房地產可行性研究實戰(zhàn)操作手冊(已改無錯字)
2023-07-22 23:43:41 本頁面
【正文】 判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。 盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點（BPe0K－even P0iDt）即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。一般來講，在項目產出能力一定的前提下，盈虧平衡點越低，項目的盈利可能性就越大，經營安全性越好。在房地產項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指對特定的項目而言，要找出預計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。步驟G：動磁性分析 敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經濟效益發(fā)生的相應變化，并判斷這些因素對項目經濟目標的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準確性。反應敏感程度的指標是敏感系數：敏感系數=目標值的變化百分比／參數值變動的百分比例如：以售價為參數值，以項目的凈現金流量現值作為目標值，已知售價增加10％，凈現金流量現值增加20％，則售價的敏感系數=20％/10%=2。敏感系數可正可負。若敏感系數為負，說明目標值的變化與參數值的變化方向相反，敏感系數越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。步驟H：風險分析 風險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經濟效果的影響，對方案的經濟效果指標作出某種概率描述，從而對方案的風險情況作出比較準確的判斷。第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書A、可行性研究報告的主事內容 一般來講，專業(yè)機構編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要、目標、正文、附件和附圖六個部分。封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。摘要：它是用簡潔明7的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。正文：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內容：a、概況（包括：項目背景、項目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據、編寫的假設和說明）；b、市場調查和分析；C、規(guī)劃設計方案；d、建設方式和建設進度；e、投資估算及資金籌措；f、項目財務評價；g、風險分析；h、可行性研究的結論；i、研究人員對項目的建議；j、相應的附表。附件：它包含可行性研究的主要依據，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。附圖：一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。B、可行性研究報告正文部分的編寫 正文部分是可行性研究報告的核心部分。內容多，較復雜。概況：（1）進行可行性研究的背景；（2）所研究項目的名稱、性質、地址、周邊的市政配套和基礎設施現狀，交通及周圍環(huán)境等；（3 ）委托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯系人；（4）受托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯系人；（5）可行性研究的目的；（6）可行性研究的編寫人員名單；（7）可行性研究的編寫依據；（8）研究報告的假設和說明。市場調查分析：要求對項目進行宏觀、區(qū)域和微觀的市場分析和調查，及對未來的供給、需求和價格的預測，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導。規(guī)劃設計方案：要求寫出項目所具備的規(guī)劃設計方案及建設過程中市政條件是否具備。市政條件包括水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖（部分地區(qū)）及道路等的配套情況，在報告中必須有這些市政條件是否具備的書面文件。建設方式和建設進度：專業(yè)人員可對項目的建設方式的委托提出建議或由委托方提供建設方式和進度安排，他們一旦確定則為其后進行投資估算作了準備。投資預算和資金籌措要求寫出項目建設過程中必須發(fā)生的各項費用并逐一計算資金籌措部分，要就整個項目投資額和相應的支付時間作出融資安排。例如：自有資金、貸款和預售收入這三種主要資金來源的安排等。項目的財務評價：要求寫出主要財務評價指標的計算結果，如凈現值、現值指數、內含報酬率和動態(tài)回收期等。風險分析：一般要求計算出保本銷售額、盈虧平衡點及對主要敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析并計算出相應的財務評價指標。
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