【正文】 衛(wèi)生間50其它120二區(qū)1050包廂800吧臺45衛(wèi)生間75其它130三區(qū)1540包廂1100辦公室40衛(wèi)生間80倉庫100其它220演藝區(qū)400演藝吧100等候區(qū)250其它50后勤區(qū)605更衣室（男女）70倉庫150監(jiān)控室40工程控制室200員工食堂80員工休息室35其它30該項目人事架構如下圖所示：表4店長副店長保安部長副店長樓面主管保潔主管樓面領班樓面領班樓面領班保潔領班保安領班保安領班超市主管前臺主管策劃會員部六、消防、環(huán)保和衛(wèi)生該項目四周有城市道路，形成環(huán)形消防車道，寬度大于4米，建筑物與周圍建筑物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通規(guī)劃要求。平面設計：區(qū)域內設3個防火分區(qū)，每個防火分區(qū)面積不大于1600m2。該項目設三個出入口：主要客流入口處有鋼筋混凝土樓梯直通室外；設備間有1部安全疏散樓梯直通室外，還有1部鋼筋混凝樓梯直通地上一層。形成了立體高效的疏散系統(tǒng)。消防中心控制室內設有報警控制器、火警通信、緊急廣播、模擬顯示裝置。每個區(qū)域分別設有重復顯示屏、地址編碼煙感探測器、地址編碼感溫探測器、消火栓報警開關、手動報警開關及消防對講電話、水流指示器和濕式報警閥的聯(lián)動介面單元、聲報警器、緊急廣播等，組成消防控制中心，集中控制自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。采用2kg手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器，大廳設4具5A型，各區(qū)域設10具5A型。滅火器應放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。該項目排出的糞便等生活污水出戶進入鋼筋混凝土化糞池處理后和廚房污水經隔油器處理后再排入市政排水管網。音樂包廂均用隔音材料裝修，以保證包廂與包廂之間和包廂與區(qū)域走廊之間的隔音效果。水泵設減振基礎，進出口設軟管接頭，泵出口設消聲止回閥；冷水機組、空調機組、通風機、水泵及風管系統(tǒng)均設有良好的消聲減振措施。冷卻塔采用低噪聲型。餐飲部分的污染油、氣、煙由油煙排氣罩排出，并截住油煙。該項目所有用電設備均有接地裝置，以防漏電，保證人身安全；低壓配電系統(tǒng)的接地形式為TNS系統(tǒng)，其保護接地線（PE）與工作零線（N）是獨立分開的，正常情況下，用電設備的外露可導電部分與裝置外可導電部分做接地保護，單相三孔插座的接地端均與N線等截面的PE可靠連接；設防雷保護。 按衛(wèi)生標準，空調系統(tǒng)補充足夠的新風量，全空氣系統(tǒng)補充1520%的新風量，保證了營業(yè)場所符合勞動標準。包廂內設置了排風系統(tǒng)和補風系統(tǒng)，從而沖淡了有害氣體的濃度，達到符合衛(wèi)生標準。七、投資估算與資金籌措該項目建設投資852萬元，構成內容如下：表5 項目建設投資匯總表 單位：萬元序 號項 目估算價值占建設投資比例(%)1固定資產費用2無形資產費用3其他資產費用 4預備費 合 計詳見附表1根據以往分店的經驗數(shù)據并結合該項目的具體情況，預計每年所需流動資金為86萬元。該項目建設投資借款總額400萬元，%。前三項總和為項目投資總額。該項目資金來源于兩個渠道：①自有資金：，自有流動資金86萬元；②銀行借款400萬元。資金籌措方案和投資使用計劃詳見附表2。八、財務效益與費用估算該項目計算期6年，其中建設期1年，運營期5年。量販式KTV的營業(yè)收入主要是來自包廂費，其他消費（如：在超市選購酒水，食品）另外計算，所以該項目的營業(yè)收入主要分為兩個部分：前臺營業(yè)收入（房費）和超市營業(yè)收入。根據（企業(yè)名）量販式KTV星海灣店和羅斯福店近幾年來的經營分析，結合該項目所面臨的特定的市場環(huán)境，以及自身的具體情況，對前臺營業(yè)收入進行估算。