金山項目分析報告19(已改無錯字)
2023-06-14 03:53:09 本頁面
【正文】 以多層為主，輔以少量疊加和聯(lián)排別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率，實現(xiàn)利潤最大化。 客戶定位通過對周邊金海岸花園、三島龍洲等樓盤的調(diào)查了解，結合本項目的特點，本項目客戶定位如下：216。 216。 客戶以金山本地客戶為主，以在金山工作的外地人為輔；216。 216。 客戶年齡跨度較大，2550歲的為主力范圍；216。 216。 客戶的家庭結構以二代同住為主，房型要求為兩房和三房；216。 216。 客戶接受的主力總價在35萬50萬左右；216。 216。 房屋單戶面積需求在85－130m2之間居多；216。 216。 客戶的主要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其關聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化工作和生活的外地人等等；216。 216。 目標客戶對金山石化的生存依賴度較高； 價格定位本項目采用市場比較法定價，選取相類似項目作為參照，比較本項目和參照項目的優(yōu)劣，進行價格修正，從而得出本項目相對于市場在售項目的參考價格。根據(jù)相似原則和可比原則，選取金海岸花園、三島龍洲苑和海上明珠園作為本項目多層部分參照項目。比較內(nèi)容權重金海岸花園三島龍洲苑海上明珠園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)物業(yè)位置15%外部環(huán)境25%社區(qū)環(huán)境10%11發(fā)展規(guī)劃20%1房型設計10%11生活配套15%1主題提煉5%1合計100%///通過上面的比較可以得出下表，從表中可以看出，本項目多層部分的市場參考價在38184038元/平方米之間，取其均值3900元/平方米。比較項目ABC比較系數(shù)比較價格420042004000市場參考價格4038 3818 3922 對于別墅部分，本項目與藍堡愛琴海相比，在整體上不及其純別墅的項目定位，故售價調(diào)低200元/平方米。因此，本項目別墅的市場參考價定位在4600元/平方米。五、財務效益 銷售收入測算u u 根據(jù)前面的定價，多層按照3900元/平方米，別墅按照4600元/平方米測算；u u 車庫地上部分按照24000元/個計算，地下部分按照36000元/平方米計算；u u 計算建筑面積按照157155平方米計算。銷售收入估算表序號項目名稱金額（元）面積（m2）單價（元/m2）備注一、住宅部分 多層485,642,976 124,524 3,900 別墅143,202,416 31,131 4,600 小計628,845,392 155,655 二、車位部分 地下車位23,030,000 23,030 1,000 35m2/個 地上車位6,909,000 9,870 700 35m2/個 小計29,939,000 三、合計658,784,392 根據(jù)銷售收入估算表可以看出，整個項目銷售收入共計658,784,392元。 建設投資估算投資估算表
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