【正文】 風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此按照審慎的原則，擬先期進(jìn)行試探性建設(shè)，即可先期建設(shè)200個(gè)－600個(gè)單位的攤位，建筑面積為10000－30000平方米。該部分計(jì)劃投資700－2100萬(wàn)元。三期工程靜態(tài)投資為700萬(wàn)元。計(jì)劃建設(shè)住宅樓四座，建筑面積10000平方米，每戶(hù)住宅面積75平方米,約可住133戶(hù)。該部分按每平方米700元建筑成本計(jì)算，需投入資金700萬(wàn)元。四期工程靜態(tài)投資為2000萬(wàn)元。該酒店總建筑面積約12000平方米，總投資約2000萬(wàn)元。（需要說(shuō)明的是，該項(xiàng)目投資時(shí)考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時(shí)間對(duì)投入的影響以及建筑原材料價(jià)格的可能變化。）總投資估算表如下：總投資估算表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車(chē)場(chǎng)、“漁港船歌”廣場(chǎng)及市場(chǎng)大門(mén)的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，售樓接待中心的建設(shè)和大規(guī)模的廣告宣傳炒作海鮮美食街商鋪的開(kāi)發(fā)建設(shè)海鮮批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)住宅建設(shè)“海鮮大酒店”的開(kāi)發(fā)建設(shè)建設(shè)時(shí)間2004年2004－2005年2005年2005年2006年投資額2001540700－21007002000總投資5140－6540該項(xiàng)目靜態(tài)總投資為5140－6540萬(wàn)元。資金投入計(jì)劃與資金籌措方式： 　　該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷(xiāo)售的關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。具體工程資金投入、需求與資金籌集方式如下：一期工程： 　　公司自籌資金及工程總包單位融資，其中第一部分，即完成全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車(chē)場(chǎng)、“海港之歌”廣場(chǎng)及市場(chǎng)大門(mén)的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，同時(shí)建設(shè)售樓處和相應(yīng)廣告宣傳、炒作約需200萬(wàn)元，由公司自有資金解決。第二部分即22000平方米上下雙層商鋪的開(kāi)發(fā)建設(shè)，公司自籌資金投入300萬(wàn)元及工程總包單位融資，完成進(jìn)度至商鋪封頂，約1540萬(wàn)元。由于一期工程所需資金量較大，建設(shè)單位如墊資300－500萬(wàn)元，加上內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的部分資金（暫定為100萬(wàn)元）可以全部投入，則還有將近700－900萬(wàn)元的資金缺口，該資金缺口可以企業(yè)目前所有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地所有權(quán)或在建工程作抵押向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款。二期工程： 　　此期工程由于受規(guī)劃限制，目前暫定兩種方式可供選擇，一是先期建設(shè)200個(gè)交易攤位，建筑面積為10000平方米；二是一次建設(shè)600個(gè)攤位，建筑面積30000平方米。兩種方式各有利弊，前者雖可降低風(fēng)險(xiǎn)但不容易形成規(guī)模，后者容易形成規(guī)模但風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，資金需求量也較大。在此分別進(jìn)行估算。首先計(jì)算10000平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來(lái)源。資金投入：700元/平方米10000平方米＝700萬(wàn)元資金籌措：上述700萬(wàn)元可由一期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤(rùn)解決，按照慣例，700萬(wàn)元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即210萬(wàn)元左右即可開(kāi)工建設(shè)，此210萬(wàn)元資金來(lái)源為售出第一期的部分商鋪利潤(rùn)。其次計(jì)算30000平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來(lái)源。資金投入：700元/平方米30000平方米＝2100萬(wàn)元資金籌措：上述2100萬(wàn)元可由一期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤(rùn)解決，按照慣例，2100萬(wàn)元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即630萬(wàn)元即可開(kāi)工建設(shè)，此630萬(wàn)元資金來(lái)源為售出第一期的部分商鋪利潤(rùn)。三期工程資金投入：700元/平方米10000平方米＝700萬(wàn)元資金籌措：上述700萬(wàn)元可由二期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤(rùn)解決，按照慣例，700萬(wàn)元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即210萬(wàn)元即可開(kāi)工建設(shè)，此210萬(wàn)元資金來(lái)源為售出第二期的交易攤位利潤(rùn)。四期工程以三期工程回款作為四期工程的建設(shè)投入資金，完成四期工程的建設(shè)。 　　四期工程視前三期開(kāi)發(fā)實(shí)際效果暫不進(jìn)行具體估算，只假定一個(gè)1000萬(wàn)元的利潤(rùn)目標(biāo)。三、不同價(jià)格下銷(xiāo)售收入和利潤(rùn)變動(dòng)分析我們假定商鋪、海鮮批發(fā)市場(chǎng)和住宅樓建筑成本均為700元/平方米，建設(shè)期銷(xiāo)售比例均定為60%，全部項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢不超過(guò)兩年，分別設(shè)計(jì)三種不同的產(chǎn)品價(jià)格組合，由此分析不同價(jià)格下銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售利潤(rùn)水平（不考慮價(jià)格對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)度的影響）。（見(jiàn)附表）按比例銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售利潤(rùn)分析表：四、經(jīng)濟(jì)效益分析（一）價(jià)格分析雖然從目前來(lái)看，該項(xiàng)目還存在諸如水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施落后、常駐人口較少、海洋資源較少等不容忽視的問(wèn)題，但總的說(shuō)來(lái)還是一個(gè)人氣問(wèn)題，只要前期“造景升值，分步開(kāi)發(fā)”能按照計(jì)劃進(jìn)行，則可實(shí)現(xiàn)既定利潤(rùn)目標(biāo)。從建筑市場(chǎng)原材料及各種費(fèi)用價(jià)格來(lái)看，沿街商鋪及海鮮批發(fā)市場(chǎng)和酒店建筑成本完全可控制在700元/平方米左右。前期炒作工作結(jié)束后，該項(xiàng)目的升值空間將十分巨大。