【正文】 5 280 2,784 2,589 三、對外借款 5,000 22,507 5,000 22,507 15,719 總 計(jì) 101 799 749 34,576 242,324 198,863 14,808 191,780 160,818 注：截止 2022 年 8 月底，我市共批準(zhǔn)累計(jì)外資項(xiàng)目 37540 個(gè)，合同外資 億美元，實(shí)際使用外資 億美元。(全口徑)其中：外商直接投資累計(jì)項(xiàng)目 13836 家，合同外資 億美元，實(shí)際使用外資 億美元。21 / 392022 年 1—8 月外商直接投資與去年同期遞增比較與 去 年 同 比 遞 增% %%%%%%%%外 商 投 資 項(xiàng) 目 數(shù) 量 外 商 投 資 額 實(shí) 際 利 用 外 資 額2022 年 1—8 月外資企業(yè)及合同外資金額與去年同期遞增比較%%%%%%%%外 資 企 業(yè) 數(shù) 量 合 同 外 資 金 額與 去 年 同 比 遞 增從以上圖表中可以看到廣州今年以來的外商投資趨勢，也可間接預(yù)測了外資企業(yè)駐穗外籍人士的遞增趨勢。22 / 392. CEPA《內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排》的簽署對廣州房地產(chǎn)市場尤其是酒店式公寓物業(yè)的影響1) 房地產(chǎn)開發(fā)在 CEPA 實(shí)施之前，進(jìn)入內(nèi)地開發(fā)的港資地產(chǎn)商或有港資背景的開發(fā)商已不少，香港地產(chǎn)商可以通過香港地區(qū)或其他國際性的商業(yè)銀行完成項(xiàng)目貸款，這對港商來說將是個(gè)優(yōu)勢。CEPA 簽署后，香港第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)進(jìn)入內(nèi)地的門檻降低，手續(xù)大大簡化，顯然，進(jìn)入內(nèi)地的香港地產(chǎn)商相應(yīng)增多，且在內(nèi)地投資開發(fā)的地域范圍將擴(kuò)大，投資額可望穩(wěn)定增加，相對來說酒店式公寓的開發(fā)也會(huì)相應(yīng)增加。2) 置業(yè)投資或居住需求一直以來，港澳人士在內(nèi)地尤其是珠三角置業(yè)的熱潮未曾消減。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，CEPA 實(shí)施后，來往香港和廣州之間的專業(yè)人士、投資者、度假者等將大幅增加，長期在廣州工作的港澳人士數(shù)量日趨增多，在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)的傾向仍將持續(xù)，中短期居住的人士（包括來自香港的一些外籍人士）更多，對具有酒店式公寓功能的住宅需求潛力不小。3) 酒店的開發(fā)利用使酒店式公寓供應(yīng)量有所增加CEPA 簽署后，使穗港兩地旅游業(yè)走向良性合作發(fā)展，使內(nèi)地酒店物業(yè)得以充分利用，因酒店式公寓物業(yè)客觀上存在較好的利潤增長空間，故廣州、深圳等地新開發(fā)的酒店物業(yè)功能上也可能附帶酒店式公寓，使供應(yīng)量有一定程度增加。23 / 393. 酒店式公寓的供需缺口據(jù)悉，目前整個(gè)廣州市所有的酒店式公寓，加上星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓，其總共的套房總數(shù)也僅僅只有 2022 套左右，假設(shè)未來幾年即使只有 20%的外籍人員選擇公寓作為他們在廣州停留時(shí)的居所，未來幾年的酒店式公寓也難以滿足屆時(shí)市場需求。由此可見：未來幾年酒店式公寓存在巨大的供需缺口。九、 酒店式公寓市場分析結(jié)論1. 有市場競爭力的酒店式服務(wù)公寓還遠(yuǎn)不能滿足需求。從目前情況看，真正上檔次并稱得上是酒店式公寓的僅寥寥幾家而已，有市場競爭力的酒店式服務(wù)公寓還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。2. 未來幾年酒店式公寓供需將存在巨大的缺口與空白點(diǎn)從廣州市經(jīng)貿(mào)發(fā)展及外籍人員來往趨勢看，并結(jié)合目前酒店式公寓的供需狀況、潛在開發(fā)的酒店式公寓看， 未來幾年酒店式公寓供需將存在較大的缺口與空白點(diǎn)。3. 