【正文】 （六）對(duì)策分析S（優(yōu)勢(shì)） W（劣勢(shì)）O（機(jī)會(huì)） T（威脅）SO對(duì)策（最大與最大對(duì)策）即根據(jù)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，最大限度地發(fā)揮的項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，突出賣點(diǎn)，利用“優(yōu)勢(shì)”和“機(jī)會(huì)”產(chǎn)生的“合力”，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的相關(guān)對(duì)策。對(duì)本項(xiàng)目來(lái)講，要抓住XXX商場(chǎng)的改造之際，迅速介入XXX北部區(qū)域的改造，南北呼應(yīng)，以建立巨大的XXX改造效應(yīng)，聚集人氣。同時(shí)利用該區(qū)域在區(qū)位、交通、知名度和居民購(gòu)買力等方面的優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)本項(xiàng)目的順利進(jìn)行。ST對(duì)策（最大對(duì)最小對(duì)策）即最大限度的發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，弱化威脅。項(xiàng)目的威脅主要來(lái)自外部因素，而且具有極大的不確定性，因此，弱化威脅的最直接的方法就是快速開(kāi)發(fā)，快速清盤(pán)。對(duì)于本項(xiàng)目而言，潛在的威脅和不可預(yù)見(jiàn)因素的威脅可以通過(guò)快速開(kāi)發(fā)來(lái)降低，政府部門的關(guān)系需要通過(guò)公關(guān)手段來(lái)加以解決。25 / 25WO對(duì)策（最小與最大對(duì)策）即最大限度的發(fā)揮項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，把劣勢(shì)帶來(lái)的負(fù)作用降到最小?？梢酝ㄟ^(guò)如下的途徑降低劣勢(shì)帶來(lái)的負(fù)作用：與天上人間聯(lián)合炒作XXX商業(yè)區(qū)，提升區(qū)域的“人氣”；完善區(qū)域的商業(yè)配套設(shè)施，提高顧客的滿意度；采用靈活的拆遷方式，降低拆遷的阻力和成本；采用靈活的開(kāi)發(fā)方式，降低我公司單獨(dú)開(kāi)發(fā)商場(chǎng)和寫(xiě)字樓的風(fēng)險(xiǎn)；實(shí)施現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理方式，提高商業(yè)運(yùn)作的效率和商場(chǎng)的活力等。七、結(jié)論通過(guò)以上各個(gè)方面的分析，我們可以得出以下結(jié)論：該區(qū)域是某市的亞商業(yè)中心和CBD商務(wù)中心；居民的素質(zhì)較高，購(gòu)買力較強(qiáng)；該區(qū)域超市競(jìng)爭(zhēng)屬于輕度飽和；項(xiàng)目本身存在諸多的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅等等?？偟膩?lái)說(shuō)，該區(qū)域比較適合開(kāi)發(fā)含大型超市在內(nèi)的綜合商城，但在具體的開(kāi)發(fā)過(guò)程中有諸多的問(wèn)題需要注意和解決。第二部分：項(xiàng)目市場(chǎng)定位及規(guī)劃建議一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位根據(jù)區(qū)域的優(yōu)劣勢(shì)分析以及某市商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位應(yīng)是面向大眾的，集大型超市、風(fēng)味小吃、休閑娛樂(lè)為一體的現(xiàn)代化綜合商城。首先，本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)是大眾市場(chǎng)。在已經(jīng)形成的競(jìng)爭(zhēng)格局中，銀座購(gòu)物廣場(chǎng)和貴和購(gòu)物中心鎖定的是中高端的客戶市場(chǎng)，人民商場(chǎng)和XXX商場(chǎng)的目標(biāo)市場(chǎng)為大眾市場(chǎng)。對(duì)本項(xiàng)目而言，沒(méi)有必要改變?cè)瓉?lái)的市場(chǎng)細(xì)分和競(jìng)爭(zhēng)格局，將目標(biāo)市場(chǎng)定位在大眾市場(chǎng)也符合對(duì)項(xiàng)目的功能定位。其次，本項(xiàng)目的功能定位是綜合商城。無(wú)論從歷史經(jīng)驗(yàn)還是對(duì)區(qū)域商戶的調(diào)查都可以認(rèn)定，該區(qū)域做綜合商城最為合適。與其他的綜合商城相比，XXX商城應(yīng)突出其富有特色的傳統(tǒng)形象，匯集全國(guó)各地知名的風(fēng)味小吃、推出面向大眾的現(xiàn)代化的休閑娛樂(lè)，提供豐富多樣的大眾化商品等等。第三，本項(xiàng)目的風(fēng)格定位是現(xiàn)代化商城。