【正文】 大型倉儲(chǔ)區(qū)、集裝箱存放區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、多方位物流信息平臺(tái)和服務(wù)中心，是一個(gè)多功能農(nóng)產(chǎn)品物流集散交易園區(qū)。通過集聚擴(kuò)大了企業(yè)的商圈，增加了交易的機(jī)會(huì)，同時(shí)，通 過物流園區(qū)將零散的資源進(jìn)行優(yōu)化整合，將產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條中的采購、供應(yīng)、會(huì)展、 銷售、客戶服 務(wù)以及交易結(jié)算、物流、信息反饋等各項(xiàng)功能集中在一起，充分發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)集聚作用，降低流通成本，提高經(jīng)營(yíng)效率，不僅使本企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力得以提升，還能夠帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈條上的相關(guān)企業(yè)，降低成本，提高競(jìng)爭(zhēng)力。物流園區(qū)的18 / 74建設(shè)對(duì)整合流通產(chǎn)業(yè)鏈、提升流通業(yè)整體水平、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起著重要作用。（3）創(chuàng)造良好的投資交易環(huán)境從其他園區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，吸引業(yè)戶和資金入園，提供優(yōu)惠政策是一方面；提供適合業(yè)戶發(fā)展的優(yōu)良園區(qū)環(huán)境( 基礎(chǔ)設(shè)施、物流系 統(tǒng))是更為重要的另一方面。完備的基礎(chǔ)設(shè)施和物流系統(tǒng)的支持能夠使入園業(yè)戶降低運(yùn)營(yíng)成本，增加企業(yè)效益，這會(huì)給企業(yè)帶來實(shí)實(shí)在在的好處，使業(yè)戶獲得更強(qiáng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。通過園區(qū)的物流、配套基礎(chǔ)建設(shè)的完善吸引投資，改變過去僅依靠?jī)?yōu)惠政策吸引投資的方式。實(shí)踐證明，在核心產(chǎn)業(yè)建設(shè)之前，相關(guān)的物流產(chǎn)業(yè)設(shè)施以及其他相關(guān)配套設(shè)施就已經(jīng)初具規(guī)模，給企業(yè)和種植基地、蔬菜產(chǎn)區(qū)、果農(nóng)、種植園區(qū)，商貿(mào) 交易區(qū)，畜禽養(yǎng)殖基地、牧 業(yè)小區(qū)提供了物流和交易保證。（4）改善城市環(huán)境通過優(yōu)化整合現(xiàn)有零散資源，發(fā)揮園區(qū)系統(tǒng)、集散、整合的優(yōu)勢(shì)，采用統(tǒng)一發(fā)展的模式，以利于生產(chǎn)、方便生活、優(yōu)化交通、改善環(huán)境、滿足城市功能發(fā)展的需要，有利于提高城市形象，成為城市功能的重要組成部分。從其他城市的實(shí)踐來看，在轉(zhuǎn)化的過程中，物流園區(qū)的重要性將會(huì)越來越清楚地顯現(xiàn)出來，并且物流園區(qū)的先進(jìn)程度將直接影響城市的進(jìn)一步發(fā)展速度。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善，物流作為城市功能的重要組成部分已被各發(fā)達(dá)地區(qū)所接受。因此，可以充分利用園區(qū)的建設(shè)，將分散物流整合進(jìn)園區(qū)內(nèi)，重新定位城市功能，改善城市環(huán)境，樹立一個(gè)全新的城市形象。19 / 74（5）物流業(yè)成為長(zhǎng)春市服務(wù)業(yè)發(fā)展的主力軍在 2022 年以前，物流企業(yè)長(zhǎng)春市僅有 21 家，經(jīng)過幾年的快速發(fā)展，如今已經(jīng)發(fā)展到 63 家，整車物流、集成模塊物流、行業(yè)物流這些物流企業(yè)大批涌現(xiàn)。2022 年，全市物流業(yè)營(yíng)業(yè)額達(dá)到 532 億元，同比增長(zhǎng) 21%，物流業(yè)增加值完成 179 億元，同比增 長(zhǎng) %，物流業(yè)固定資產(chǎn)投資完成 67 億元，同比增長(zhǎng) %?，F(xiàn)代物流業(yè)逐步取代了傳統(tǒng)的技術(shù)含量低、效率低、費(fèi)用高的倉儲(chǔ)運(yùn)輸業(yè)。但在迅猛發(fā)展的背后，問題 依然存在，規(guī)模小、布局分散、管理分散、信譽(yù)體系現(xiàn)在還不健全。較發(fā) 達(dá)地區(qū)相比差距依然明顯。長(zhǎng)春市屬于以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為依托的內(nèi)陸配送型物流城市，因此將發(fā)展目標(biāo)定位于區(qū)域性物流中心，同時(shí)打造具有全國(guó)意義的專業(yè)物流基地?！