保守的估計(jì)，上述部分建設(shè)項(xiàng)目建成后售價(jià)能上升一倍，即平均達(dá)到1500元/平方米，利潤(rùn)空間十分巨大。在本篇第三部分我們已經(jīng)對(duì)不同價(jià)格下的銷(xiāo)售收入和利潤(rùn)情況進(jìn)行了詳細(xì)分析和測(cè)算，這里不再贅述。（二）總利潤(rùn)分析一期工程：如定價(jià)每平方米1400元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1400－700）22000平方米＝1540萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1500元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1500－700）22000平方米＝1760萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1600元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1600－700）22000平方米＝1980萬(wàn)元二期工程：建設(shè)10000平方米交易市場(chǎng)時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1300－700）10000平方米＝600萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1400元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1400－700）10000平方米＝700萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1500元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1500－700）10000平方米＝800萬(wàn)元建設(shè)30000平方米交易市場(chǎng)時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1300－700）30000平方米＝1800萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1400元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1400－700）30000平方米＝2100萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1500元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1500－700）30000平方米＝2400萬(wàn)元三期工程：如定價(jià)每平方米1100元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1100－700）10000平方米＝400萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1200元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1200－700）10000平方米＝500萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1300元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1300－700）10000平方米＝600萬(wàn)元四期工程不進(jìn)行分析，假定一個(gè)銷(xiāo)售利潤(rùn)1000萬(wàn)元。為便于計(jì)算總利潤(rùn)，我們?nèi)∶總€(gè)項(xiàng)目定價(jià)的最低值和最高值。由此計(jì)算出該項(xiàng)目完工并按計(jì)劃出售后可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3540萬(wàn)元－4380萬(wàn)元（建設(shè)10000平方米市場(chǎng)時(shí)），或4740萬(wàn)元－5980萬(wàn)元（建設(shè)30000平方米市場(chǎng)時(shí)）?？偫麧?rùn)測(cè)算表總利潤(rùn)測(cè)算表單位：萬(wàn)元內(nèi)容項(xiàng)目最低價(jià)最高價(jià)海鮮城沿街商鋪的出售（可出售面積22000平方米）15401980海鮮批發(fā)交易攤位的出售（可出售面積10000平方米或30000平方米）600　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?。?800）800　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2400）住宅樓出售（可出售建筑面積10000平方米400600海洋渡假村1000合計(jì)3540　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?。?740）4380　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?。?980）（三）各項(xiàng)目產(chǎn)出及盈虧保本點(diǎn)分析一期工程保本點(diǎn)分析：一期工程單位面積造價(jià)約700元/平方米，企業(yè)需投入資金1540萬(wàn)元，加上前期造景投入的200萬(wàn)元，合計(jì)投入1740萬(wàn)元。工程完工后每平方米我們擬訂1400－1600三種價(jià)格方案，分別計(jì)算相應(yīng)的資金回收額，并假定在項(xiàng)目開(kāi)始接受預(yù)訂直到全部售出的時(shí)間為一年，也就是投資回收期暫定為一年，建設(shè)期銷(xiāo)售比例定為60%，則可計(jì)算出不同價(jià)格下的盈虧保本點(diǎn)。如定價(jià)每平方米1400元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積22000平方米的57%，即12540平方米即可回籠資金1755萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1400元/平方米125400平方米－1740萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1500元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積22000平方米的54%，即11880平方米即可回籠資金1782萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1500元/平方米11880平方米－1740萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1600元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積22000平方米的49%，即10800平方米即可回籠資金1728萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1600元/平方米10800平方米－1740萬(wàn)元≈0萬(wàn)元二期工程保本點(diǎn)分析：二期工程單位面積造價(jià)700元/平方米，企業(yè)需要投入資金700－2100萬(wàn)元，工程完工后每平方米以三種不同的價(jià)格計(jì)算保本點(diǎn)：建設(shè)10000平方米時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積10000平方米的54%，即5400平方米即可回籠資金702萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1300元/平方米5400平方米－700萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1400元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積10000平方米的50%，即5000平方米即可回籠資金700萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1400元/平方米5000平方米－700萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