目前XXX商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗的根本原因就是經(jīng)營(yíng)方式落后，不符合人們對(duì)現(xiàn)代化商城的期望。因此，本項(xiàng)目一旦推向市場(chǎng)，必須全面改變?nèi)藗儗?duì)XXX商場(chǎng)的落后形象，樹(shù)立起全新的現(xiàn)代化商場(chǎng)的形象。這就需要在項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)、市場(chǎng)推廣以及投入運(yùn)行后的經(jīng)營(yíng)方式等方面做出重大的變革。二、項(xiàng)目功能策劃本項(xiàng)目的整體功能定位是集大型超市、風(fēng)味小吃、休閑娛樂(lè)等為一體的綜合商城。具體的功能策劃如下：項(xiàng)目為多層商場(chǎng)，地下兩層，地上六層，高度約30米左右。地下兩層為停車場(chǎng)，地上部分為商場(chǎng)。地面上一層為商鋪，主營(yíng)各地風(fēng)味小吃；二、三層為大型超市，即超市超市；四、五層為服裝服飾經(jīng)營(yíng)層，主營(yíng)大眾化的品牌服裝服飾；六層為綜合配套區(qū)，主營(yíng)休閑娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)健身等。三、競(jìng)爭(zhēng)策略建議本項(xiàng)目的總體競(jìng)爭(zhēng)策略為差別化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。主要體現(xiàn)在：在項(xiàng)目定位方面，本項(xiàng)目定位于區(qū)別于其他商場(chǎng)的富有特色的大眾化綜合商城，“特色”表現(xiàn)在充分利用XXX的歷史文化背景，注重恢復(fù)XXX的歷史傳統(tǒng)和地域特色，樹(shù)立一個(gè)明確的富含文化內(nèi)容的現(xiàn)代化商城。在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的選擇上，避開(kāi)與強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的直接競(jìng)爭(zhēng)，以經(jīng)營(yíng)大型超市、風(fēng)味小吃和大眾化的服裝服飾為主，主推大眾化消費(fèi)。在目標(biāo)市場(chǎng)的選擇上，將目標(biāo)客戶定位于中等收入的消費(fèi)者。在該區(qū)域甚至于整個(gè)城市中，中等收入的消費(fèi)者都是最大的顧客群體，這部分顧客也是最有消費(fèi)潛力的部分。在商場(chǎng)的運(yùn)作管理方面，建議引進(jìn)專業(yè)的營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)等，幫助建立獨(dú)特的市場(chǎng)形象和良好的社會(huì)聲譽(yù)。在招商過(guò)程中，嚴(yán)格把握對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，防止為了盡快回籠資金而隨意引進(jìn)，導(dǎo)致項(xiàng)目形象的模糊，使得項(xiàng)目的定位失去意義。四、建筑規(guī)劃建議（一）要把握的幾個(gè)原則商業(yè)性，即以出售商品為目的，以贏利為目的；文化性，建筑與文化交融，形成某市的精神建筑與文化建筑；開(kāi)放性，注重對(duì)傳統(tǒng)文化和外來(lái)文化的吸收、延伸和創(chuàng)新；個(gè)性化，形成獨(dú)特的商業(yè)風(fēng)格和建筑風(fēng)格；專業(yè)化，商場(chǎng)運(yùn)作的專業(yè)化，建筑外觀的統(tǒng)一與整齊；現(xiàn)代化，將豐富的傳統(tǒng)文化融入現(xiàn)代化的建筑當(dāng)中。（二）總體設(shè)計(jì)要點(diǎn)與設(shè)計(jì)主題XXX商業(yè)區(qū)作為某傳統(tǒng)文化商業(yè)區(qū)的核心，在總體設(shè)計(jì)要點(diǎn)及設(shè)計(jì)主題上要準(zhǔn)確、大膽及突破。作為本項(xiàng)目最大的特色就是商業(yè)性；因此，建筑設(shè)計(jì)概念與設(shè)計(jì)主題要新穎、時(shí)尚，倡導(dǎo)一種現(xiàn)代與文化的商業(yè)性建筑。功能要點(diǎn)：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、民俗展示等；形象要點(diǎn)：商業(yè)性建筑、文化性建筑、現(xiàn)代化建筑；設(shè)計(jì)主題：人氣、財(cái)氣、喜氣、鬧氣。（三）各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議用地面積XXXXm2總建筑面積地下停車場(chǎng)XXXXm2商場(chǎng)及配套XXXXm2共計(jì)XXXXm2容積率XXXX（四）建筑形式及風(fēng)格建議建筑形態(tài)：多層，建議做六層的商場(chǎng)。建筑風(fēng)格：后現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格，以粗線條勾畫(huà)為主，細(xì)部處理可以充分體現(xiàn)文化內(nèi)涵，內(nèi)部裝修可以注重文化的含量。建筑色彩：目前該區(qū)域的辦公樓多為銀灰