笆晃濉逼陂g長(zhǎng) 春市將規(guī)劃建設(shè)四大物流園區(qū)，八大配送中心，實(shí)施支柱 產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略、開放引進(jìn)戰(zhàn)略、 資源整合戰(zhàn)略扶持和培育第三方物流戰(zhàn)略，把現(xiàn)代物流業(yè)打造成長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)“ 快跑” 的新引擎和服務(wù)業(yè)的領(lǐng)跑者，要以建立區(qū)域物流中心為依托，打造兩個(gè)平臺(tái)，一是物流基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)，二是物流信息平臺(tái)。2022 年，長(zhǎng)春市物流業(yè)增加值完成 215 億，同比增長(zhǎng) 20%。到2022 年，全市將會(huì)實(shí)現(xiàn)物流業(yè)增加值 450 億元以上，占 GDP 比重提高到 10%左右，成為服務(wù)業(yè)的領(lǐng)跑者。報(bào)告編制依據(jù)、原則和研究范圍（1）報(bào)告編制的主要依據(jù)①《投 資項(xiàng)目可行性研究指南》；②《建 設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；20 / 74③國(guó)家 經(jīng)貿(mào)委、 鐵道部、交通部等七部委（ 2022）607 號(hào)《關(guān)于加快我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的若干意見》；④全國(guó)物流標(biāo)準(zhǔn) 2022 年—2022⑤GB/T 183542022 物流術(shù)語⑥《長(zhǎng) 春市服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2022—2022 年）》⑦《長(zhǎng) 春市城市總體規(guī)劃(20222020) 》⑧《長(zhǎng) 春市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》⑨《長(zhǎng) 春市物流中心戰(zhàn)略規(guī)劃》⑩《農(nóng)產(chǎn) 品批發(fā)市場(chǎng)管理技術(shù)規(guī)范》 (GB／T19575—2022)（2） 報(bào)告編制的原則園區(qū)規(guī)劃和建設(shè)要以市場(chǎng)為向?qū)?，以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)為中心，發(fā)揚(yáng)求實(shí)和創(chuàng)新精神，主體工程與環(huán)境保護(hù)、安全和工業(yè)衛(wèi)生同時(shí)考慮，減少污染，消除園區(qū)對(duì)環(huán)境和職工健康的危害，采用先進(jìn)、適用、成熟的現(xiàn)代物流新技術(shù)，降低運(yùn)營(yíng)成本，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。把園區(qū)建成社會(huì)化的貨物集散中心，具 有 多 功 能 、高 層 次 、集 散 功 能 強(qiáng) 、輻 射范 圍 廣 的 現(xiàn) 代 化 物 流 園 區(qū) 。堅(jiān)持為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的原則。要以長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)，充分考 慮長(zhǎng)春市都市圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，通過優(yōu)化物流體系，為長(zhǎng)春市提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率、促進(jìn)各產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展服務(wù)。堅(jiān)持高起點(diǎn)建設(shè)，適度超前發(fā)展的原則。在園區(qū)的布局、建設(shè)、功能定位方面，在物流信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、建設(shè)方面，在設(shè)施設(shè)備、引進(jìn)先進(jìn)物流技術(shù)和管理手段等方面堅(jiān)持高起點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、規(guī)范化，按照現(xiàn)代化物流系統(tǒng)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，盡量做到與國(guó)際接軌。21 / 74堅(jiān)持發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，與整合資源相結(jié)合的原則。