【正文】 特報20020201星期五1廣告A4廣告彩色他們將赤可能不盡相同，但出處同在中心區(qū)黃埔雅苑黃埔雅苑二期商報20020201星期五1廣告B1廣告彩色他們將赤可能不盡相同，但出處同在中心區(qū)黃埔雅苑黃埔雅苑二期特報20020131星期四1廣告A12廣告彩色黃埔雅苑二期逸悠園，喜悅生活的延續(xù)！黃埔雅苑二期商報20020131星期四1廣告A4廣告彩色黃埔雅苑二期逸悠園，喜悅生活的延續(xù)！數(shù)據(jù)二： 我們統(tǒng)計了2000年和2001年廣告量前十五位的樓盤（以中高檔住宅為主），%，%，單版大小平均增加了2%，但其不均勻程度明顯增加，落實(shí)到高檔個盤的廣告量不降反升。分析：高檔樓盤的廣告戰(zhàn)已經(jīng)處在一種爆發(fā)的邊緣，眾多的高檔住宅同時在近期推出，定位相似、總價趨同必然會導(dǎo)致部分樓盤陷入廣告大戰(zhàn)，這是本項(xiàng)目必須要注意的。產(chǎn)品質(zhì)素 各競爭樓盤質(zhì)素逐漸趨同，項(xiàng)目的最大差異點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移到地理位置與環(huán)境、自然、景觀資源樓盤會所配套設(shè)備城市綠洲游泳池(室內(nèi)恒溫)/水力按摩池/兒童嬉水池/健身房/桑拿/兒童樂園/乒乓球/閱覽室/多功能集體活動室線路2條、有線電視、自來水、市電/自備供電系統(tǒng)、有管道煤氣、防火/防煤氣泄露系統(tǒng)/消防感應(yīng)器、可視對講機(jī)/緊急呼救按扭、綜合寬頻布線、遠(yuǎn)程抄表新天國際名苑游泳池(室外)/ 健身房/老人活動中心/兒童樂園/臺球/棋牌/咖啡廳/酒吧有線電視、自來水、市電、有管道煤氣、小區(qū)網(wǎng)絡(luò)抄表、防火/防煤氣泄露系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控/可視對講機(jī)/家庭自動報警系統(tǒng)/緊急按扭、寬頻網(wǎng)絡(luò)、智能：樓宇自動控制系統(tǒng)世紀(jì)村游泳池(室內(nèi)、室外)桑拿/中餐廳/西餐廳/書吧/咖啡廳/美發(fā)屋/美容廳/乒乓球/桌球/壁球/棋牌/多功能影視廳/生命保養(yǎng)中心/客房線路2條、有線電視、自來水（變頻）、市電、管道煤氣、防火/防煤氣泄露系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控/IC卡巡更系統(tǒng)/求救報警系統(tǒng)、光纖到戶、三表戶外人工抄表、翠堤灣游泳池 /美容廳/乒乓球/保齡球/健身房/圖書室/兒童溫書室/攀巖/兒童樂園/電話線、有線電視、自來水、市電、管道煤氣、防煤氣泄露系統(tǒng)、閉路監(jiān)控/可視對講機(jī)/門鎖、IC卡鎖/緊急按鈕、小區(qū)網(wǎng)絡(luò)抄表、繳費(fèi)天鵝堡游泳池（室內(nèi)/室外）/西餐廳健身房/室外網(wǎng)球/校內(nèi)棒球場/酒吧、超市 線路2條、有線電視、自來水/直飲水、市電/自備供電系統(tǒng)、有管道煤氣、防火/防煤氣泄露系統(tǒng)、可視對講機(jī)/IC卡門禁/火災(zāi)及煤氣泄露自動報警系統(tǒng)/閉路監(jiān)控、智能家居布線箱 、自動抄表蔚藍(lán)海岸游泳池(室內(nèi)；面積200；恒溫)/沐浴房/桑拿/中餐廳/西餐廳/美容廳/乒乓球/臺球/室外網(wǎng)球/健身房/商務(wù)中心/兒童樂園/老人活動中有線電視、自來水、市電、管道煤氣、防火/防煤氣泄露系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控/紅外線監(jiān)控/可視對講機(jī)/緊急按鈕、室內(nèi)綜合布線、小區(qū)網(wǎng)絡(luò)抄表招商海月游泳池(恒溫)/籃球場/羽毛球場/乒乓球/游戲室/健身房/閱覽室/老人活動室有線電視、自來水、市電/自備供電系統(tǒng)、管道煤氣、防火/防煤氣泄露系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控/可視對講機(jī)/緊急按鈕中海陽光棕櫚園游泳池(室外)/籃球場/乒乓球/兒