廣場初步策劃建議書(已改無錯字)
2022-07-26 00:25:29 本頁面
【正文】 多個品牌的形象共同描述出商場的風格。 b. 引入特色店鋪以確立商場的個性 特色店鋪所面對的消費層面并不寬廣,但其商品的特色卻非常鮮明,通過特色店鋪的引入,可以將商場的個性更充分地展示,而在消費者心目中樹立起鮮明而特別的形象。 c. 引入本地品牌以加強消費者的吸引力 本地品牌法指一些僅在當地具有一定知名度及擁有固定的顧客群的品牌。本地品牌的加入，會加深商場對當地消費者的影響，同時利用此類店鋪的客源，占領更大的市場份額?！ . 招引本地個體經營者對商場作有效補充 個體經營者是最為接近平民大眾的群體，具有極大的積極性和靈活性，同時，此群體并無固定鮮明的經營方向，易于跟風，因此應通過加強對商場的整體風格把握以帶領個體經營者沿商場的發(fā)展方向發(fā)展?！ 。?） 商場的出售 商場的出售，客戶基本可分為兩類，即純投資和購鋪經營?！ ． 純投資 此類投資者最為關注投資的回報和風險。因此要令其作出投資行為，必須針對回服和風險做文章。投資者一般為手頭上有閑置資金，有投資增值意識。故此，在吸引此類投資者時，應注意比較各類投資方式的回報比例及風險高低，只要讓其明白在本項目中的投資回報高，收益清晰直接，并較為穩(wěn)健，則此部分資金便極有可能吸引到本項目中?！ ． 購鋪經營 此類客戶身份較為特殊，既為投資者，亦為經營者。因此關注點不僅會在回報上，更會看重商場本身的前景?！ 。?） 租售的結合及具體操作 租售之間的關系，在前部份已清晰地闡明，而地實際操作中，應注意兩點?！ ． 高回報吸引投資者 B． 商場總體控制，確保商場風格的定位 因此，發(fā)展商應在操作中出售商鋪的所有權，而控制商鋪的使用權?！ ≡谝酝纳虉霾僮髦?，返租是一種較為成熟的方式，即由發(fā)展商在出售該商鋪時，即時向投資者租下該商鋪以作統一的招商。但自今年6月1日起，返租將被明令禁止。在建設部新出臺的《商品房銷售管理辦法》中，有如下規(guī)定： 第十一條：房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未峻工商品房?！ ∮纱丝梢姡当句N售和售后包租的方法不可行。因此，要在銷售上仍然取得高回報的優(yōu)勢，而又需回避返本銷售及售后包租，必需另辟蹊徑。途徑有二： 1送首期銷售 返本銷售之所以違法，是因為發(fā)展商承諾每年返還1012%，但在實際操作中往往由于商場的運作未如理想，因而承諾無法兌現，因此有蒙騙消費者之嫌；而折扣銷售，延遲交付，投資者只會感到發(fā)展商將售價提高后再行打折，折扣不能算為回報，所以吸引力不足夠。 送首期銷售，即在投資者產生購買意欲后，由發(fā)展商為其繳付首期款項中的一部分，作為其回報的提前兌現，而其代價則為首三年的使用權仍然保留發(fā)展商手中，亦即延遲交付。此種做法與折扣銷售，延遲交付的做法相比，投資者能夠更加感受到發(fā)展商的實力與信心,并且由于發(fā)展商真正地拿出錢為其支付一部分首期款,. 2 售前包租或帶租約出售 售后包租,即在商鋪銷售后,再由發(fā)展商統一招商，由于商鋪出售后,業(yè)權發(fā)生轉移,法律上發(fā)展商無權支配該商鋪的使用權,但發(fā)展商卻將無權操作的售后包租行為作為銷售的承諾,因此是違規(guī)行為。但假如將該商鋪的租賃操作提前于在出售前完成,則是可推敲的，因此連租約出售,則為合理合法的操作. 但鑒于商鋪的出租速度未必與銷售速度同步,因此建議發(fā)展商可以找尋第三方對商場進行包租,然后連租約進行出售,當商鋪有使用者進行租賃時,可由此第三方進行轉租. 這樣的操作,可最大限度的降低投資者憂慮,同時并不影響商場的招商招租進度. (4)租售沖突與總體控制 在操作過程中,租與售經常發(fā)生沖突,業(yè)權的出售會導致業(yè)權的分散,難以對商場的招商進行整體規(guī)劃。因此在營銷過程中,應對商場的首層及商場形象較有影響的位置進行業(yè)權的控制,以確保商場的整體風格和定位。對一些品牌商家可以采取讓利的優(yōu)惠吸引進其進場經營. (二)項目賣點挖掘及組合方式 1經營理念 縱觀中山石歧的零售業(yè),中山百貨及益華百貨。傳統旺街有其濃厚的商業(yè)傳統和消費習慣,但由于其形成的歷史原因,對整體的規(guī)劃和商家的組合均難以達到理想效果。同時,有機組合,同時提供較好的消費環(huán)境。但百貨業(yè)本身的操作,對商家自身的形象風格宣傳,產品展示均未能提供足夠的空間?！ 【C合購物中心的出現,正是彌補了傳統旺街與百貨經營中的不足,不僅能對商品進行功能分區(qū)\組合\統一規(guī)劃,同時亦為各品牌商家提供了足夠的個性空間。在這種全新的經營理念的指導下,商場必定能創(chuàng)造更大的商機 2 地理優(yōu)勢與商圈潛力 項目處于石歧鎮(zhèn)的主干道上,交通方便,所以區(qū)域為中山的商務區(qū)。市場的潛在消費力巨大,通過廣告的推廣,應該能引起市場對該區(qū)域的重新認識與重視。 3 高尚住宅作為形象支撐 中山人的消費支出中,購房消費所占比重非常巨大,高尚住宅的銷售在中山非常成功。雍景園的銷售,備受中山人的追棒。而在雍景園邊緣上在清水河邊的商鋪,首層已經售罄。由此可見,住宅的銷售理想,定位準確,能為市場所接受,則其形象同樣可延伸至其它商鋪,并為商鋪形象作有力支撐?！ ? 連租約出售,收益穩(wěn)健且回報高 如對商鋪的銷售采取上述兩種方法之一,則可確保商鋪投資回報,對投資者有極大的吸引力. (
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