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房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)資料[001](已改無錯(cuò)字)

2023-07-24 06:00:44 本頁面
  

【正文】 林花卉與舞臺(tái)奇葩共艷,自然景觀與人文景觀爭交相映,在開幕式上,演出了獨(dú)具東方藝術(shù)扭力的舞龍獅、民族歌舞、山西 威風(fēng)鑼鼓、卡通人物表演等。   昆明世博會(huì)的舉行,生態(tài)環(huán)境與人文珠聯(lián)壁合,奏出一首人與自然的主題曲。   五、造勢(shì)愿理   項(xiàng)目策劃的造勢(shì)原理是指策劃人在進(jìn)行策劃時(shí),利用一定的活動(dòng)項(xiàng)目,比如文化節(jié)、博覽會(huì)兒匕賽等等,進(jìn)而推廣與之相關(guān)或不相關(guān)的事物的知名度,從而取得一定的效益。   這種原理具體體現(xiàn)在文化搭臺(tái),經(jīng)濟(jì)唱戲的大型活動(dòng)中,例如亞太啤酒節(jié)就是一個(gè)精典。四川綿陽,巧借亞運(yùn)之風(fēng),于1990年4月下旬在成都體育館廣場(chǎng)舉行了首屆亞太啤酒節(jié),這是以啤酒為主題的大型文化項(xiàng)目,從工程的策劃到具體操作,及工程所取得的成果,都表明它是一個(gè)十分成功的項(xiàng)目工程。   在20世紀(jì)80年代,中國的啤酒行業(yè)發(fā)展速度驚人,全國各地呼在啤酒廠紛紛投產(chǎn)上馬,在大好份勢(shì)下,四川省啤酒行業(yè)的競(jìng)爭自然也很激烈。1989年成都啤酒市場(chǎng)形成了亞太啤酒、綠葉啤酒、山城啤酒三足鼎立的局面。四川人人公共關(guān)系事務(wù)所策劃人員,深入分析了當(dāng)時(shí)的啤酒市場(chǎng),于1989年12月策劃制作了啤酒節(jié)的方案。1990年2月,啤酒節(jié)公關(guān)策劃被推薦給了綿陽市啤酒廠,廠里的策劃人員經(jīng)過仔細(xì)考慮,確定了以本廠亞太啤酒命名本次啤酒節(jié),抓住此次機(jī)遇,與四川人人公共關(guān)系事務(wù)所簽訂亞洲啤酒節(jié)公關(guān)服務(wù)合同。承辦啤酒節(jié)的有關(guān)策劃者,通過各種新聞媒介,大作廣告宣傳,制造聲勢(shì),于當(dāng)年4月10日,在成都賠山飯店召開了啤酒節(jié)的新聞發(fā)布會(huì),此次發(fā)布會(huì)成為罕見的新聞界大聚會(huì),為綿陽啤酒廠的形象與品牌宣傳,起到了舉足輕重的作用。   在啤酒節(jié)期間,成都籠罩在一片喜悅之中。在啤酒節(jié)會(huì)場(chǎng),迎門而立的是一大型廣告牌,上面寫著亞運(yùn)之年喝亞太,更添風(fēng)采。文化娛樂節(jié)目豐富多彩,有啤酒競(jìng)飲歡樂賽、接酒趣味賽等等。這個(gè)項(xiàng)目給企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益,節(jié)省了大量的廣告宣傳費(fèi)用,為促進(jìn)成都啤酒行業(yè)的良性競(jìng)爭,維持競(jìng)爭秩序,顯示了特有的扭力。大大提高了亞太啤酒的知名度與美譽(yù)度,塑造了企業(yè)的良好市場(chǎng)形象。把企業(yè)文化與社會(huì)文化有機(jī)的結(jié)合起來,文化搭臺(tái),大造聲勢(shì),唱經(jīng)貿(mào)大戲,聲東擊西,弦外之音,創(chuàng)名牌之路,可見利用節(jié)日項(xiàng)目進(jìn)行造勢(shì),要特別注意節(jié)日與所要表現(xiàn)事物的內(nèi)在聯(lián)系,進(jìn)而兩者有機(jī)的結(jié)合起來,相互融合。    2.2項(xiàng)目策劃的方法   一、頭腦風(fēng)暴法   頭腦風(fēng)暴法又稱集體思考法或智力激勵(lì)法,于1939年由奧斯本首先提出的,并在1953年將此方法豐富和理論化。   