具體估算結果如下表所示：表6 前臺年營業(yè)收入估算表月份估算值（萬元）占全年銷售計劃的比例九54．206．61%十73．148．92%十一57．487．01%十二81．459．95%一75．119．16%二89．7910．95%三58．637．15%四61．257．47%五71．838．76%六70．938．65%七61．667．52%八64．537．87%總計820100%預計華南分店的年收入大體與估算值相當，為820萬左右。具體估算值見附表5。由于量販式KTV不設超市最低消費，完全憑消費者自愿。而附近又有大型超市，這會在一定程度上影響KTV超市的收入，所以在此對超市營業(yè)收入只作保守的估計。按每月的人流狀況初步估算，月平均營業(yè)收入約為45萬，全年超市營業(yè)收入約為540萬元。參考其它兩個分店的規(guī)模和員工數(shù)，預計該項目所有員工（包括管理人員）共72人，人均月平均工資為1600元。公司規(guī)定福利費按工資額的30%計提。超市進貨成本，即超市所購商品的成本費用。按超市營業(yè)收入的25%計提。此項目年租金成本為240萬元，一年一交。，固定資產凈殘值率20%（同行業(yè)經驗數(shù)據），折舊年限5年，按直線法綜合計提折舊。該項目修理費按折舊費的10%計算。，攤銷年限5年，；，全部計入經營期第1年的成本中。外購燃料動力為KTV每年耗費的水電費和其它燃料動力費，根據經驗數(shù)據估算，每年的水電費及其它燃料動力耗費為每年10萬。 該部分費用為建設投資借款在營業(yè)期產生的利息。其他費用為除去上述各項費用外的其他所有費用。根據同類項目的經驗數(shù)據確定為9萬元/年?？偝杀举M用估算詳見附表3。該項目繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。KTV包房營業(yè)稅率為20%，考慮完其它附加稅費后的綜合稅率為22%；超市收入營業(yè)稅率為5%，%。估算結果詳見附表5。利潤總額為銷售收入扣除總成本費用和營業(yè)稅金及附加后的余額。所得稅率按25%考慮，估算結果詳見附表5。九、財務分析總投資收益率ROI：%資本金凈利潤率ROE：%項目投資回收期Pt： 根據靜態(tài)指標可以看出，該項目有較強的盈利能力。分析結果見附表5。動態(tài)盈利能力指標是指考慮資金的時間價值因素的影響而計算的盈利能力指標，主要包括財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率。研究對象為項目投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表。項目投資財務凈現(xiàn)值FNPV：項目投資財務內部收益率FIRR：%資本金內部收益率FIRR： % 計算的內部收益率高于基準折現(xiàn)率15%，財務凈現(xiàn)值大于零，可以看出，該項目有較好的動態(tài)盈利能力。分析結果見附表附表7。 償債能力分析包括借款償還期、利息備付率、償債備付率三方面的分析。本項目的借款償還方式為等本償還利息照付。本金在三年內等本償還，利息每年償還。因此，這里主要討論利息備付率和償債備付率這兩個指標。利息備付率是指在借款償還期內，各年可用于支付利息的息稅前利潤與當期應付利息費用的比值。選取正常運營期第2年為研究對象。利息備付率ICR=償債備付率是指在項目借款償還期內，各年可用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比值。選取正常運營期第2年為研究對象。償債備付率DSCR=分析結果見附表4。十、不確定性分析盈虧平衡是指當年的營業(yè)收入扣除營業(yè)稅金及附加后等于總成本費用，在這種情況下，項目的經營結果既無盈利又無虧損。此項目通過分析盈虧平衡點來分析擬建項目費用與效益的平衡關系?？傻醚芯磕攴輧鹊臓I業(yè)能力利用率RBEP %。所以，從盈虧平衡分析中得出該項目具有一定的抵御風險能力。