【正文】 道及商業(yè)步行街相連。板式高層辦公樓，設(shè)在基地北側(cè)?；啬蟼?cè)設(shè)有商場入口、人流集散廣場及商場的宣傳活動、休閑的演示廣場，而北側(cè)設(shè)商場內(nèi)商業(yè)步行街入口景觀廣場，地面停車場等。三、交通組織人流：人流組織主要考慮步行人流，車行人流。步行人流由城市人行道出入基地內(nèi)步行街入口廣場或商場入口廣場。車行人流由地基北側(cè)規(guī)劃道路入口，經(jīng)停車場（包括地面、地下室、屋面）停車進入商場、辦公樓或倉儲；或者由瀟湘路出入口，經(jīng)商場入口入廣場臨時停靠出入。物流：物流由東側(cè)或北側(cè)規(guī)劃道路物流出入口，出入基地，直接?？啃敦浧脚_，或經(jīng)由環(huán)形坡道，物流通道出入倉儲。人流物流兩者流線明確互不干擾，形成相對獨立系統(tǒng)。尤其設(shè)置的多層物流環(huán)形環(huán)道能大幅提高物流配送效率，對提升二、三層商場商業(yè)價值起巨大作用。停車：物流停車安排在基地北側(cè)，就近倉儲布置；人流停車，除部分地面外，充分利用地下室，屋面空間解決日益增加停車要求。四、給排水設(shè)計生活給水系統(tǒng)水源：以城市自來水網(wǎng)為水源，二路DN200給水管引入，在基地內(nèi)側(cè)形成環(huán)狀。生活用水量統(tǒng)計：辦公部分最大日用水量25M3/D，商場最大日用水量以280 M3/D計，其他用水量以50 M3/D計，則合計本工程最大日生活用水量約為355 M3/D。給水系統(tǒng)：本工程給水采用分區(qū)給水方式。給水系統(tǒng)共分2區(qū)，地下室到四層為低區(qū)，用水由市網(wǎng)直供。五層—九層為高區(qū)，由生活水池、變頻調(diào)速水泵聯(lián)合供水。生活水池，水泵房設(shè)在地下室。用水量按功能分別單獨計量。室外由市網(wǎng)接二條DN200給水管，在地塊內(nèi)連成環(huán)狀，生活、消防合用。排水系統(tǒng)排水量：最大日排水量按最大日生活用水量的85%計，則排水量為300 M3/D。排水方式：室內(nèi)排水采用污廢合流系統(tǒng)。高層污水立管設(shè)置專用通氣管通氣，多層商場污水立管設(shè)置伸頂通氣管通氣。污水匯集后，經(jīng)化糞池處理后排水市政污水管道。屋面雨水系統(tǒng)設(shè)計重現(xiàn)期為2年，雨水管道配合建筑專業(yè)布置。室外雨水經(jīng)收集后就近排入市政雨水管道。地下室排水設(shè)置集水坑，由潛水泵提升排至室外。消火栓系統(tǒng)消火栓用水量計算：本工程由一棟高層辦公樓、大型多層商場、多層倉庫組成。消火栓用水量按用水量最大的建筑物的一次消防用水量考慮，則室外消防用水量30L/S，室內(nèi)用水量30L/S，室內(nèi)用水量30L/S，火災(zāi)延續(xù)時間3小時。室外消防系統(tǒng)：室外消火栓管道系統(tǒng)與生活給水管道合用，給水環(huán)網(wǎng)上設(shè)置地上式室外消火栓。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：采用臨時高壓系統(tǒng)。高層屋頂設(shè)一座18M3消防水箱，地下室設(shè)置720 M3消防水池和水泵房，消防水池分為二格。系統(tǒng)豎向不分區(qū)。消火栓按任何層一點兩支水槍到達為原則進行布置。動壓超過50M的消火栓采用減壓消火栓。噴淋系統(tǒng)本工程在室內(nèi)滿堂設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。其中倉庫按倉庫危險Ⅱ級布置；商場、地下室汽車庫按中危險級Ⅱ級設(shè)計；辦公樓部分按危險級Ⅰ級設(shè)計。五、電氣設(shè)計動力配電：包括電梯等設(shè)備的配電及其控制；工程設(shè)10/。自備電站設(shè)計按平時保證二級負(fù)荷用電，火災(zāi)時保證一級消防用電和滿足大容量電機啟動要求確定發(fā)電機容量為200KW。電氣照明：包括一般性室內(nèi)外照明、應(yīng)急照明、疏散照明；雷接地系統(tǒng)：采用屋頂避雷帶防雷，柱內(nèi)主筋作為引下線，接地采用聯(lián)合接地極，在底層設(shè)總等電位端子箱，把所有進出建筑物的金屬管線及建筑物的金屬構(gòu)件與總等電位端子箱連通，在衛(wèi)生間等處作局部等電位聯(lián)接。弱電設(shè)計：電話、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；安全監(jiān)控系統(tǒng)，在鞋城的各出入口、樓道、停車場的適當(dāng)位置安裝一定數(shù)量的CCD攝像頭對小區(qū)進行全方位監(jiān)控。六、電氣消防本工程依火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計要求，采用以下措施以消除電氣火災(zāi)隱患，及時監(jiān)控火災(zāi)事故發(fā)生：先在電氣設(shè)備材料選用上采用阻燃管線材料。