【正文】 ，數(shù)量上也很多，對整體銷售的成敗具有決定性影響； 總價在45—70萬元之間，首期支付14萬余元，月供在22003400元之間，對于家庭收入在7000元左右的客戶來說，可以承受。選擇此類戶型的客戶生意已有規(guī)模，為了改善現(xiàn)有居住條件的潮汕籍小生意人； 早期來深的退休干部，政府公務員、高級白領(lǐng) 深港家庭兩口共用 投資以賺取豐厚租金回報或坐等物業(yè)升值；羅湖原住民，附近已有物業(yè)，再置業(yè)或為成年子女結(jié)婚用，或為親戚用；第三類戶型：81㎡83㎡,三房二廳二衛(wèi)，52戶，占總戶數(shù)16%。適宜居住人口：35口之家，三代同堂。此類戶型為輔助戶型，數(shù)量上不多，對整體銷售不具有決定性影響； 總價在5580萬元之間，首期支付17萬余元，月供2700元3900元之間，家庭收入在9000元以上客戶來說，可以承受。選擇此類戶型的客戶生意成功的小商人，接家人過來同住投資以賺取豐厚租金回報或坐等物業(yè)升值；喜歡在都心居住的大家庭； 對以上三層面客戶，廣告針對性攻擊點： 第一攻擊點：針對第一層面的客戶，廣告將側(cè)重功利訴求：訴求內(nèi)容：生活方式、前衛(wèi)色彩、動感之都、潮流之先、引領(lǐng)時尚、活色生香夜生活，兼顧生活上班兩不誤、總價低、就近照顧生意； 第二攻擊點：針對第二層面的客戶，廣告將側(cè)重地緣與情感訴求： 訴求內(nèi)容：血肉不可分的羅湖情結(jié)/生在羅湖，長在羅湖、心在羅湖、根在羅湖、愛在羅湖、永遠的羅湖 慣性心理及行為模式：穿著睡衣行街，下樓就能喝早茶、周五周六通宵打麻將，朋友圈子固定，香港朋友過關(guān)很快就能見面，等； 都市中心無可取代的繁華度、舒適度及方便度； 離香港心理距離最近，祟港、祟洋、祟外心態(tài)最濃； 較優(yōu)的性價比和投資前景、升值快、回報率高、出租率高等；金錢意識； 第三攻擊點：針對第三層面的客戶，廣告將側(cè)重親情、地緣與利益訴求三結(jié)合： 訴求內(nèi)容：認祖歸宗，葉落歸根、傳統(tǒng)意識、闔家團聚、親情濃烈； 都市中心無可取代的繁華度、舒適度、自由度、方便度； 大空間，都市全景觀等。高層難點：十八層以上，再往上走，由于層差，價格會高過均價1000元左右，接近9500元/㎡，總價太高，會給銷售帶來大的壓力。所以高層很可能會形成尾盤。廣告策略應該“攻其心而擄其情”，用多種訴求方式和活動組合來綜合治理：情感訴求：□羅湖情結(jié)，生在羅湖，長在羅湖、心在羅湖、根在羅湖、愛在羅湖、永遠的羅湖□認祖歸宗，葉落歸根、傳統(tǒng)意識、闔家團聚、親情濃烈； 理性訴求：□都市中心無可取代的繁華度、舒適度及方便度；功利訴求：□廣式生活與港式生活的再版；針對祟港、祟洋、祟外心態(tài)□較優(yōu)的性價比，針對總價過高□投資前景、升值快、回報率高、出租率高等；針對投資前景活動組合拳：[見后部活動部分] 廣告項目實施： [1]VI視覺識別系統(tǒng)設計全套VI系統(tǒng)及社區(qū)VI系統(tǒng)。VI的核心是基本項目要素的設計，包括：名稱、LOGO（包括圖形標志和文字標志）、標準色、標準字體、VI中應用項目的設計要求包括交通用具類、推銷用具類、招牌標識類、廣告類、制服與服飾類、包裝用品類等，其中特別是項目中的包裝、招牌或戶外標識以及銷售環(huán)境這些要素，對樓盤的宣傳和銷售都起著不可忽視的統(tǒng)領(lǐng)作用。[2]現(xiàn)場包裝： 售樓現(xiàn)場包裝：工地售樓處現(xiàn)場。由于物業(yè)是從期房階段就建立市場形象的，所以是現(xiàn)場包裝的核心。分賣場包裝：售樓處及分賣場。售樓處和分賣場是買賣雙方交鋒場所，如何讓售樓處、分賣場在推廣方面更具有感染力和攻擊力，是賣場包裝所需要解決問題。樣板間包裝：從展示中心到樣板間的動線。通過氛圍的營造，讓賣家看到未來的希望。[3]導向系統(tǒng)建立導向系統(tǒng)的目的：通過廣告牌等，來鎖定本項目各方向的客戶群。在物業(yè)門口的大道和公路交匯處，設立大型噴繪效果的指示牌，強化視覺沖擊效果，即可作為樓盤形象廣告，又可作為導示牌引導。實施建議：東門路與曬布路交匯處戶外廣告牌 一塊茂業(yè)人行天橋附近廣告牌 一塊雅園立交橋附近廣告牌 一塊筍崗路沿線公交站燈箱廣告 一塊 羅湖口岸出站口臨時性展場（小模型、展板、宣傳單張、看樓專車）[4]售樓處形象墻、燈桿旗及彩旗形象墻：要重點突出本項目的各賣點，以新穎的表現(xiàn)手法，寫照未來生活。[5]宣傳資料（印刷品）包括售樓書、戶型單頁、各種宣傳單張、購樓須知、價格表、認購書、名片、信封、信箋、工作證等一系列宣傳資料。[6]公關(guān)造市 通過各類活動，讓買家到現(xiàn)場來，親身感受現(xiàn)場氛轉(zhuǎn)，深入了解售賣信息。如何將有效客戶群吸引到現(xiàn)場是關(guān)鍵。 目的：吸引客戶，聚集人氣，促進銷售。 公關(guān)活動建議： 地點：東門步行街廣場 主題活動：中秋月光晚會圣誕嘉年華晚會樣板房開放日活動會所開放日活動少兒繪畫及征文比賽其他公關(guān)活動有獎看樓活動（配合新聞炒作）元旦優(yōu)惠大派送封頂慶典活動：美好生活永不封頂開盤新聞發(fā)布會暨慶祝酒會（配合軟文炒作） [7]戶外廣告路牌：展示項目形象、主題及概貌，傳達簡單售賣咨詢。燈箱、POP彩旗、橫幅、墻體及門頭裝飾及噴繪[8]報紙廣告[9]影視廣告《都薈名苑》推廣時間軸 住交會期間 秋交會 內(nèi)部認購 11月18日開盤 公開發(fā)售期 春節(jié)假期 9月 10月 11月 12月 元月 2月 3月 4月告知策略 關(guān)注策略 激發(fā)策略 優(yōu)惠策略 導入期 預熱期（內(nèi)部認購期