所謂的頭腦風(fēng)暴法是指采用會(huì)議的形式,如集專家開座談會(huì)征詢他們的意見,把專家對(duì)過去歷史資料的解釋以及對(duì)未來的分析,有條理地組織起來,最終由策劃者做出統(tǒng)一的結(jié)論,在這個(gè)基礎(chǔ)上,找出各種問題的癥結(jié)所在,提出針對(duì)具體項(xiàng)目的策劃創(chuàng)意。   這種策劃方法在進(jìn)行會(huì)議時(shí),策劃人要充分地說明策劃的主題,提供必要的相關(guān)信息,創(chuàng)造一個(gè)自由的空間,讓各位虧家充分表達(dá)自己的想法。為此,參加會(huì)議的專家的地位應(yīng)當(dāng)相當(dāng),以免產(chǎn) 生權(quán)威效應(yīng),從而影響另一部分專家創(chuàng)造性思維的發(fā)揮。專家人數(shù)不應(yīng)過多,應(yīng)盡量適中,因?yàn)槿藬?shù)過多,策劃成本會(huì)相應(yīng)增大,一般5一12人比較合適。再者會(huì)議的時(shí)間也應(yīng)當(dāng)適中,時(shí)間過長,容易偏離策劃案的主題,時(shí)間太短,策劃者很難獲取充分的信息。這種策劃方法要求策劃者具備很強(qiáng)的組織能力、民主作風(fēng)與指導(dǎo)藝術(shù),能夠抓住策劃的主題,調(diào)節(jié)討論氣氛,調(diào)動(dòng)專家們的興奮點(diǎn),從而更好地挖掘?qū)<覀儩撛诘闹腔邸?  頭腦風(fēng)暴法的不足之處就是邀請(qǐng)的專家人數(shù)受到一定的限制,挑選不恰當(dāng),容易導(dǎo)致策劃的失敗。其次,由于專家的地位及名譽(yù)的影響,有些專家不敢或不愿當(dāng)眾說出與己相異的觀點(diǎn)。這種策劃方法的優(yōu)點(diǎn)是:獲取廣泛的信息、創(chuàng)意,互相啟發(fā),集思廣議,在大腦中掀起思考的風(fēng)暴,從而啟發(fā)策劃人的思維,想出優(yōu)秀的策劃方案來。   二、德爾菲法   德爾菲法是在20世紀(jì)60年代由美國蘭德公司首創(chuàng)和使用的一種特殊的策劃方法。德爾菲法是古希臘的一座城市,因阿波羅神殿而馳名,由于阿波羅有著高超的預(yù)測(cè)未來的能力,故德爾菲成了預(yù)測(cè)、策劃的代名詞。   所謂德爾菲法是指采用函詢的方式或電話、網(wǎng)絡(luò)的方式,反復(fù)也咨詢專家們的建議,然后由策劃人作出統(tǒng)計(jì),如果結(jié)果不趨向一致,那么就再征詢專家,直至得出比較統(tǒng)一的方案。這種策劃方法的優(yōu)點(diǎn)是:專家們互不見面,不能產(chǎn)生權(quán)威壓力,因此,可以自由地充分地發(fā)表自己的意見,從而得出比較客觀的策劃案。   運(yùn)用這種策劃方法時(shí),要求專家具備策劃主題相關(guān)的專業(yè)知識(shí),熟悉市場(chǎng)的情況,精通策劃的業(yè)務(wù)操作。專家的意見得出結(jié)果后,策劃人需要對(duì)結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)處理。但是這種方法缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn),主要憑專家判斷,再者由于次數(shù)較多,反饋時(shí)間較長,有的專家可能因工作忙或其它原因而中途退出,影響策劃的準(zhǔn)確性。   三、拍腦瓜法   拍腦瓜法又稱創(chuàng)意法,是指策劃人收集有關(guān)產(chǎn)品、市場(chǎng)、消費(fèi)群體的信息,進(jìn)而對(duì)材料進(jìn)行綜合分析與思考,然后打開想象的大門,形成意境,但不會(huì)很快想出策劃案,它會(huì)在策劃人不經(jīng)意時(shí)突然從頭腦中跳躍出來?! ∨哪X瓜法其實(shí)并不是在短時(shí)間內(nèi)一拍即完,而是經(jīng)過一個(gè)長時(shí)間的前提準(zhǔn)備工作,思緒積累到一定程度,自然而然地流露出來,它需要策劃人具備一定的策劃功底,具有淵博的專業(yè)知識(shí)。