【正文】 小學(xué)、市十三幼兒園、成都理巟大學(xué)、成都市南華實驗學(xué)校等。醫(yī)療配套有空軍醫(yī)院、新華醫(yī)院等。 華潤二十四城 物業(yè)配套 ? 1期 2房以及 3房贈送面積較少， 2期通過擴大贈送面積提供銷售單價； ? 產(chǎn)品線從戶型配比上看較為單一，但通過贈送空間的變化，實現(xiàn)了多種戶型，完善了產(chǎn)品線。 面積區(qū)間 （平方米） 配比 1房變 3房 7488 28% 2房 8690 63% 2房變 5房 117 3% 3房 117144 6% 71%26%3%2 房 3 房 5 房按規(guī)劃房間數(shù)量 28%66%6%1 房 2 房 3 房按實得房間數(shù)量 華潤二十四城 戶型配比 ? 贈送面積較大，且可再設(shè)計成獨立房間， 1房變 2房，功能性增強； ? 戶型設(shè)計緊湊、無浪費空間、干濕分區(qū)； ? 該戶型東西朝向，采光效果較差，且為 2梯 6戶，緊湊戶型可彌補其朝向的缺陷。 建筑面積： 74平方米 實得面積： 87平方米 贈送面積 半贈送面積 建筑面積： 117平方米 實得面積： 170平方米 ? 贈送面積超大， 2房變 5房； ? 贈送面積可再設(shè)計成獨立房間； ? 該戶型朝中庭，景觀好，已銷售完畢。 2房變5房 1房變2房 臥室 臥室 臥室 臥室 書房 臥室 臥室 華潤二十四城 戶型研究 ? 贈送面積較大，且可再設(shè)計成獨立房間， 1房變 4房，功能性增強； ? 戶型南北朝向，采光效果較好，為 2梯 4戶。 建筑面積： 90平方米 實得面積： 130平方米 贈送面積 半贈送面積 建筑面積： 80平方米 實得面積： 93平方米 ? 贈送面積較大，且可再設(shè)計成獨立房間， 1房變 3房，功能性增強 ? 戶型設(shè)計緊湊、無浪費空間、干濕分區(qū)。 ? 該戶型東西朝向，采光效果較差，且為 2梯 6戶，緊湊戶型可彌補其朝向的缺陷。 1房變3房 臥室 書房 臥室 1房變4房 臥室 書房 臥室 臥室 華潤二十四城 戶型研究 ? 建筑設(shè)計理念 建筑 立面延續(xù) artdeco現(xiàn)代 風(fēng)格，大量 使用米黃色系面磚，清玻及鐵灰色窗欞 ，基座局部石材； ? 公共空間特點 大堂 和電梯 廳為歐式 新 古典風(fēng)格，大堂內(nèi)一面為無框玻璃 幕墻， 其余墻 面整體干掛進口加厚 石材； ? 內(nèi)部景觀 亮點 主 入口景觀軸 ：開敞式拼花鋪地廣場 ， 12米小區(qū) 入口門廊 ，配以噴泉 雕塑、對稱 水景； 中心 景觀泳池 ：觀賞水景面積約 500平米，游泳池整體區(qū)域約 1600平米。泳池整體抬高，結(jié)合高差設(shè)臵休閑平臺、景亭、花架、跌水、花 缽等。 景觀 圍墻 ：高 ， 應(yīng)用金屬感、雕塑感 元素； ? 戶型亮點 89㎡ 一室兩廳雙衛(wèi)，半贈送約 ㎡ 超大方正陽臺，全贈送約 11㎡ 飄窗陽臺，可實現(xiàn)一室變兩室、一室變?nèi)?。樓棟采用“蝶式”布局，兼顧最?yōu)朝向與景觀資源結(jié)合。 129㎡ 兩室兩廳雙衛(wèi)，南北向中庭戶型 ，有中庭 及中央公園雙景 資源， 廳， 24㎡ 主 臥配備獨立衛(wèi)生間，私人衣帽間，寬敞大陽臺。 華潤二十四城 3期紫云府 ? 一期售馨，二期在售（部分精裝），銷售良好，銷售均價在 1000011000元 /㎡； ? 三期紫云府目前處于蓄水階段，銷售報價在 14000元 / ㎡； 數(shù)據(jù)來源：成都市房管局 2 0 0 9 . 1 2 0 1 0 . 1 1 華潤二十四城住宅成交走勢0 . 0 01 . 0 02 . 0 03 . 0 04 . 0 05 . 0 06 . 0 0萬平米02 , 0 0 04 , 0 0 06 , 0 0 08 , 0 0 01 0 , 0 0 01 2 , 0 0 0元 / 平米成交面積( ㎡) 成交均價( 元/ ㎡)成交面積 ( ㎡ ) 0 . 4 9 1 . 0 8 2 . 8 5 3 . 2 1 5 . 0 7 0 . 8 2 1 . 8 2 0 . 4 8 2 . 4 5 2 . 4 7 2 . 9 1 1 . 6 8 0 . 3 7 0 . 6 7 1 . 8 4 1 . 6 2 0 . 9 4 0 . 7 7 0 . 4 3 0 . 5 2 0 . 7 9 1 . 0 1 1 . 