shè)計(jì)人員踏勘現(xiàn)場(chǎng)，提高對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的感性認(rèn)識(shí)，同時(shí)避免設(shè)計(jì)圖紙脫離實(shí)際，與現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境不協(xié)調(diào)。 （3）實(shí)行定量限額設(shè)計(jì)，使工程預(yù)算數(shù)額不超出投資計(jì)劃。設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)可以把方案的造價(jià)作為評(píng)標(biāo)的一項(xiàng)內(nèi)容，促使設(shè)計(jì)單位改變?cè)O(shè)計(jì)方法，由以往的單純?cè)O(shè)計(jì)變?yōu)樵O(shè)計(jì)與預(yù)算同時(shí)進(jìn)行，根據(jù)預(yù)算調(diào)整設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)階段控制投資是最有效的，利用優(yōu)化設(shè)計(jì)可以大大節(jié)省項(xiàng)目的造價(jià)。 （4）組織設(shè)計(jì)評(píng)審小組對(duì)各個(gè)專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，評(píng)審工作主要在規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)階段。評(píng)審小組由項(xiàng)目策劃、銷(xiāo)售、監(jiān)理等各方面負(fù)責(zé)人及各專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)家組成，對(duì)設(shè)計(jì)提出全面的意見(jiàn)。對(duì)設(shè)計(jì)的評(píng)審許多開(kāi)發(fā)公司往往依據(jù)個(gè)人的意見(jiàn)，由領(lǐng)導(dǎo)拍板，這樣缺乏科學(xué)性。 （5）安排合理的設(shè)計(jì)進(jìn)度，使出圖的時(shí)間與招標(biāo)、施工計(jì)劃吻合。 （6）通過(guò)合同明確規(guī)定設(shè)計(jì)的職責(zé)，規(guī)定設(shè)計(jì)質(zhì)量獎(jiǎng)懲方法。并要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須在工程進(jìn)展過(guò)程中親臨現(xiàn)場(chǎng)對(duì)施工進(jìn)行必要的監(jiān)督和指導(dǎo)。設(shè)計(jì)中往往會(huì)因?yàn)樵O(shè)計(jì)人員的疏忽造成業(yè)主的經(jīng)濟(jì)損失。 建立完善的進(jìn)度計(jì)劃及監(jiān)控體系。按項(xiàng)目的進(jìn)展過(guò)程可將進(jìn)度計(jì)劃分為：設(shè)計(jì)報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃、施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計(jì)劃、施工進(jìn)度計(jì)劃、配套設(shè)施工程進(jìn)度計(jì)劃、交樓后保修計(jì)劃等。同時(shí)與項(xiàng)目前期策劃工作進(jìn)度計(jì)劃、征地拆遷進(jìn)度計(jì)劃、銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃等各分項(xiàng)計(jì)劃要相互銜接，進(jìn)度計(jì)劃一經(jīng)確定，應(yīng)作為工作安排依據(jù)和工作考核標(biāo)準(zhǔn)。如由于人為的因素使進(jìn)度拖延，必須分析原因，追究單位或個(gè)人的責(zé)任。下面介紹各階段計(jì)劃的主要內(nèi)容： （1）設(shè)計(jì)報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃：主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體方案設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體施工圖設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、市政園林設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度； （2）施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計(jì)劃：主要內(nèi)容包括工程招投標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃、材料設(shè)備招投標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃、分項(xiàng)工程招標(biāo)計(jì)劃、施工臨時(shí)水電安裝進(jìn)度計(jì)劃、施工臨時(shí)設(shè)施進(jìn)度計(jì)劃、辦理施工前手續(xù)計(jì)劃； （3）施工進(jìn)度計(jì)劃：主要包括土建施工進(jìn)度計(jì)劃、水電設(shè)備安裝進(jìn)度計(jì)劃、材料定板定貨計(jì)劃、鋁合金門(mén)窗工程進(jìn)度計(jì)劃、木門(mén)及防火門(mén)工程進(jìn)度計(jì)劃等； （4）配套設(shè)施工程進(jìn)度計(jì)劃：主要包括永久供水供電報(bào)裝及施工進(jìn)度計(jì)劃、電信工程進(jìn)度計(jì)劃、防盜系統(tǒng)工程進(jìn)度計(jì)劃、有線電視工程進(jìn)度計(jì)劃、煤氣工程進(jìn)度計(jì)劃、市政工程進(jìn)度計(jì)劃、綠化園林工程進(jìn)度計(jì)劃等。 建立完善的項(xiàng)目投資監(jiān)控體制。項(xiàng)目的總成本主要由以下幾部分組成： （1）建設(shè)用地成本：包括土地有償使用費(fèi)、征地拆遷費(fèi)等； （2）工程建設(shè)成本：包括土建費(fèi)、水電設(shè)備安裝費(fèi)、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費(fèi)、設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)、向政府交納的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、檔案保證金、勞動(dòng)保險(xiǎn)金等； （3）銷(xiāo)售費(fèi)用：主要包括銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅、所得稅、售樓中介費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等； （4）財(cái)務(wù)費(fèi)
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