策劃人要像蜜蜂采蜜一樣,從各種鮮花中一點(diǎn)一滴地采集最有效的成份。高爾基說過:文字是巨大而重要的事業(yè),它建立在真實(shí)上,它們接觸到的一切都要求真實(shí)。意思是堅(jiān)持以真為本的藝術(shù)趣味,并對(duì)想象材料進(jìn)行集中概括加工,這種集中概括的心理過程,正是策劃所要經(jīng)歷的過程。   四、灰色系統(tǒng)法   系統(tǒng)是指相互依賴的兩個(gè)或兩個(gè)以上要素所構(gòu)成的具有特定功能的有機(jī)整體。系統(tǒng)可以根據(jù)其信息的清晰程度,分為白色、黑色和灰色系統(tǒng)。白色系統(tǒng)是指信息完全清晰可見的系統(tǒng);黑色系統(tǒng)是指信息全部未知的系統(tǒng);灰色系統(tǒng)是介于白色和灰色系統(tǒng)之間的系統(tǒng),即有~部分信息已知而另~部分信息未知的系統(tǒng)、字問間大量存在的是灰色系統(tǒng)。  灰色系統(tǒng)法是指利用一些已知的行為結(jié)果,來推斷行為的回因或未來模糊的不確定性的行為?! ∥?、智能放大法回   智能放大法是指對(duì)事物有全面而科學(xué)的認(rèn)識(shí).然后在這種認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上對(duì)事物的發(fā)展作夸張的設(shè)想,運(yùn)用這種設(shè)想對(duì)具體朝項(xiàng)目進(jìn)行策劃。   由于這種方法受到一定的時(shí)間、地點(diǎn)以及人文條件的制約,具體操作要靠策劃人自己來準(zhǔn)確的把握。   這種策劃方法容易引起公眾的議論,形成公眾輿論的焦點(diǎn),進(jìn)而很快拓展其知名度,形成炒作的原料。沒有想不到的,只有做不到的,這是這種策劃方法的原則。但是這種策劃方法并不是一 味地往大處想,而是在現(xiàn)有的客觀條件下,合理地考慮到公眾的心理承受力,這就是說,智能放大法是有一定風(fēng)險(xiǎn)的,太過于夸張,容易導(dǎo)致策劃向反面發(fā)展,從而徹底改變策劃的初衷。第三章 項(xiàng)目策劃的流程現(xiàn)體系   3.1項(xiàng)目策劃的流程    一、項(xiàng)目調(diào)研 項(xiàng)目調(diào)研是指在一定的營銷環(huán)境下,系統(tǒng)地搜集、分析和報(bào)告和有關(guān)項(xiàng)目信息的過程。   項(xiàng)目策劃要作出正確的決策,就必須通過營銷調(diào)研,準(zhǔn)確及時(shí)地掌握市場(chǎng)情況,使決策建立在堅(jiān)實(shí)可靠的基礎(chǔ)之上。只有通過科學(xué)的項(xiàng)目調(diào)研,才能減少項(xiàng)目的不確定性,使市場(chǎng)決策更有依據(jù),降低項(xiàng)目策劃的風(fēng)險(xiǎn)程度,另一方面,項(xiàng)目策劃在實(shí)施過程中,可以通過調(diào)研檢查決策的實(shí)施情況,及時(shí)發(fā)現(xiàn)決策中的失誤和外界條件的變化,起到反饋信息的作用,為進(jìn)一步調(diào)整和修改決策方案提供新的依據(jù)?! 。ㄒ唬╉?xiàng)目調(diào)研內(nèi)容 作為項(xiàng)目決策的依據(jù),項(xiàng)目調(diào)研涉及項(xiàng)目活動(dòng)的全過程,具有豐富的內(nèi)容,常見的項(xiàng)目調(diào)研活動(dòng)包括: 1.項(xiàng)目市場(chǎng)的特點(diǎn) 2.項(xiàng)目銷售分析 3.項(xiàng)目市場(chǎng)的潛力 4.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)研旯 5.項(xiàng)目競(jìng)爭產(chǎn)品研究 6.項(xiàng)目行情研究 7.項(xiàng)目競(jìng)爭者實(shí)力  ?。ǘ╉?xiàng)目調(diào)研種類 項(xiàng)目調(diào)研具體又包括以下幾種:   1.