把握市場先機(jī)，將會(huì)創(chuàng)造良好的市場機(jī)會(huì)把握市場先機(jī)，填補(bǔ)空白點(diǎn)，選擇合適地點(diǎn)開發(fā)酒店式公寓，將會(huì)創(chuàng)造良好的市場機(jī)會(huì)。4. 以經(jīng)營管理獲得良好經(jīng)濟(jì)效益，三方共贏精心部署經(jīng)營管理，提供一流的酒店式物業(yè)服務(wù)，樹立良好形象，將為酒店式公寓物業(yè)創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益，最終發(fā)展商、投資者、物業(yè)管理公司三方共贏。24 / 39第三篇※珠江新城規(guī)劃前景分析一、 珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀1. 地理環(huán)境概況珠江新城。北接黃埔大道，南達(dá)珠江北岸，西臨廣州大道中，東抵華南大道。位居新城市中軸線的中心，是廣州市區(qū)中心一塊超大規(guī)模 “絕版” 的尚未完全開發(fā)的處女地，地理環(huán)境優(yōu)勢無以倫比。2. 區(qū)位道路交通珠江新城面臨著黃埔大道及廣州大道兩條主干線，并通過內(nèi)環(huán)路、黃埔大道隧道可快捷通往全市十區(qū)。未來也將規(guī)劃一條臨江大道直通員村、東圃而不必行經(jīng)黃埔大道。3. 公共交通系統(tǒng)目前公共交通系統(tǒng)比起二年前有所改觀，但尚較為欠缺，相信在不斷開發(fā)建設(shè)中會(huì)不斷完善。未來地鐵二號(hào)線將通過新城中心，其在 2022 年前左右建好，加上水上觀光碼頭的規(guī)劃建設(shè)，珠江新城未來的綜合交通環(huán)境將是現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)配置。4. 規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)狀珠江新城作為廣州未來ＣＢＤ，其黃金地位幾乎無可代替，但其建設(shè)因?yàn)榉N種的原因拖緩了開發(fā)建設(shè)，從１９９２年至 2022 年底，珠江新城賣地９９宗，已建成１９宗，在建１１宗，沒有開發(fā)的有６９宗之多，其中爛尾２宗。合同地價(jià)１０２億，到去年底收回４５億。25 / 39注：這里用“宗”而不用“個(gè)”或“塊”，是因?yàn)樵谫u地過程中早已打亂原來規(guī)劃的地塊分割，造成規(guī)劃建設(shè)的絮亂?，F(xiàn)時(shí)，從市政配套到公共交通、商業(yè)、教育、文化配套等遠(yuǎn)未成熟，區(qū)域內(nèi)只是把主要道路規(guī)劃，然后星斗式分布著一些住宅社區(qū)及寫字樓，距離真正的商務(wù)區(qū)尚遠(yuǎn)。26 / 39二、 未來規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃方案幾經(jīng)修改終于在 2022 年 6 月左右真正定案，珠江新城仍然是廣州 21 世紀(jì)的 DBD，地位就猶如美國紐約的曼哈頓。首先，其未來規(guī)劃在交通上就克服了以往環(huán)市路與天河北平面二維的交通路網(wǎng)模式所帶來的諸多無法更改的交通死角問題。其設(shè)計(jì)采用的是裙樓空中通道、地面公路、與地下鐵路三層的立體通模式，從而盡可能達(dá)到人車分流，暢通無阻，這對于城市中心的開發(fā)建設(shè)又是一次歷史性的創(chuàng)新與變革”。項(xiàng)目 J2—7 地塊27 / 39其次，從功能上來說，珠江新城在過往幾大中心街區(qū)功能不完善的基礎(chǔ)上將金融、信息、行政管理、文化、休閑娛樂集于一身，形成一個(gè)綜合功能的中心社區(qū)來吸引國內(nèi)外財(cái)團(tuán)的投資與進(jìn)駐。最后，新城的文化景觀之宏偉同樣也是廣州史無前例的。歌劇院、博物館、海心沙、大型綠地廣場、林陰大道，高度 300 米以上的雙子塔樓，人們想象中國際大都市的每個(gè)具體形象都可以預(yù)見。J2—7 地塊28 / 39第四篇※珠江新城 J2—7 地塊分析一、 J2—7 地塊綜合情況1. J2—7 地塊用地技術(shù)指標(biāo)地塊面積 容積率 建筑面積 塔樓建筑密度 裙樓建筑密度 建筑限高 綠地率 機(jī)動(dòng)車位 自行車位6895．07㎡ 10 68950．7 25% 40% 130~150 20% 483 ——2. 地塊地型與地勢J2—7 地塊地型比較方正，地勢平緩，比較容易進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。