童樂園/老人活動中心有線電視、自來水、市電/自備供電系統(tǒng)、有管道煤氣、三表IC卡繳費(fèi)、防火/防煤氣泄露系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控/可視對講機(jī)/家庭自動報警系統(tǒng)/緊急按扭/緊爭聯(lián)動系統(tǒng)、光纖到小區(qū)/光纖到戶/DDN/ISDN/ADSL/室內(nèi)綜合布線/小區(qū)綜合布線、家電自動控制或遠(yuǎn)程控制/樓宇自動控制系統(tǒng)黃埔雅苑二期游泳池(室外) /美容廳/乒乓球/保齡球/室外網(wǎng)球/健身房/圖書室/兒童溫書室/攀巖/兒童樂園/按摩室電話線2條、有線電視、自來水、市電、管道煤氣、防煤氣泄露系統(tǒng)、閉路監(jiān)控/可視對講機(jī)/門鎖：IC卡鎖/緊急按鈕、小區(qū)網(wǎng)絡(luò)抄表、繳費(fèi) 由上表我們可以看到，全市范圍內(nèi)的高檔住宅定位的樓盤其配套設(shè)備與會所設(shè)置等已經(jīng)基本趨同，樓盤越來越靠挖掘細(xì)分市場，天然環(huán)境景觀等因素來打天下。附件2：相關(guān)樓盤調(diào)研五、中心區(qū)市場調(diào)研與分析部分中心區(qū)之路1986年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)總規(guī)劃》提出規(guī)劃建設(shè)新的城市中心“福田中心區(qū)” 　　1992年中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院深圳分院編制《福田中心區(qū)控執(zhí)性詳細(xì)規(guī)劃》和《福田中心區(qū)交通規(guī)劃》 　　1993年完成中心市政工程設(shè)計 　　1994年深圳市城市規(guī)劃設(shè)計院編制《福田中心區(qū)城市社會》　　1995年深圳城市規(guī)劃委員會提出進(jìn)行市中心區(qū)城市設(shè)計國際咨詢 　　1996年7月，深圳市中心區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室成立，負(fù)責(zé)貫徹中心區(qū)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組決定，集中管理中心區(qū)的規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè) 　　1996年8月，深圳市市中心城市設(shè)計國際咨詢評議會召開，國際評委從來自法國、美國、新加坡、香港的四家設(shè)計機(jī)構(gòu)方案中推選，李名儀／延丘勒建筑師事務(wù)所的方案為優(yōu)選方案，并獲得市政府的確認(rèn) 　　1997年10月，舉行了中心區(qū)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計方案匯報暨國際評議會，會議聽取了中心區(qū)中軸線公共空間系統(tǒng)規(guī)劃及水晶島的概念設(shè)計匯報，并對中心區(qū)的四個住宅開發(fā)項(xiàng)目及深圳電視中心的招標(biāo)方案進(jìn)行了評議。 　　1998年1月，舉行深圳文化中心（音樂廳和圖書館）設(shè)計方案國際競賽評議會，國際評委一致推選日本磯崎新建筑師事務(wù)所方案為一等獎方案 　　1998年7月，深圳市五套班子領(lǐng)導(dǎo)視察中心區(qū)并聽取中心區(qū)開發(fā)建設(shè)匯報 　　1998年10月，美國SOM建筑師設(shè)計事務(wù)所進(jìn)行中心區(qū)兩個街坊城市設(shè)計，設(shè)計成果受到好評 　　1998年12月，中心區(qū)六大重點(diǎn)工程（市民中心、音樂廳、圖書館、電視中心、少年宮、地鐵水晶島試驗(yàn)站）開工 　　1999年5月，中心區(qū)城市設(shè)計及地下空間利用規(guī)劃國際咨詢，日本、德國、美國三家設(shè)計機(jī)構(gòu)受邀參加 　　1999年6月，完成中心區(qū)三維動畫制作，在北京召開的國際建筑師第二十屆大會上參展 　　