東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)的發(fā)展要充分利用長(zhǎng)春市所具有的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)。同 時(shí)， 堅(jiān)持與整合資源相結(jié)合的原則，一方面要合理整合吉林省、長(zhǎng)春市及周邊可利用的物流資源，提高現(xiàn)有物流資源的利用率，另一方面要根據(jù)實(shí)際情況，投入資金盡快構(gòu)建起以果品、蔬菜、肉蛋奶為龍頭的布局合理、功能完善的現(xiàn)代物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系。堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃，協(xié)調(diào)發(fā)展的原則。物流園區(qū)建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要及時(shí)與各部門、各方面搞好協(xié)調(diào)配合。同時(shí)根據(jù)國(guó)內(nèi)外物流發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)供求 變化情況，制定規(guī)劃的目標(biāo)及任務(wù)，切實(shí)把握物流發(fā)展方向。同時(shí) ，還要注重物流與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，樹立綠色物流新觀念。堅(jiān)持物流綜合效益相統(tǒng)一的原則。物流園區(qū)建設(shè)是一項(xiàng)前期投入大、回報(bào) 周期長(zhǎng)，但能產(chǎn)生綜合效益的系統(tǒng)工程，因此，在建設(shè)發(fā)展過程中， 應(yīng)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則，合理確定建設(shè)目標(biāo)及任務(wù)，并從實(shí)際情況出發(fā)，制定相關(guān)的保障措施和實(shí)施步驟，確保綜合效益的實(shí)現(xiàn)。（3） 報(bào)告編制的范圍主要從以下幾點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析論證：① 市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)：根據(jù)東北亞經(jīng)濟(jì)圈物流發(fā)展趨勢(shì)，通過對(duì)長(zhǎng)春市區(qū)及周邊城市物流市場(chǎng)需要的分析預(yù)測(cè)，結(jié)合東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)的未來招商、經(jīng)營(yíng)業(yè)戶的入住率、產(chǎn)區(qū)和基地的入住、倉儲(chǔ)的轉(zhuǎn)移、農(nóng)產(chǎn)品的加工、挑選、分裝、包裝配送、物流、車流、信息流、人員流的資源整合發(fā)展的調(diào)研、預(yù)測(cè) 、決策。① 建設(shè)條件、 規(guī)模及方案論證：22 / 74通過區(qū)域、地理位置、周邊配套、市政 設(shè)施、 給排水、電力、 動(dòng)力、道路交通、商業(yè)、工 業(yè) 、生活配套 設(shè)施等進(jìn)行 測(cè)算和論證確定方案。① 工藝及設(shè)備技術(shù)方案：根據(jù)現(xiàn)代物流的運(yùn)營(yíng)、管理、的設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代的管理技術(shù)手段、交易方式、設(shè)備、操作流程加強(qiáng)對(duì)貨物倉儲(chǔ)的保護(hù)，實(shí)施“ 放心果”、“放心菜”、 “放心肉”工程，倡導(dǎo)綠色環(huán)保的食品安全工程，減少對(duì)環(huán)境的影響，從而達(dá)到減少環(huán)節(jié)，降低成本，增加效率。① 環(huán)境保護(hù)及勞動(dòng)安全：倡導(dǎo)綠色物流、采用環(huán)保設(shè)計(jì)、使用環(huán)保設(shè)備、達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、按環(huán)保要求設(shè)計(jì)工藝流程、生產(chǎn)過程、排放標(biāo)準(zhǔn)符合環(huán)保要求。勞動(dòng)安全，嚴(yán)格按照安全生產(chǎn)操作規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，提供安全生產(chǎn)的勞動(dòng)保護(hù)，培育管理人員、交易雙方、生 產(chǎn) 人員的勞動(dòng)安全意識(shí)，建立完善的勞動(dòng)安全體系。① 投資估算及資金來源；根據(jù)調(diào)研和論證進(jìn)行規(guī)劃,科學(xué)合理的規(guī)劃投資的規(guī)模,對(duì)投資源,調(diào)動(dòng)可調(diào)配的資金以保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。