整棟樓設(shè)有以煙感溫感為主的火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，火災(zāi)廣播系統(tǒng)和火災(zāi)通訊系統(tǒng)。自動報警的區(qū)域均設(shè)有手動報警和消火栓報警。在設(shè)有火警系統(tǒng)的場所設(shè)火災(zāi)疏散指示和事故應(yīng)急照明系統(tǒng)。七、通風(fēng)系統(tǒng)商場：設(shè)置機械排煙系統(tǒng)，并與平時機械通風(fēng)系統(tǒng)合用。平時采取機械排風(fēng)，失火時采取機械排煙。辦公樓：樓梯間及合用前室采取自然排煙，消防電梯前室設(shè)置正壓送風(fēng)系統(tǒng)。倉儲：設(shè)置機械通風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量按4次/小時計算。第五章 項目投資經(jīng)營方案一、投資組合方式本案用于開發(fā)投資的資金來源主要有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運作方式如下：自有資金部分由企業(yè)自籌，其中作為武漢鹿迪投資有限公司的投資方武漢瑞隆實業(yè)有限公司出資4000萬人民幣，控股方武漢南國置業(yè)有限公司投資9320萬元，自有資金全部用于投資。向銀行抵押貸款10000萬元，用于項目建設(shè)。不足部分用預(yù)售收入再投入。二、資金運作方式在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費；在取得土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)主樓建設(shè)快要封頂?shù)臅r候，可進行預(yù)售，預(yù)售收入再投資就可將整個項目投資完成。第六章 項目投資估算及資金籌措計劃一、項目的主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)本項目的主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下：a、建設(shè)規(guī)模：規(guī)劃總用地面積 37000平方米；總建筑面積 73260M2?？偨ㄖ酌娣e 18389 M2,地上三層，局部四層；容積率 。建筑密度 %；b、項目建設(shè)期 1年；c、項目總投資 ；二、項目投資測算序號項目名稱建筑面積M2單位成本單項總成本銷售單價備注一土地成本240萬/畝13320　　二前期工程費　　　　1勘察、規(guī)劃設(shè)計費、監(jiān)理費等7326050　建安成本*3%2可行性研究費　　　建安成本*%三建筑安裝成本　　　　一)土建成本73260　　　1商場、辦公樓643161000　　2倉儲8944800　　3地下室113782000　　4區(qū)間道路、管網(wǎng)及綠化7326080　　二)安裝成本73260　　　1給排水及消防系統(tǒng)7326070　　2變配電、電力及照明系統(tǒng)7326050　　3弱電系統(tǒng)7326030　　4空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)73260120　　5電梯　　700　10部貨梯、10部扶梯四直接成本小計　　　　五管理費用　　　建安成本*3%六財務(wù)費用　　580　建設(shè)期內(nèi)年平均貸款1億，建設(shè)期內(nèi)均勻投入。七銷售費用　　　銷售收入*3%八不可預(yù)見費　　　(四+五+六+七）*5%九總成本合計　　　　十銷售收入　　　　　商鋪54878　8000　　辦公9438　4000　　倉庫8944　3000　　地下室11378　2000　十一營業(yè)稅及附加　　　銷售收入*7%十二土地增值稅　　　增值額*30%十三利潤　　 　　十四企業(yè)所得稅　　　　十五凈利潤　　 　　十六凈利潤率　　%　　三、資金籌措計劃項目總投資（不包括開發(fā)期間稅費） 根據(jù)國家和有關(guān)部門關(guān)于項目總投資的規(guī)定，本項目的總投資=建設(shè)投資+建設(shè)期貸款利息+鋪底流動資金=（萬元）。資金籌措方案根據(jù)國務(wù)院國發(fā)[1996]35號文規(guī)定，本項目企業(yè)應(yīng)具備不低于項目總投資35%的資本金，35%=10630(萬元)，因此本案企業(yè)自籌資金為13320萬元。本項目所需資本金由企業(yè)用自有資金投入。計劃向銀行申請長期貸款10000萬元；企業(yè)自籌資金13320萬元；。（附：投資計劃與資金籌措表）投資計劃與資金籌措表　　　2005年2006年2007年序號項目合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額360177561591建設(shè)投資360177561591土地成本13320