該項目的敏感性分析選用了建設投資、經營成本和營業(yè)收入作為影響因素，來分析這些因素的變化對主要技術經濟指標的影響程度，分析結果見下表：表7 敏感性分析表序號調整項目分析結果建設投資營業(yè)收入經營成本財務凈現(xiàn)值（萬元）財務內部收益率投資回收期0%110%%210%%310%%410%%510%%610%%從敏感性分析的結果可以看出，該項目的營業(yè)收入和經營成本的變化對財務指標影響較大，營業(yè)收入是最敏感的因素，其次是經營成本，最不敏感的因素是項目投資額。但無論是哪種因素變化，在177。10%的變化幅度內，該項目的技術經濟指標都能通過判別標準。因此，該項目有較強的抗風險能力。十一、風險分析 1．政策風險 該政策風險主要是指國家宏觀經濟政策，特別是產業(yè)政策、財政政策、貨幣政策、稅收政策、價格政策、利率政策調整，可能會對項目的投資決策及今后的經營產生不利影響，進而影響該項目的經濟效益。針對此風險之對策：該項目在嚴格執(zhí)行國家各項法律、法規(guī)的同時，將積極研究國家相關政策的變化趨勢，針對政策調整可能造成的影響，提前制定應對措施，調整自身的投資策略，消化風險因素，避免政策調整對項目經營造成實質影響。2．市場風險市場風險一般來自以下三個方面：一是市場供需實際情況與預測值發(fā)生偏離；二是項目產品市場競爭力或者競爭對手情況發(fā)生重大變化；三是項目目標顧客的實際消費能力與預測消費能力發(fā)生偏離。其中主要的風險因素來自新競爭對手的加入： 21世紀以來，中國的娛樂行業(yè)蓬勃發(fā)展，而KTV行業(yè)則是這個市場中不容忽視的中堅力量。國內“娛樂經濟”不僅在形成，而且有望成為下一個經濟熱點。巨大的市場潛力和極高的投資回報率已使KTV行業(yè)成為吸引眾多投資者的行業(yè)之一。此外，中國加入WTO之后，一大批國外公司也紛紛涌入國內娛樂休閑產業(yè)，來自國外實力強大的競爭風險不容忽視，因此競爭風險為主要的市場風險。針對此風險之對策：為了盡量規(guī)避市場風險對項目的影響，應當努力控制經營成本，從而制定出較低的消費價格，利用價格優(yōu)勢進一步提高競爭力，此外，可采取多種經營方式拓寬收入渠道?？傊?，通過提高自身各個方面的競爭力，保持好（企業(yè)名）已樹立的品牌形象，揚長避短，規(guī)避市場風險。3．籌資風險政策風險、市場風險、最終反應在投資上，這些風險的增加勢必造成投資的增加。%來自國內銀行借款，當投資增加時，會加大向銀行借款數(shù)額及自有資金的投放，應確保項目資金的投放需要，避免資金不足給項目帶來的風險。十二、結論與建議“量販式KTV”已經在臺灣和日本風行了10多年，“量販式”的KTV現(xiàn)已經在全國風靡。這種源于臺灣的新型KTV以其高質量的音響設備、快捷方便的點歌系統(tǒng)以及規(guī)?；?、大眾化和自助式的時尚概念，已經在北京、上海、杭州、泉州等地異?；馃?，成為家庭、朋友聚會的極佳場所。在（城市名），“量販式”概念悄悄竄進（城市名）人的生活。據統(tǒng)計，擁有約20萬人口的地域，能保證一家有50間左右包廂的量販式KTV贏利，那么以目前（城市名），（城市名）甘井子區(qū)可允許有4家大型量販式KTV。，如果該項目順利籌建，將具有供不應求的市場效應。該項目的發(fā)展條件已經成熟，其運作將有力于豐富（城市名）居民的文化娛樂生活。有利于帶動（城市名）甘井子區(qū)經濟的發(fā)展。有利于（企業(yè)名）進一步在（城市名）乃至全國的發(fā)展壯大。市場分析表明，該項目選址位于（城市名）甘井區(qū)華南沃爾瑪購物廣場地下一層，具有明顯的地理位置優(yōu)勢；內部設計布局合理，具有整體規(guī)模優(yōu)勢；充分利用以上優(yōu)勢，準確地進行市場定位，采用科學的經營方式和營銷戰(zhàn)略，該項目的市場前景是比較可觀的。該項目的選址處在（城市名）甘井子華南商業(yè)圈，地理位置良好，項目所需的外部配套設施齊全，工程設計合理，為項目的成功運作創(chuàng)造了良好的物質條件。該項目的財務效益分析表明，項目有較強的盈利能力和清償能力。項目在財務上是可行的。敏感性分析表明，該項目具有較強的抗風險能力。綜上所述，該項目的建設