項(xiàng)目廣告調(diào)研。調(diào)研內(nèi)容包括: (1)廣告動(dòng)機(jī); (2)廣告版面; (3)廣告媒介; (4)廣告效果; (5)廣告競(jìng)爭。   2.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)調(diào)研。包括: (1)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì); (2)經(jīng)營業(yè)務(wù); (3)內(nèi)部員工; (4)行業(yè)狀況; (5)財(cái)政狀況。   3.項(xiàng)目責(zé)任調(diào)研。包括: (1)項(xiàng)目消費(fèi)者權(quán)利; (2)生態(tài)環(huán)境狀況; (3)社會(huì)價(jià)值觀念; (4)國家政策導(dǎo)向; (5)國家法律規(guī)定; (6)行業(yè)自律條規(guī)。   4.項(xiàng)目產(chǎn)品調(diào)研。包括: (l)競(jìng)爭項(xiàng)目產(chǎn)品狀況; (2)項(xiàng)目產(chǎn)品檢驗(yàn); (3)項(xiàng)目產(chǎn)品包裝設(shè)計(jì)。   5.項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研。具體包括: (l)市場(chǎng)潛力; (2)市場(chǎng)份額; (3)市場(chǎng)特性; (4)市場(chǎng)壁壘;   6.項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研。項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研是指調(diào)查分析影響項(xiàng)目進(jìn)展的務(wù)種環(huán)境因素的活動(dòng)。根據(jù)項(xiàng)目環(huán)境因素的性質(zhì),可以把項(xiàng)目環(huán)境分為微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。 (1)微觀環(huán)境。包括: ①企業(yè)自身; ②項(xiàng)目中介; ③競(jìng)爭者; ④項(xiàng)目消費(fèi)者。 (2)宏觀環(huán)境。包括: ①人口因素; ②經(jīng)濟(jì)因素; ③生態(tài)因素; ④科學(xué)技術(shù)因素; ⑤政治法律因素; ⑤社會(huì)文化因素。  ?。ㄈ╉?xiàng)目調(diào)研要求 項(xiàng)目調(diào)研是一項(xiàng)重要而又復(fù)雜的工作。項(xiàng)目調(diào)研的質(zhì)量、關(guān)系到最終獲得市場(chǎng)信息的可靠性,進(jìn)而影響整個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)的開展,因此對(duì)項(xiàng)目調(diào)研提出了幾點(diǎn)要求:   1.科學(xué)性原則 由于項(xiàng)目調(diào)研工作的復(fù)雜性,需要有一整套科學(xué)的調(diào)查方法作為成功的保證。可供選擇的具體調(diào)研方法是很多的,必須遵循科學(xué)的原則來運(yùn)用這些具體方法。首先,策劃者必須貫徹實(shí)事求是的科學(xué)精神,保證調(diào)研結(jié)果的客觀性,不可用主觀臆測(cè)來代替對(duì)客觀事實(shí)的觀察。其次,調(diào)研者必須能夠透過紛繁復(fù)雜的市場(chǎng)現(xiàn)象,探求事物的原因和本質(zhì),因此,需要在調(diào)研工作中進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的觀察,對(duì)觀察結(jié)果作合理的假設(shè)與推斷,并對(duì)推斷的結(jié)論進(jìn)行可靠的檢測(cè)和驗(yàn)證。   