【正文】 供應將導致市場過剩。從商業(yè)銷售價格上漲和商業(yè)即將出現過剩兩方面考慮，結合項目盤量規(guī)模過大，為保證按計劃實現全盤銷售，建議在認購期給予一定價格下調（或應用速度加權平均價格），根據認購情況，逐步提高銷售價格，保證項目按計劃實現銷售。4）根據市場修正價格，一層的銷售價格在3400—4200元/平米。取中間值一層的銷售價格3800元/平米；根據商業(yè)地段和業(yè)態(tài)定位差異，在以上價格的基礎上，進行進一步修正。商業(yè)項目建議銷售價格表區(qū)域樓層經營主題系數價格東區(qū)（榆園路）1F批發(fā)市場2280元/平米東南區(qū)（成都路和武昌路交匯處）B1大型超市1520元/平米1F精品店4560元/平米2F餐飲娛樂廣場2280元/平米南區(qū)（成都路，小區(qū)南大門以西）1F社區(qū)商業(yè)3420元/平米2F風味美食街1900元/平米北區(qū)（長嶺路，小區(qū)大門附近）B1會所1520元/平米1F2280元/平米2F1900元/平米5）以上價格定位充分考慮到地段和業(yè)態(tài)對價格的影響，如靠近武昌路市場的區(qū)域，位置好、定位高，因此在價格定位上也體現高價的特征；批發(fā)市場受業(yè)態(tài)定位影響，投資收益低、屬于小本經營項目，因此在價格定位上較低；B1層超市主要在于吸引人氣，提升片區(qū)商業(yè)價值，因此定價較低；會所屬于社區(qū)公共配套，以上價格是參考價格，建議租賃經營。6）以上價格分析屬于靜態(tài)價格分析，在對商鋪推介過程中，可根據市場對價格的反映，進行動態(tài)價格修正，保證認購時的價格符合市場實際，切實做到既能實現銷售又能保證合理收益的目的。四、 營銷策略采用以住促商的銷售策略考慮到住宅盤量較大，住宅的消費將對項目商業(yè)（尤其是社區(qū)商業(yè)部分）的銷售產生利好刺激，因此建議采用以住促商的銷售策略，通過住宅的銷售推廣促進商業(yè)銷售。在整個推廣過程中雖然以住宅推廣為主，但在7月份應加大商業(yè)的推廣力度，達到7月份銷售、9月份招商，抓住10月商業(yè)旺季開業(yè)。先入為主，以快打慢 根據市場分析，某市商業(yè)市場今年將出現過?，F象，為確保項目實現完全銷售，必須強調營銷的速度和力度，充分利用2004年商業(yè)利好的慣性，盡快入市，并利用大規(guī)模宣傳促銷舉措，實現項目的快速銷售。具體策略包括先施工、先宣傳、先入市、先交付、先開業(yè)。爭取在鑫匯時代廣場和萬和商廈公等競爭對手開發(fā)售前奠定市場地位，確保消費不被以上競爭對手完全占領。差異化營銷商業(yè)街是一種新型的商業(yè)形態(tài)，具有良好的發(fā)展?jié)摿?，上海的南京路、北京的王府井都是這種商業(yè)形態(tài)的代表，商業(yè)街的發(fā)展，符合市民消費心理的趨向，它具有商城目標性購物所無法比擬的優(yōu)勢，在城市發(fā)展中，市民對休閑文化趨向性正逐步強化。因此，商業(yè)街是城市發(fā)展的代表，擁有最可逛的資本，是周末休閑購物的最佳去處，是人潮錢潮匯聚的地方。通過商業(yè)街的定位，強化與其它商業(yè)形態(tài)的差異，凸縣沿街店的優(yōu)勢。先啟動批發(fā)市場和精品商業(yè)街的推廣 批發(fā)市場和精品商業(yè)街從商業(yè)功能上服務于整個某市，其商業(yè)屬性決定了銷售受市場大環(huán)境影響，從充分利用市場時機的角度考慮，應該盡早入市。社區(qū)商業(yè)服務于小區(qū)，受市場大環(huán)境的影響小，可隨住宅同步開發(fā)、同步推廣。由于商業(yè)規(guī)模較大，推廣周期長，不適合以住宅名稱進行推廣。為體現商業(yè)特色，提升商業(yè)形象，促進商業(yè)銷售。建議對商業(yè)部分從新命名。建議名稱 第五商業(yè)大道——該名稱恢弘大氣，充分體現了商業(yè)項目的規(guī)模和沿街店、商業(yè)街的特點；——易于傳播和記憶，無形中提升了項目的商業(yè)形象；——第五居民區(qū)是某市商業(yè)最繁華的區(qū)域，利用與第五居民區(qū)的相關性，凸顯項目商業(yè)價值；備選名稱 龍湖商街——與住宅項目名稱有機整合，便于協調傳播；——商街體現項目的規(guī)劃特色和商業(yè)價值； 財富金三角——財富金三角——奎屯、某市、烏蘇組成發(fā)展金三角；——財富金三角——武昌路市場、榆園路批發(fā)市場、成都路精品商業(yè)街組成財富金三角；核心概念組合型財富商鋪——財富組合、價值翻番！ ——投資戶買鋪=租金收益+升值收益+回購保障——經營戶買鋪=經營收益+升值收益+回購保障——經營、投資多種置業(yè)方案： 財富方案A：單獨購買精品商業(yè)街一層門面，適合經營服裝、百貨、西式快餐。一層售價4560元/平米，5年便可收回投資款（50%首期款），10年收回總房款，年回報率高達10%； 財富方案B：一層、二層組合購買，形成復式店中店格局，一層規(guī)劃門廳，二層用于營業(yè)。適合經營餐飲、西餐和酒吧。二層售價2280元/平米，4年便可收回投資款（50%首期款），8年收回總房款，%； 財富方案C：單獨購買二層，適合餐飲、娛樂等經營戶直接購買，用租房的錢買房，4年收回投資，8年盡賺一間商鋪，投資經營雙收益；財富方案D：購買社區(qū)商業(yè)，適合經營便利店、餐飲、診所、銀行、書店、干洗店、影音店、美容美發(fā)。一層售價3420元/平米，按1元/平米的租金價格計算，4年半便可收回投資款（50%首期款），9年收回總房款，%；適投資戶和經營戶購買，無論是投資還是經營，收益都十分可觀。 財富方案F：購買批發(fā)市場柜臺或商鋪，適合經營農產品、食品、副食品、五金、土特產、日用百貨、特色小吃。一層售價2280元/平米，按1元/平米的租金價格計算，3年半便可收回投資款（50%首期款），6年收回總房款。6000元起買商鋪，%；適投資戶和經營戶購買，投資小回報大。區(qū)位概念旺地掘金，勢在必得——第五居民區(qū)——第五商業(yè)大道武昌路市場、榆園路批發(fā)市場、成都路精品商業(yè)街——某市財富金三角，人氣鼎盛，商機無限，是某市商業(yè)最集中和最具發(fā)展前景的區(qū)域。商業(yè)優(yōu)勢與身俱來，商業(yè)前景不可估量。投資概念投資10萬凈賺100萬，百萬富翁不是夢懷抱搖錢樹成就財富顛峰，購買組合型財富旺鋪就等于擁有了一棵搖錢樹，您不但可以每月收取高額租金（可以委托我公司出租），還可以享受升值帶來的巨大財富收益。按最低10%的回報率計算，您在未來50年的產權年限可獲得10倍于投資（50%首期款）的巨大收益（投資10萬凈賺100萬），如果在加上升值收益，您獲得的財富將大大超乎您的想象；