0 3 成交均價 ( 元 / ㎡ ) 6 , 1 5 1 6 , 0 1 5 5 , 9 5 2 6 , 0 7 6 6 , 5 1 2 6 , 7 2 6 7 , 2 0 4 7 , 4 1 8 7 , 3 6 5 7 , 7 3 9 8 , 7 9 8 9 , 4 7 3 1 0 , 2 1 5 1 0 , 5 3 1 1 0 , 1 3 4 1 0 , 2 0 9 1 0 , 4 2 7 1 0 , 3 8 5 1 0 , 4 6 1 1 0 , 5 1 5 1 0 , 2 0 6 1 0 , 2 6 0 1 0 , 4 8 20 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 4 0 9 . 5 0 9 . 6 0 9 . 7 0 9 . 8 0 9 . 9 0 9 . 1 0 0 9 . 1 1 0 9 . 1 2 1 0 . 1 1 0 . 2 1 0 . 3 1 0 . 4 1 0 . 5 1 0 . 6 1 0 . 7 1 0 . 8 1 0 . 9 1 0 . 1 0 1 0 . 1 1華潤二十四城 成交概況 ? 客戶來源： 以城東客戶為主， 二級城市客戶、市區(qū)改善性客戶和投資客戶為輔。 ? 年齡： 年齡集中在 25— 40歲，其中以 30歲左右客戶群占 50%。 ? 購買目的： 自住為主，首次臵業(yè)居多，部分改善和投資 ? 收入水平： 中等收入 ? 交通工具： 中低檔私家車 ? 購買驅(qū)動： 交通便捷，生活配套完善 華潤品牌 大型品質(zhì)社區(qū) 以小戶型供應(yīng)為主，總價設(shè)計合理 對城東片區(qū)的慣性喜愛（城東區(qū)域客戶、拆遷客戶） 華潤二十四城 客戶特征 優(yōu)勢 ? 品牌效應(yīng)： 成都市場九年開發(fā)積淀，知名度及美譽度較高； ? 區(qū)位優(yōu)勢：緊鄰二環(huán)路 及規(guī)劃 地鐵出入口，交通便利 ； ? 規(guī)劃優(yōu)勢：大盤效應(yīng)，符合成都人消費理念； ? 配套健全： 商業(yè)、生活、教育配套完善 。 劣勢 ? 容積率高：贈送面積較大， 實際 容積率 大于 5； ? 車位不足：車位配臵少，停車緊張 ； ? 景觀缺陷：高密度造成空間壓抑感，無法形成開放 的 社區(qū)公共 交流 空間。 華潤二十四城 項目評價 ? 城東是成都規(guī)劃的金融、居住、教育區(qū)，以新客站城際商旅城功能區(qū)和東大街金融 CBD區(qū)為核心，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅? ? 攀成鋼、迎暉路片區(qū)以大品牌、高地價為特征，未來高端公寓市場競爭激烈，居住格局正在改變； ? 高端客戶來源主要為地緣型改善、原住返遷、二級城市客戶、投資型客戶，中低端項目以地緣型剛需和投資型客戶為主。 結(jié)論 ?地塊屬性 ?SWOT分析 Part 1 經(jīng)營定位 Part 2 環(huán)境分析 Part 3 區(qū)域分析 Part 4 項目本體分析 Part 5 項目定位 Part 6 開發(fā)思路 其他規(guī)劃要求： ?車位配臵：機動車 1個 /100平方米建筑面積，地面臨時停車位不計入，非機動車 1個 /100平方米； ?公共配套：配建 50平米公廁一處；配臵 4‰ 的物業(yè)用房面積，約 250平方米，可設(shè)臵部分地下但地下設(shè)臵不得高于總物業(yè)用房的 50%；健身活動用房可設(shè)臵在架空層下， 150平方米。 地塊屬性 概況介紹 宗地 編號 宗地 位臵 凈用地 面積 土地用途 土地 總價 樓面 地價 規(guī)劃設(shè)計條件 容積率 建筑面積 建筑 密度 建筑 高度 綠地率 用地 使用性質(zhì) CH08 (252/211) 202299 成華區(qū) 迎暉路 片區(qū) 城鎮(zhèn)混合 住宅用地 萬元 4697 元 /平米 ≤ ≤ 62269 平米 ≤ 30% ≤ 100米 ≥ 30% 二類住 宅用地 住宅 70年 商業(yè) 40年 可兼容商 業(yè) ≤ 10% 地塊屬性 地塊區(qū)位 二環(huán)路 天府廣場 省政府 ?位于新客站城際商旅城及東大街金融 CBD之間，屬城東潛力發(fā)展區(qū)； ?位于二三環(huán)之間，道路交通便捷，公共交通完善，可便捷通達各區(qū)域； 市政務(wù)服務(wù)中心 新客站城際商旅城 汽車客運總站 華潤萬象城 地鐵 2號線 塔子山公園站 地塊屬性 周邊規(guī)劃 塔子山公園 高鐵站 2022年 1月 19日正式開通運營 陽光 100地塊 樓面地價 2500 ?