1999年12月，開創(chuàng)性地建立了中心區(qū)城市仿真系統(tǒng)，成為我國城市建筑史上第一套城市仿真系統(tǒng) 　　2000年1月，完成中心區(qū)城市及地下空間綜合規(guī)劃優(yōu)選修改方案 　　2000年2月，江澤民總書記視察中心區(qū)蓮花山公園，聽取中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)情況 　　2000年3月，進(jìn)行中心區(qū)福華路商業(yè)街工程設(shè)計 　　2001年2月，深圳國際商會大廈正式開盤在經(jīng)歷了16年的風(fēng)風(fēng)雨雨后，深圳中心區(qū)在今天終于開始見到模樣。南北分區(qū)中心區(qū)南北劃分明顯，北區(qū)以市政、文化、居住為主，具有較好的居住環(huán)境和人居氛圍，由于政府的原因，北區(qū)的建設(shè)已有了大模樣，其建設(shè)速度遠(yuǎn)高于南區(qū)，北區(qū)的市政、文化設(shè)施建設(shè)已基本完成。南區(qū)為CBD，以金融、貿(mào)易、信息、辦公的寫字樓和購物公園等為主，商業(yè)氣息濃厚，生活節(jié)奏緊張，住宅在此屬于對CBD的一種補(bǔ)充，其可塑性較強(qiáng)，目前南區(qū)建設(shè)速度偏緩，迫于于壓力，眾多寫字樓項(xiàng)目已報建，樹起圍墻，但少見真正動工的項(xiàng)目，其CBD氛圍的形成還需較長時期。CBDCBD即英文ＣＥＮＴＲＥＬ ＢＵＳＩＮＥＳＳ　ＤＩＳＴＲＩＣＴ的簡稱，最早產(chǎn)生于本世紀(jì)二十年代的美國， 中文譯為商務(wù)中心區(qū)。 根據(jù)《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城市規(guī)劃基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》GBT5028098中對CBD的定義： CBD是大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動高度集中，并附有購物、文娛、服務(wù)等配套設(shè)施的城市中綜合經(jīng)濟(jì)活動的核心地區(qū)。現(xiàn)代的CBD可以概括為：　 ，城市的經(jīng)濟(jì)、科技、文化等在此高度集中；　 ，人口流動巨大；　 ，晝夜人口數(shù)量變化大；　 ，地價最高。 中心區(qū)項(xiàng)目調(diào)查 深圳市中心區(qū)項(xiàng)目分布圖中心區(qū)各項(xiàng)市政工程進(jìn)展概況表項(xiàng)目名稱位置占地面積建筑面積計劃投資額設(shè)計單位建設(shè)單位工程狀況高交會會館深南大道與益田路交界處西北側(cè)——中建（深圳）設(shè)計公司深圳市建設(shè)局包括擴(kuò)建工程在內(nèi)，已經(jīng)全部竣工并投入使用深圳市市民福中三路與福中路之間，金田路與益田路之間11萬21萬20億元美國李名儀/延丘勒建筑師設(shè)計事務(wù)所，深圳市建筑設(shè)計研究總院第二設(shè)計院深圳市市民中心建設(shè)辦公室東區(qū)、西區(qū)已經(jīng)基本完工；中段主體已經(jīng)并投入使用，正在進(jìn)行裝修工程，預(yù)計于2002年底竣工深圳市文化中心（中心圖書館、音樂廳）益田路與紅荔路交界處東南側(cè)，圖書館3萬15..97億元日本磯琦新設(shè)計室，北京市建筑設(shè)計研究院深圳市文化中心工程指揮部主體已經(jīng)封頂，預(yù)計2002年9月竣工深圳市少年宮中心區(qū)金田路與紅荔路交界處西南側(cè)5億元深圳市宗灝建筑師事務(wù)所深圳市少年宮籌建辦公室主體封頂，建筑外裝飾工程在建深圳市電視中心深南路與新洲路交匯處東北側(cè)，中心區(qū)3112地塊201327328333380萬元機(jī)械工業(yè)部社鎮(zhèn)設(shè)計研究院，中國廣播電視部設(shè)計研究院深圳市電視臺主體封頂。開始進(jìn)行幕墻等外裝修工程。