3. 地理位置與景觀環(huán)境J2—7 地塊位于珠江新城冼村路南段與未來廣州博物館北面的規(guī)劃路交匯處，珠江新城中軸線附近，到珠江岸邊僅 300米左右，距離規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線花城大道站約 400~600 米。東北向約 700 米處就是綠意盎然景色秀美的珠江公園，西南面為規(guī)劃中標(biāo)志性建筑廣州歌劇院。從高處往南俯視珠江，一片海闊天空，極盡視覺精神享受?？傮w上 J2—7 地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流。4. 現(xiàn)時(shí)周邊物業(yè)分布現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目地塊北鄰美居中心，冼村路東側(cè)，由北至南分布著【金碧華府】 、 【南國花園】 、 【新城海濱花園】等住宅社區(qū)，西北面的【凱旋新世界】 、 【星匯園】等，而西面五羊新城對面的【新大廈】 、 【遠(yuǎn)洋明珠大廈】 ，就是較有代表性的酒店式公寓。29 / 39另外，J2—7 地塊隔冼村路與在開發(fā)中的【利雅灣 】相望，【利雅灣】該物業(yè)定位尚無法得知，不過因?yàn)槠浜唾逑噜?，物業(yè)客觀環(huán)境相對欠佳，結(jié)合其建筑外型分析，其不太可能是酒店式公寓。寫字樓主要分布在珠江大道和廣州大道之間的區(qū)域。5. 道路交通環(huán)境J2—7 地塊面臨冼村路及規(guī)劃路交界處，兩路段皆非主干線，通過冼村路可通達(dá)天河北及黃埔大道東西方向，沿規(guī)劃路可通往五羊新城及海珠區(qū)。另外，新規(guī)劃方案中從獵德大道往南將規(guī)劃建設(shè)一條大橋橫跨珠江，直通海珠區(qū)新港西路，未來前往海珠區(qū)、番禺區(qū)等都不必經(jīng)過交通流量近乎飽和的廣州大橋，所以，預(yù)計(jì)未來 J2—7 地塊周邊的道路交通導(dǎo)向環(huán)境良好。6. 公共交通系統(tǒng)現(xiàn)地塊一帶公共交通系統(tǒng)暫時(shí)欠缺，希望通過政府進(jìn)一步規(guī)劃改善。7. 居住及工作環(huán)境評(píng)估J2—7 地塊所在位置，因?yàn)榫邆渚坝^環(huán)境的優(yōu)勢，所面臨道路又非主干線，噪音及空氣污染等較少，而未來交通導(dǎo)向系統(tǒng)良好，居住及工作環(huán)境優(yōu)勢明顯，相對來說，用以規(guī)劃建設(shè)住宅物業(yè)優(yōu)勢較為突出。30 / 39二、 珠江新城 J2—7 地塊開發(fā)條件分析列表優(yōu)勢（S ） 劣勢（ W） 機(jī)會(huì)點(diǎn)（O） 威脅點(diǎn)（T）區(qū)位因素優(yōu)越 目前的公建市政配套 尚需大力改善 酒店式公寓市場未來幾 年存在較大供需缺口 區(qū)域?qū)嶋H規(guī)劃建設(shè)對 開發(fā)推廣影響大未來交通條件良好 酒店式公寓需配套相應(yīng)硬 件，成本可能增加 政策規(guī)劃客觀上有利其他星級(jí)酒店及潛在開發(fā)的星級(jí)酒店附帶公寓構(gòu)成強(qiáng)有力競爭對手政府規(guī)劃支持點(diǎn)多 酒店式公寓的銷售目標(biāo)客 戶層面相對窄居住優(yōu)勢因素多 所臨馬路雖非主干線 但多少會(huì)受到影響富力品牌形象好三、 地塊作為酒店式公寓項(xiàng)目開發(fā)的分析結(jié)論：J2—7 地塊所在區(qū)位規(guī)劃成為住宅物業(yè)優(yōu)勢較多，又因未來珠江新城的規(guī)劃是中央商務(wù)區(qū) CBD，而且已經(jīng)最終確定規(guī)劃方案，從開發(fā)價(jià)值來看，并結(jié)合第二篇廣州市酒店式公寓的市場分析結(jié)論——專業(yè)性高級(jí)酒店式公寓在未來幾年存在較大的供應(yīng)缺口，故評(píng)估建議：J2—7 地塊規(guī)劃建設(shè)成為高檔酒店式公寓對體現(xiàn)市場價(jià)值最有利31 / 39第四篇※珠江新城 J2—7 地塊項(xiàng)目定位與市場策略一、 目標(biāo)客戶定位1. 租賃目標(biāo)客源（使用者）通過第二篇市場分析可知，在國內(nèi)包括廣州，酒店式公寓以其配置的檔次一般是屬于高檔為主，城市高級(jí)的白領(lǐng)階層人士遠(yuǎn)未成為酒店式公寓租賃使用者的主流， 其租賃使用者