迎暉路以北規(guī)劃以居住為主，處于新客站沙河高尚居住區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)； ?迎暉路以南規(guī)劃為成都新客站配套商業(yè)； 信和地塊 樓面地價 3390 安臵房小區(qū) 地塊屬性 地塊四至 規(guī)劃道路 迎暉路 安臵房 信和項目 汽車總站 安臵房 地塊屬性 區(qū)域配套 規(guī)劃小學(xué) 規(guī)劃中學(xué) 成都體育學(xué)院 塔子山公園 草堂小學(xué) 雙慶中學(xué) 市楊柳小學(xué) 成師附小 川師附中 ?現(xiàn)有基礎(chǔ)教育資源匱乏，已規(guī)劃待建； ?鄰近塔子山公園和沙河，景觀資源豐富； 萬年場 商圈 在建 萬象城 萬達廣場 雙林小學(xué) 家樂福 新華醫(yī)院 商業(yè) 教育 醫(yī)療 ?3KM范圍內(nèi)生活及商業(yè)配套齊全； ?社區(qū)門診滿足日常需要，大醫(yī)療配套需依靠市區(qū)。 成都新客站： 將于今年年底全面竣工，建成后規(guī)模將比火車北站大三倍。沙河堡成都新客站交通樞紐建成后將成為集鐵路客運、公路長途、城市軌道交通、城市公交、出租車為一體的西南地區(qū)最大的綜合交通樞紐。 塔子山公園： 占地面積 400畝，其中綠地面積 ，占 ％；水面面積 ，占 8％；道路、建筑面積 ，占 ％。目前園內(nèi)有鳥語林、游藝區(qū)、茶園等經(jīng)營項目，分別租賃給不同經(jīng)營戶進行經(jīng)營。公園現(xiàn)為開放式公園，年游客量約 200萬人次。 華潤萬象城： 總建筑面積約 32萬平米，其中購物中心 ，華潤大廈超高層甲級寫字樓 ，計劃 2022年初開業(yè)。 成都萬象城是商業(yè)購物中心的頂級品牌。 地塊屬性 核心配套 ?地塊屬性 ?SWOT分析 Part 1 經(jīng)營定位 Part 2 環(huán)境分析 Part 3 區(qū)域分析 Part 4 項目本體分析 Part 5 項目定位 Part 6 開發(fā)思路 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W) 交通配套完善，道路通達度高，可便捷通達各區(qū)域； 臨近塔子山公園和沙河，景觀資源豐富； 朗詩科技住宅產(chǎn)品和服務(wù)是項目的最大優(yōu)勢； 處于新客站規(guī)劃高檔居住區(qū)和東大街金融CBD的邊緣，高素質(zhì)人群的客戶支撐。 地塊規(guī)模小，形狀不規(guī)則，給規(guī)劃帶來一定難度；無法形成成都高端項目主流的大型中庭景觀； 新區(qū)建設(shè)，生活配套有待形成，生活便捷度受一定影響； 科技住宅在成都尚屬起步階段，朗詩品牌在成都知名度不高，客戶拓展存在一定難度； 復(fù)制型產(chǎn)品，在同價位產(chǎn)品中，裝修檔次無競爭優(yōu)勢； 較高的成本、單價，增加快銷難度。 機會（ O） SO策略（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會） WO策略（利用機會，克服劣勢） 區(qū)域整體規(guī)劃打造，將改變周邊現(xiàn)狀，優(yōu)化環(huán)境，提升項目價值； 信和及攀成鋼地塊高成本土地即將入市，將進一步抬高房價； 國家和社會輿論對節(jié)能減排的支撐力度逐漸加大； 項目周邊原住居民整體搬遷，區(qū)域居民需重新聚合。 通過朗詩綠色地產(chǎn)的專家形象入市，以高端產(chǎn)品形象快速推動，爭取在可能出現(xiàn)的中檔項目面市前樹立片區(qū)價格標準； 利用國家對綠建的政策支持，在成都發(fā)起綠建標準的建立； 利用社會輿論的導(dǎo)向，快速提升企業(yè)知名度和美譽度。 用區(qū)域發(fā)展彌補小盤不如大盤升值大的心理劣勢； 用塔子山公園及沙河綠化，彌補社區(qū)景觀的局限； 用快速發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)輻射較遠地域的目標客戶； 利用仁恒、保利等高價土地信息，制造本項目入市的投資價值期望，克服高單價心理障礙。 威脅（ T） ST策略（利用優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅） WT策略（減少劣勢，規(guī)避威脅） 品牌開發(fā)商項目處于加速開發(fā)階段，同時段同品質(zhì)的產(chǎn)品將使項目面臨激烈的競爭； MOMA及其他科技型住宅的不成功會