1500元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積10000平方米的47%，即4700平方米即可回籠資金705萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1500元/平方米4700平方米－700萬(wàn)元≈0萬(wàn)元建設(shè)30000平方米時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積30000平方米的54%，即16200平方米即可回籠資金2106萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1300元/平方米16200平方米－2100萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1400元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積30000平方米的50%，即15000平方米即可回籠資金2100萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1400元/平方米15000平方米－2100萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1500元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積30000平方米的47%，即14000平方米即可回籠資金2100萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1500元/平方米14000平方米－2100萬(wàn)元≈0萬(wàn)元三期工程保本點(diǎn)分析：三期工程單位面積造價(jià)按700元/平方米計(jì)算，企業(yè)需要投入資金700萬(wàn)元，工程完工后每平方米售價(jià)按三種不同的價(jià)格方案分別計(jì)算保本點(diǎn)如下：如定價(jià)每平方米1100元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積10000平方米的64%，即6400平方米即可回籠資金704萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1100元/平方米6400平方米－700萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1200元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積10000平方米的58%，即5800平方米即可回籠資金696萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1200元/平方米5800平方米－700萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1300元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積10000平方米的54%，即5400平方米即可回籠資金702萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1300元/平方米5400平方米－700萬(wàn)元≈0萬(wàn)元四期工程保本點(diǎn)分析：目為整個(gè)計(jì)劃的最后一項(xiàng)，有很多不確定性因素，因此在這里不做詳細(xì)分析。附表：各項(xiàng)目出售面積保本點(diǎn)分析表 四、風(fēng)險(xiǎn)分析此項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)主要分為政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)和金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等幾個(gè)方面。政策風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自政府的關(guān)政策的調(diào)整。解決辦法就是加大公關(guān)力度，對(duì)政府在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的不利政策及時(shí)進(jìn)行了解和掌握，并指定專(zhuān)人進(jìn)行及時(shí)跟進(jìn)，加強(qiáng)公關(guān)和協(xié)調(diào)，保證將此風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自市場(chǎng)，最主要的還是銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，而銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)還是來(lái)自對(duì)市場(chǎng)的營(yíng)造和把握能力問(wèn)題。在此項(xiàng)目中，由于我們進(jìn)行了大規(guī)模的前期造景升級(jí)和項(xiàng)目炒作工作，因此可以初步把握一期工程的可實(shí)現(xiàn)性，對(duì)于后期開(kāi)發(fā)，如要有效降低其風(fēng)險(xiǎn)，解決途徑主要是加強(qiáng)市場(chǎng)前營(yíng)銷(xiāo)工作，加大市場(chǎng)調(diào)查力度，力爭(zhēng)做到以需要定目標(biāo)，以客戶(hù)定產(chǎn)品。經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自企業(yè)內(nèi)部，由于企業(yè)首次涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的不足將成為最大的成功障礙，解決途徑主要是加強(qiáng)市場(chǎng)考察工作，參照相似項(xiàng)目決定工程進(jìn)度和資金運(yùn)作流程，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，以市場(chǎng)方式運(yùn)作整個(gè)項(xiàng)目，引進(jìn)專(zhuān)業(yè)公司參與項(xiàng)目的全過(guò)程等。金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自國(guó)家利率的調(diào)整和財(cái)務(wù)成本、費(fèi)用的變動(dòng)。解決途徑主要是加強(qiáng)成本控制和管理，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)、審計(jì)人員加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)全流程管理和控制，最大限度地降低此種風(fēng)險(xiǎn)。五、項(xiàng)目投資價(jià)值判斷 通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的投資規(guī)模、收益預(yù)測(cè)、投資回收期及市場(chǎng)需求狀況、風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策等方面的審慎分析，不管是從長(zhǎng)期發(fā)展看，還是從短期收益看，該項(xiàng)目都具有很好的投資價(jià)值。同時(shí)，從該項(xiàng)目的機(jī)會(huì)效應(yīng)看，已被東營(yíng)京市政府列為“海上東營(yíng)”重點(diǎn)建設(shè)工程，將作為東營(yíng)市標(biāo)性建筑物，該項(xiàng)目也具有較好的社會(huì)投資價(jià)值，有助于提升投資者的形象與地位，具有良好的品牌效應(yīng)。六、特別說(shuō)明從該項(xiàng)目的全局考慮，企業(yè)如果只建設(shè)一期商鋪而不進(jìn)行二期三期乃至四期工程的建設(shè)，一方面會(huì)違背政府意愿，不能取得政府各方面的大力支持，同時(shí)也不能有效地保證一期工程建設(shè)　產(chǎn)品按預(yù)定計(jì)劃售出，因此，二期工程不是可建可不建的問(wèn)題，而是必須要