⑥ 經(jīng)濟(jì) 效益初步評(píng)價(jià)： 參照國(guó)內(nèi)外同等規(guī)模的園區(qū)進(jìn)行可比性分析，對(duì)長(zhǎng)春及周邊物流的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)的計(jì)算，合理的預(yù)測(cè)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析、會(huì) 計(jì)核算，做出財(cái)務(wù)分析得出財(cái)務(wù)結(jié)論，做出科學(xué)評(píng)價(jià)。23 / 745 、初步結(jié)論（1）符合產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向長(zhǎng)春東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)符合國(guó)家《促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整》中鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)政策及《長(zhǎng)春市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》, 《長(zhǎng)春市城市總體規(guī)劃(20222020)》政策， 項(xiàng) 目建成后，將有力推動(dòng)整個(gè)東北亞經(jīng)濟(jì)區(qū)域物流服務(wù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于與國(guó)際接軌和參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)。（2）建設(shè)條件優(yōu)良長(zhǎng)春素有北國(guó)春城之稱。作為中國(guó)北方區(qū)域性中心城市之一，處于中國(guó)東北地區(qū)遼、吉、黑、蒙四省區(qū)集散中心位置，南可聯(lián)結(jié)中國(guó)遼東半島沿海城市，北可通過黑龍江省向獨(dú)聯(lián)體和東歐各國(guó)拓展，東可經(jīng)琿春、 圖們江口岸通往朝鮮、韓國(guó)、俄 羅 斯，西可由吉林省白城地區(qū)與蒙古交往。①這種特殊的地理位置，使長(zhǎng)春成為中國(guó)東北地區(qū)巨大經(jīng)濟(jì)鏈條中最關(guān)鍵的一環(huán)，成為東北地區(qū)重要的交通、通訊樞紐和物流中心。目前，以長(zhǎng) 春為中心的多條干線公路和鐵路連接省內(nèi)外。長(zhǎng)春龍嘉機(jī)場(chǎng)是國(guó)際航空港，開辟有多條國(guó)際航線，將使長(zhǎng)春的對(duì)外交往更加便捷。而且長(zhǎng) 春鐵北占有地緣優(yōu)勢(shì)，地理位置比較優(yōu)越，城市的政治、經(jīng)濟(jì)、交通、地理位置、氣候條件等………都非常適宜建立大型倉儲(chǔ)、物流、配送園區(qū)。（3）具有豐富的物流資源吉林省是農(nóng)業(yè)大省，多項(xiàng)主要農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)量居于全國(guó)前列，同時(shí)農(nóng)副產(chǎn)品的消耗量也很大，人均每年消耗主要農(nóng)產(chǎn)品 公斤，其中：果品類人均消費(fèi) 公斤，人均消費(fèi)支出 元，全省每年24 / 74果品消費(fèi)總量約 228 萬噸，果品消費(fèi)支出 億元，并以每年 2%的速度增長(zhǎng)。通過對(duì)全省果品消費(fèi)總量分析，現(xiàn)在長(zhǎng)春果品批發(fā)市場(chǎng)全年交易量 50 萬噸（大都來源外埠進(jìn)貨）僅占全省消費(fèi)總量的 20%左右，地產(chǎn)果的生產(chǎn)和消費(fèi)占 80%左右，果品資源的整合潛力巨大， 資源和市場(chǎng)的矛盾還很突出，需要市場(chǎng)物流平臺(tái)加以引導(dǎo)和調(diào)劑。全市蔬菜生產(chǎn)概況 ①①全市情況:現(xiàn)有蔬菜播種面積 87416 公頃 ，總產(chǎn)量 億公斤，總產(chǎn)值 億元。地產(chǎn)菜以本地銷售為主，外銷為輔，其中南銷菜 億公斤，產(chǎn)值 億元；出口菜 3800 萬公斤，產(chǎn)值 8950 萬元。 ①①城區(qū)情況：現(xiàn)有蔬菜播種面積 萬公頃，產(chǎn)量 億公斤，產(chǎn)值 億元。 地產(chǎn)蔬菜僅能供應(yīng) 3 個(gè)多月，而其他的時(shí)間蔬菜的供應(yīng)全部需要外進(jìn)，按照人均 公斤的蔬菜消費(fèi)量計(jì)算，長(zhǎng)春市的人口為 751 萬，日消費(fèi)就達(dá)到 325 萬公斤，吉林省有 2,727 萬人口，日消費(fèi)就達(dá)到1,364 萬公斤，按 30%計(jì)算，日消費(fèi)量也需要 455 萬公斤，節(jié)假日的需求量就更大了，這些需求都需要一個(gè)大型的農(nóng)產(chǎn)品物流中心來購進(jìn)和配送。