幸福小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(已改無錯(cuò)字)
2023-05-27 06:27:39 本頁面
【正文】 12年12月，完成土地三通一平并投入施工使用。項(xiàng)目建設(shè)包括住宅及停車場等設(shè)施。預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營期限為3年：2011年9月至2014年9月。項(xiàng)目所需的大體時(shí)間及進(jìn)度見下表： 說明：項(xiàng)目前期工作包括項(xiàng)目開發(fā)融資、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和施工圖設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目實(shí)施前各種批文的報(bào)批工作。建安工程包括主體工程的建設(shè)和室內(nèi)外設(shè)備的安裝。配套工程建設(shè)包括管線鋪設(shè)、公共建筑建設(shè)、綠化以及道路的建設(shè)。 二期為一、二層為商鋪的10棟五 項(xiàng)目投資估算2. 征收的范圍和標(biāo)準(zhǔn): 凡在我市的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、部隊(duì)、企事業(yè)單位在城市建成區(qū)內(nèi)進(jìn)行房屋建設(shè)的，均按實(shí)際建筑面積每平米征收城市設(shè)施配套費(fèi)三十五元（其中市政公用設(shè)施配套二十五元、公共服務(wù)設(shè)施配套十元），規(guī)劃部門憑交款收據(jù)正式簽發(fā)建筑許可證。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) （1）內(nèi)容：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的內(nèi)容主要包括城市供水設(shè)施、排水設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、公交設(shè)施、消防設(shè)施和其他市政公用設(shè)施等配套費(fèi)。 （2）征收標(biāo)準(zhǔn):X市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積征收，住宅每平方米90元，非住宅每平方米110元，其中：供水設(shè)施配套費(fèi)10元，消防設(shè)施配套費(fèi)5元。管理費(fèi)為建安工程費(fèi)的2%；銷售費(fèi)為銷售收入的1%；財(cái)務(wù)費(fèi)為總成本的4%；不可預(yù)見費(fèi)為建安工程費(fèi)的8%～10%。銷售價(jià)格平均價(jià)格8600元/m2 ，具體數(shù)據(jù)如下：項(xiàng)目投資估算項(xiàng) 目投資金額（萬元）單位指標(biāo)（元/m2)工程量（m2)取得土地費(fèi)用75600 170000前期工程費(fèi) （1） 勘察費(fèi)%?。?）設(shè)計(jì)費(fèi)% （3） 立項(xiàng)資金審計(jì)費(fèi)466．57%?。?） 施工圖審圖費(fèi)121．31%?。?） 招標(biāo)費(fèi)% （6） 施工結(jié)算審計(jì)費(fèi)279．94%?。?） 工程監(jiān)理費(fèi)% 建筑安裝工程費(fèi)（1） 建筑工程費(fèi)1500518405（2） 安裝工程費(fèi)300518405市政基礎(chǔ)設(shè)施90518405公共配套設(shè)施費(fèi)35518405不可預(yù)見費(fèi)建安工程費(fèi)的8% 期間費(fèi)用 （1） 管理費(fèi)用建安工程費(fèi)的2%?。?） 銷售費(fèi)用銷售收入的1% 518405（3） 財(cái)務(wù)費(fèi)用總成本的4% 總投資合計(jì) 第六章 基金籌措 項(xiàng)目銷售情況預(yù)測： 在第二期A末，可獲得40% 銷售款；第二期B末，可獲得60%銷售款。項(xiàng)目收入計(jì)劃及估算見下表：銷售收入估算表（）序號(hào)名稱指標(biāo)2013年12月2014年12月 單價(jià)工程量㎡銷售比例收入銷售比例收入總計(jì)(元/㎡)（萬元）（萬元）（萬元）1銷售收入 住宅 4494758% %車位80000元/個(gè)2100個(gè)% % 商業(yè) % %2經(jīng)營稅費(fèi) 營業(yè)稅及附加%— — 土地增值稅土地增值額的30%— — 3銷售凈收入 —— 1. 項(xiàng)目資金籌措：集團(tuán)自有資金占總投資30％，；申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款占投資的50％。具體資金籌措及使用詳表： 項(xiàng)目資金籌措及運(yùn)用表 單位：萬元序號(hào)名稱金額第0年第一年度第二年度第三年度1項(xiàng)目總投資（不包含經(jīng)營稅費(fèi)）總成本 2資金籌措 資本金 借貸資金 銷售收入補(bǔ)充 第七章 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，分析預(yù)測項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察擬建項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，據(jù)以判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力和項(xiàng)目的清償能力兩個(gè)方面進(jìn)行分析，以確定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。 計(jì)算數(shù)據(jù)來源： 基準(zhǔn)收益率=（1+銀行貸款利率）（1+風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率）（1+通貨膨脹率）1 % 風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率為：% 通貨膨脹率為：5%(%—%) 基準(zhǔn)收益率為：（1+%）（1+2 %）（1+3%）1=12% 項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值期數(shù)1）+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量資金來源運(yùn)用表資金來源運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)2011年末2012年2013年2014年1總投資建設(shè)投資借款利息02資金籌措自有資金0銷售收入00資本金000借貸資金貸款利息（%）損益表損益表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2012年2013年2014年1銷售收入02運(yùn)營費(fèi)用03經(jīng)營稅費(fèi)04營業(yè)稅及附加05土地增值稅06利潤總額07所得稅0借款償還借款償還表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)2011年末2012年2013年2014年1期初借款本息累計(jì)2本金3建設(shè)期利息0財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)2011年末2012年2013年2014年1現(xiàn)金流入00銷售收入002現(xiàn)金流出開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金00經(jīng)營稅金及附加00土地增值稅00所得稅00利息支付03凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5基準(zhǔn)收益率%6財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值7財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%8投資回收期（年）第八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ： 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)：主要分析國家最近對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策房地產(chǎn)投資增速將略有減緩，房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房價(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對(duì)土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來2—3年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計(jì)不會(huì)低于20％。 市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動(dòng)的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機(jī)性購房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來23年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢。從對(duì)供求關(guān)系的分析可以判斷，未來2—3年我國房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢，原因是： 第一 房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢）必然反映在房價(jià)的持續(xù)增長上； 第二 近年來地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動(dòng)房價(jià)上漲； 第三 從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，房價(jià)的運(yùn)動(dòng)趨勢和國民經(jīng)濟(jì)增長率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長
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