預(yù)計于2002年2月竣工深圳會議展覽中心中心區(qū)南片區(qū)11號地塊，福華路與金田路交界處西南側(cè)25萬25億元德國GMP國際建筑設(shè)計有限公司，中國建筑東北設(shè)計院深圳分院深圳市會議展覽中心籌建辦，深圳市建設(shè)局土石方及撞擊出工程在建。計劃于2004年6月竣工購物公園民田路與?；方唤缣帠|側(cè)8200萬元加拿大B+H建筑師事務(wù)所、深圳市電子院設(shè)計有限公司北園：深圳市城建開發(fā)（集團(tuán)公司）已竣工，尚未開業(yè)3萬南園：泰華房地產(chǎn)（中國）有限公司土石方工程在建，預(yù)計2003年3月竣工地下商業(yè)街2000—M1段福華路（金田路至益田路之間）深圳市市政工程設(shè)計院深圳市民防委員會辦公室基坑階段市政及配套現(xiàn)狀高交會館 市 民中心 蓮花山 兒童醫(yī)院 科技書城 音樂廳、圖書館 少年宮 中心區(qū)20002001年竣工住宅項(xiàng)目概況表項(xiàng)目名稱位置開發(fā)商2001年二手市場銷售報價示例報價范圍中海華庭新洲路與福華路交匯處東側(cè)中海地產(chǎn)（深圳）有限公司2房，888 M2，80728193元/ M28000110003房，119120 M2，送裝修92449833元/M25房，168 M2，送裝修，10417元/ M2彩福大廈彩田路與福華路交匯處西側(cè)深圳市福田房地產(chǎn)開發(fā)公司3房，95 M2，5900元/ M260003房，6000元/ M2黃埔雅苑一期新洲路以東，福中一路與二路之間和記黃埔地產(chǎn)（深圳）有限公司3房4房，108158 M2，91679369519677元/ M28000120003房5房，107159 M2，81008600元/ M24房，216 M2，10185元/ M2深業(yè)花園彩田路西側(cè)，福中一路與福中二路之間深業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司1114176 M2，75007800元/ M27500110004房，141143 M2，7660、79780410423元/ M23房，1111120 M2，8268148250元/ M2深業(yè)花園 黃埔雅苑中海華庭 中銀花園2002年中心區(qū)北區(qū)在建住宅項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱黃埔雅苑二期逸悠園黃埔雅苑三期樂悠園黃埔雅苑四期駿悠園嘉里華庭（暫用名）天健世紀(jì)花園地理位置福中路與福中三路之間，鵬程五路與新洲路之間福中路與福中三路之間，鵬程四路與民田路之間福中路與福中一路之間，鵬程四路與民田路之間彩田路與福中路交匯處西北B2050008地塊少年宮東側(cè)，彩田路以西，北臨紅荔路開發(fā)商和記黃埔地產(chǎn)（深圳）有限公司和記黃埔地產(chǎn)（深圳）有限公司和記黃埔地產(chǎn)（深圳）有限公司嘉里建設(shè)（深圳）有限公司深圳市天健房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司設(shè)計單位陳世民建筑事務(wù)所陳世民建筑事務(wù)所陳世民建筑事務(wù)所機(jī)械工程部（深圳）有限公司深圳市清華苑建筑設(shè)計有限公司占地面積建筑總面積134466平方米133348平方米138444平方米層數(shù)與棟數(shù)2棟28層，2東25層，2棟22層，2棟8層，1棟三層幼兒園5棟，分別為22232層，以及1棟4層小學(xué)5棟2231層，1棟中學(xué)8層，2230層9棟，包括3棟118層的小高層和6棟230層的高層戶型與面積共654戶，主力戶型為3房2廳帶工人房戶型比一、二期小，以120130為主，78160平方米之間2房、3房、4房，方案修改后以180200平方米為主建筑總高度計劃投資總額38500萬元37040萬元25230萬元29960萬元開工日期2001年5月2001年9月2001年9月2001年9月2001年5月預(yù)計竣工日期工程狀態(tài)小高層已封頂個，高層22層左右主體10層左右樁基礎(chǔ)完成，主體已報建地下室工程在建地面5層銷售狀況，均價9200元/平方米左右預(yù)計2002年中發(fā)售預(yù)計2002年年底發(fā)售預(yù)計2002年下半年發(fā)售天健世