2022 年主要農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)量指 標(biāo) 單位 2022 年 比上年增長(zhǎng)%25 / 74糧食總產(chǎn)量 萬噸 2840 蔬菜總產(chǎn)量 萬噸 肉類總產(chǎn)量 萬噸 鮮蛋總產(chǎn)量 萬噸 牛奶總產(chǎn)量 萬噸 水產(chǎn)品總產(chǎn)量 萬噸 出欄生豬 萬頭 2450 出欄家禽 億只 吉林省農(nóng)業(yè)大省，也是農(nóng)副土特產(chǎn)品資源大省，長(zhǎng)白山豐富的綠色資源和廣闊的黑土地蘊(yùn)藏著巨大的供給與需求潛力。全省野生植物種類達(dá) 3890 多種，野生食用種類達(dá) 350 多種，珍貴藥材種類達(dá)800 多種，人工種植加工和利用野生植物產(chǎn)量居全國(guó)第一，糧食、肉、蛋、禽總量居全國(guó)第一。由于我省不屬于蔬菜生產(chǎn)主產(chǎn)地，果品、蔬菜需求主要依靠外省購進(jìn)和調(diào)劑。從總體上看我省各類農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)量和需求在逐漸增加，總量資源和市場(chǎng)的矛盾還很突出。需要物流平臺(tái)加以引導(dǎo)和調(diào)劑。吉林省人均果品、蔬菜重要農(nóng)副產(chǎn)品消耗明細(xì)序號(hào) 種 類 消耗量:kg/人 價(jià)格:元/人 1 鮮 果 26 / 742 鮮 瓜 3 干 果 4 瓜果制品 5 堅(jiān)果果仁 小 計(jì) 6 鮮 菜 7 干 菜 8 淀粉類 9 調(diào)味品 10 油脂類 小 計(jì) 11 肉 類 12 蛋 類 13 禽 類 14 魚 類 小 計(jì) 合 計(jì) 根據(jù)以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全省 2700 萬人口，每年消耗農(nóng)副產(chǎn)品量得 億公斤約 936 萬噸，其中蔬菜約 559 萬噸，果品 228 萬噸，并以每年 2%的速度增長(zhǎng)。目前，長(zhǎng)春市果品批發(fā)市場(chǎng)和蔬菜批發(fā)市場(chǎng)在全省農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)領(lǐng)域具有一定的代表性和影響力，就其規(guī)模是全省最大的，但是果品批發(fā)交易是有限的，目前僅有 69 萬噸，僅占全省果品、蔬菜消耗量的 22%、12%，果品、蔬菜消費(fèi)具有巨大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間和市場(chǎng)潛27 / 74力。（4）穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益園區(qū)建成后可產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益和持續(xù)的社會(huì)效益，保證投資的收回。項(xiàng)目總投資：33 億元其中：固定資產(chǎn)投資 33 億元啟動(dòng)資金 億元。年交易額：100 億元年交易量：500 萬噸上繳稅金：68,000 萬元園區(qū)的運(yùn)營(yíng)收益狀況：正常年服務(wù)收入: 14,360 萬元（不含經(jīng)營(yíng)業(yè)戶）正常年總成本費(fèi)用:3,700 萬元元（不含經(jīng)營(yíng)業(yè)戶）正常年利潤(rùn)總額: 10,660 萬元（不含經(jīng)營(yíng)業(yè)戶）正常年稅后利潤(rùn):10, 萬元（不含經(jīng)營(yíng)業(yè)戶）投資利潤(rùn)率：％（不含經(jīng)營(yíng)業(yè)戶）投資利稅率：％（不含經(jīng)營(yíng)業(yè)戶）（5）項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)該項(xiàng)目符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策，是吉林省大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，更是長(zhǎng)春市重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)，具有豐富的資源可以進(jìn)行整合，政策的支持，政府的支持，項(xiàng)目周邊的環(huán)境非常有利于園區(qū)的建設(shè)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好，在 經(jīng)濟(jì)上是可行的。所選地址基本合理，符合項(xiàng)目要求。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的意義和作用建設(shè)東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)的重要意義現(xiàn)代物流作為一種先進(jìn)的組織方式和管理理念，之所以受到世界各國(guó)政府、企業(yè)、