2.復(fù)合性原則 在項(xiàng)目調(diào)研中,調(diào)查者切忌過份地依賴某一種自己熟悉或偏愛的調(diào)查方法。對(duì)同一個(gè)問題采用不同的方法進(jìn)行調(diào)查研究,可以將通過不同方法獲得的調(diào)研結(jié)果互相驗(yàn)證和補(bǔ)充,提高項(xiàng)目調(diào)研的可靠性。另外,也應(yīng)從多種渠道獲取信息,也有利于提高調(diào)研結(jié)果的可信度。   3.價(jià)值性原因 項(xiàng)目調(diào)研獲得信息可以為企業(yè)帶來一定量的價(jià)值,但是進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研也必須投入一定的成本。因此,在進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研時(shí),必須注意所獲得信息的投入產(chǎn)出比例關(guān)系,調(diào)查策劃者應(yīng)明確哪些調(diào) 研項(xiàng)目,采取哪些調(diào)研方法,應(yīng)投入多少的成本,取得多大的效用等。調(diào)研成果的價(jià)值大小依賴于它本身的可靠性。   4.創(chuàng)造性原則 項(xiàng)目調(diào)研應(yīng)當(dāng)是一種創(chuàng)造性的工作,需要調(diào)研者具有強(qiáng)烈的創(chuàng)新精神。項(xiàng)目的訴求者~般都是消費(fèi)者,因此處于變化之中,在進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研時(shí),調(diào)研者應(yīng)當(dāng)發(fā)揮創(chuàng)造性的思維,不斷的發(fā)現(xiàn)新問 題,研究新問題。  ?。ㄋ模╉?xiàng)目調(diào)研程序 項(xiàng)目調(diào)研是一種有計(jì)劃、有組織的策劃活動(dòng),必須遵照一定的工作程序,具體來說包括確定調(diào)研專題確定調(diào)研目標(biāo)、制定調(diào)研計(jì)劃、實(shí)施調(diào)研計(jì)劃、提出調(diào)研報(bào)告四個(gè)階段。   1.確定調(diào)研專題 項(xiàng)目調(diào)研的問題很多,不可能通過一次調(diào)研就解決所有的問題,因此,在組織每次項(xiàng)目調(diào)研時(shí)應(yīng)找出關(guān)鍵性的問題,確定調(diào)研的專題,但調(diào)研專家的界定不能太寬、太空泛,以避免調(diào)研專題不明確具體。選題太寬,將會(huì)使調(diào)研人員無所適從,不能發(fā)現(xiàn)真正需要的信息;選題太窄,不能通過調(diào)研充分反映市場(chǎng)的狀況,使調(diào)研起不到應(yīng)有的作用。由此可見,調(diào)研專題選擇要適當(dāng)。   2.確定調(diào)研目標(biāo) 在確定調(diào)研目標(biāo)時(shí),應(yīng)當(dāng)努力使問題定量化,提出明確具體的數(shù)量目標(biāo)。   根據(jù)項(xiàng)目調(diào)研目標(biāo)的不同,調(diào)研項(xiàng)目可分為探索性調(diào)研、描述性調(diào)研和因果關(guān)系調(diào)研等三種類型?! 。?)探索性調(diào)研 探索性調(diào)研一般是在調(diào)研專題的內(nèi)容與性質(zhì)不太明確時(shí),為了了解問題的性質(zhì),確定調(diào)研的方向與范圍而進(jìn)行的搜集初步資料的調(diào)查,通過這種調(diào)研,可以了解情況,發(fā)現(xiàn)問題,從而得到關(guān)于 調(diào)研項(xiàng)目的某些假定或新設(shè)想,以供進(jìn)一步調(diào)查研究。  ?。?)描述性調(diào)研 描述性調(diào)研是一種常見的項(xiàng)目調(diào)研,是指對(duì)所面臨的不同因素、不同方面現(xiàn)狀的調(diào)查研究,其資料數(shù)據(jù)的采集和記錄,著重于客觀事實(shí)的靜態(tài)描述。   (3)因果關(guān)系調(diào)研 因果關(guān)系調(diào)研是指為了查明項(xiàng)目不同要素之間的關(guān)系,以及查明導(dǎo)致產(chǎn)生一定現(xiàn)象有原因所進(jìn)行的調(diào)研。通過這種形式調(diào)研,可以清楚外界因素的變化對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展的影響程度,以及項(xiàng)目決策變動(dòng)與反應(yīng)的靈敏性,具有一定程度的動(dòng)態(tài)性。   3.制定調(diào)研計(jì)劃 項(xiàng)目調(diào)研專題與目的確定之后,緊接著便是調(diào)研計(jì)劃的制定。調(diào)研計(jì)劃的內(nèi)容主要包括資料來源、調(diào)研方法、費(fèi)用預(yù)算等項(xiàng)目。  ?。?)確定資料來源 項(xiàng)目調(diào)研計(jì)劃制定必須要考慮資料來源的選擇。調(diào)研資料按其來源不同,可分為第一手資料和第二手資料。第一手資料指為了一定的目的采集所得的原始資料。采用第一手資料的費(fèi)用比較高,但資料的價(jià)值相當(dāng)大。這種資料常常來自現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)查。第二手資料是指為了其他目的而采集的現(xiàn)成資料。在現(xiàn)代項(xiàng)目調(diào)研中,往往采用第二手資料的形式來進(jìn)行調(diào)研工作。這樣比較方便,而且成本也比較低。調(diào)研人員可以從內(nèi)部資料中獲取,也可以利用外部資料間接獲取。常見的內(nèi)部資料常來自企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表。資金平衡表、銷售統(tǒng)計(jì)以及其他報(bào)表檔案,外部資料常來自政府的文件、書籍、報(bào)紙、期刊,以及各種出版物。項(xiàng)目調(diào)研的起點(diǎn)來自于第二手資料。但是這樣的二手資料必須精確、可靠并且真實(shí)。   (2)確定調(diào)研方法 項(xiàng)目調(diào)查資料的采集往往采用三種調(diào)查方法:觀察法購問法和實(shí)驗(yàn)法。  ?、儆^察法 觀察法是一種單向調(diào)研活,主要是由項(xiàng)目調(diào)查人員通過直接觀察,進(jìn)行實(shí)地記錄,以獲取所需的資料。這種方法也可以采取跟蹤觀察的形式在不同的地點(diǎn)連續(xù)進(jìn)行,以獲取動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)記錄,供 調(diào)研人員利用。也可以從不同角度對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行觀察,從而對(duì)調(diào)查對(duì)象作整體評(píng)價(jià)。  ?、谠儐柗?詢問法是一種雙向溝通的行為,~般分為口頭詢問法和書面詢問法。采用口頭詢問法時(shí),由項(xiàng)目調(diào)研人員直接通過語言與訪問對(duì)象進(jìn)行交談,從交談中獲取所需要的信息資料,也可以采取座 談會(huì)的形式。這種方法簡單、快速、靈活,但需要求詢問者的思維敏捷,能及時(shí)捕捉有價(jià)值的信息資料。書面詢問法是指調(diào)研人員事先制定出了調(diào)查表,以當(dāng)面填寫或郵寄填寫的形式收集信息。這種詢問法速度比較慢,但是成本比較低、資料比較豐富。  ?、蹖?shí)驗(yàn)法 實(shí)驗(yàn)法是指將調(diào)查對(duì)象隨機(jī)地分成若干組,通過有意識(shí)地控制實(shí)驗(yàn)條件中的若干變量,以此來觀察條件變化后的各種反應(yīng),從
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