綿陽moma學(xué)府廣場前期策劃定位報告(已改無錯字)
2023-01-08 11:47:08 本頁面
【正文】 象 戶型定位 園林建議 產(chǎn)品規(guī)劃思路 針對本項目實際情況，本項目產(chǎn)品形態(tài)應(yīng)以投資為主，兼顧部分自住類型；形成復(fù)合型產(chǎn)品形態(tài)，照顧多面需求，全面滿足項目可持續(xù)性發(fā)展。 由于本項目商業(yè)面向客戶比較固定，商業(yè)體量應(yīng)合理控制，建議純商業(yè)面積控制在 6000平米左右，通過 10000平米酒店式公寓（按商業(yè)來報）沖抵商業(yè)部分的面積，滿足報建 16000平米的商業(yè)規(guī)模。 居住以以下兩類群體為目標(biāo)對象。 一類：滿足純投資客戶群體，未來租賃方向主要面向陪讀及學(xué)生群體（含未來職校學(xué)生群體）。 二類：滿足投資自由雙向功能群體，居住以城市青年群體，青年教職工群體類的年輕知識階層客戶群。 三大產(chǎn)品復(fù)合形態(tài) 產(chǎn)品類型 酒店式公寓 青年公寓 純商業(yè) 產(chǎn)品性質(zhì) 商業(yè)產(chǎn)權(quán) 居住產(chǎn)權(quán) 商業(yè)產(chǎn)權(quán) 樓層規(guī)劃 11+1層或 18層以下（按實際規(guī)劃確定樓層，最好 11層） 18層 局部兩層，局部一層 體量控制 10000 ㎡ 30000 ㎡ 6000㎡ 后期用途 純投資產(chǎn)品 可自住可投資 自用或投資 1 2 4 總平建議 5 5棟：青年公寓， 4棟：酒店式公寓 商業(yè)布局以臨街商鋪，兩層商為主，局部可考慮一層 3 投資概算分析 見 EXCEL文檔 立面形象 酒店式公寓形象 酒店式公寓形象 青年公寓形象 戶型定位 酒店式公寓 30— 40平米 40— 50平米 套型 標(biāo)間 套一房 戶型面積 60% 40% 短租 /青年公寓 30— 40平米 40— 50平米 65— 75平米 85— 90平米 套型 標(biāo)間 套一 套二 小套三 戶型面積 20% 30% 40% 10% 酒店式公寓標(biāo)間 短租公寓標(biāo)間 標(biāo)間戶型參照 套一戶型參照 套二戶型參照 小套三戶型參照 園林定位 本項目園林主要通過拓寬項目南門河渠，形成天然河景作 為項目的外部園林，內(nèi)部園林可利用空間不多，可增設(shè)硬 質(zhì)小品等景觀元素。 河道景觀處理建議 拓寬河道，并在臨河部分可形成休閑商業(yè) (露天茶吧等） 商業(yè)部分產(chǎn)品設(shè)計 商鋪面積：首層 25—50平米，二層：大小可自由分割。 開間： —— 進深： 9—14米 首層層高： ，二層層高 商鋪內(nèi)考慮上下水，商鋪可考慮廁所。水電到位，餐飲區(qū)預(yù)留 管道設(shè)備。 設(shè)置統(tǒng)一店招。 商業(yè)街區(qū)形象 業(yè)態(tài)設(shè)計 序號 規(guī)劃業(yè)態(tài) 規(guī)劃面積 序號 規(guī)劃業(yè)態(tài) 規(guī)劃面積 1 文具店 100平米 17 精品禮品店 200平米 2 餐飲、小吃店 600平米 18 網(wǎng)吧 200平米 3 通訊店 100平米 19 蔬果店 100平米 4 理發(fā)店 200平米 20 茶樓酒水吧 400平米 5 超市 600平米 21 凈菜市場 600平米 6 洗衣店 100平米 22 小型歌舞廳 300平米 7 書店 300平米 23 銀行 \郵政 300平米 8 礦泉水店 100平米 24 特長培訓(xùn)班 400平米 9 糕點店 100平米 25 其他商業(yè) 400平米 10 藥店 100平米 商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計以滿足學(xué)生、家長及樹高居住人群基本生活配套需求為主，總商業(yè)體量控制在 6000平米左右。 11 小五金電器店 100平米 12 照相館 100平米 13 打字復(fù)印店 100平米 14 奶茶飲品店 100平米 15 眼鏡店 100平米 16 服裝、鞋店 300平米 第四部分：項目營銷思路 銷售模式 招商思路 案名建議 廣告推廣 營銷節(jié)點 營銷費用 銷售模式 短租青年公寓： 按普通住宅清水房常規(guī)銷售模式。 商鋪銷售模式： 普通商鋪銷售模式 +先招商后銷售相結(jié)合。 酒店式公寓： 由于酒店式公寓的獨特客戶群體為學(xué)生及陪讀家長均為短 租客戶，最長為三年左右時間，決定了該類客戶購買的比例不大，需通 過引入外來投資客戶購買，做如下建議。 “ 2” 套項目運作策略 純投資銷售模式 “ 私酒店 ” 公寓模式 酒店式公寓銷售模式探討 策略一：純投資銷售模式 —— 成功的關(guān)鍵點 精裝銷售： 客群特征決定務(wù)必采用精裝銷售，裝修標(biāo)準(zhǔn)達到滿足 日常生活使用，包括家具家電配齊，本項目可按照 400— 600的標(biāo) 準(zhǔn)配置裝修，并從銷售價格中另外體現(xiàn)。 引入第三方管理： 成立或引入一家酒店管理公司，也可由物業(yè)管 理代此項工作，全面承擔(dān)酒店的租賃管理和日常經(jīng)營。 五年回購承諾： 由于地段較偏，投資客戶可能存在擔(dān)心租賃的問 題，開發(fā)商可承諾五年原價回購，消除購買后的擔(dān)憂；五年地段 的成熟和物業(yè)的升值使得原價回購對開發(fā)商沒有任何影響。 固定回報模式： 針對本案情況，我們提出承諾月租金穩(wěn)定回報方 式；只能選擇其中一種。承諾回報租金水平按照 7%— 8%進行考慮。 純投資公寓，三者之間的關(guān)系 開發(fā)商 業(yè)主 管理方 出售房屋 擁有產(chǎn)權(quán) 開發(fā)商出售房屋給業(yè)主，并通過委托給管理公司全面進行后期經(jīng)營，管理公司擁有自住經(jīng)營權(quán)，業(yè)主在管理方承租期領(lǐng)取固定回報，擁有產(chǎn)權(quán)但無經(jīng)營權(quán)。 擁有經(jīng)營權(quán)，收取中介費生存 該套策略下三方利弊權(quán)衡 開發(fā)商 客戶 管理方 利 可以確保項目的開發(fā)成功。 便于炒作，可以短期內(nèi)形成關(guān)注點。 銷售資金回籠速度較快。 客戶不會太在意樓層、戶型、公攤之類的問題。 后期做甩手房東，固定時間領(lǐng)取固定回報。 小面積、低總價，客戶自然樂意投資。 業(yè)主不需承擔(dān)后期物業(yè)管理等費用 獲得的是精裝酒店，不需投入費用，只需投入人力成本。 弊 管理方屬于開發(fā)商，如果能單獨招管理方當(dāng)然最理想，如果不能則開發(fā)商基承擔(dān)租賃不出去的風(fēng)險。 商業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，銷售時只能辦理 5成 10年按揭 最大的劣勢也是經(jīng)營不善，無法支付回報的
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