【正文】 企業(yè)，主要選擇規(guī)模性較大的地塊，規(guī)模性地塊有利于形成規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)。 虹橋路西側(cè)地塊共有四家單位報(bào)名參拍，拍賣較為激烈，但最終為我市民營企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作取得，成交價(jià)（含拍賣傭金及契稅）為 265萬元 /畝。 ? 土地市場(chǎng)預(yù)測(cè)（二季度） 從整體上看，二季度土地市場(chǎng)較為平淡，成交方式為拍賣、掛牌形式，成交企業(yè)以本地開發(fā)商為主，外地開發(fā)商為輔。成交地塊小、中、大相兼。 從土地來源來看，主要以存量用地為主，可以看出金壇目前開發(fā)商仍以舊城改造地塊為主要目標(biāo)，工業(yè)企業(yè)搬遷改造接近尾聲。隨著城市規(guī)劃進(jìn)度的實(shí)施以及新城區(qū)建設(shè)步伐的推進(jìn)，政府將更大程度上通過土地使用權(quán)的出讓來吸引開發(fā)商，整合各方資源，使開發(fā)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。 從城市規(guī)劃的角度來看， “ 城市東擴(kuò)南移 ” 的加強(qiáng)使得市區(qū)潛在土地供應(yīng)較少， “ 東拓 ” 、 “ 南進(jìn) ” 成為新城建設(shè)的重點(diǎn)，城南新城較大規(guī)模性土地將成為開發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)區(qū)域。 近期，市技術(shù)監(jiān)督局西側(cè)交通產(chǎn)業(yè)地塊、鎮(zhèn)廣公路轉(zhuǎn)盤西側(cè)地塊、金遠(yuǎn)藥業(yè)西側(cè)地塊、職高東側(cè)地塊、油米廠地塊、盤石電機(jī)廠地塊、激素一廠等地塊將逐步推向市場(chǎng)。 ■ 房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域分布解讀 ? 根據(jù)金壇市樓盤分布的狀況， 大體分為市中心以東地區(qū) （城東）為主，其中城西以鳳凰城為代表，靠近市區(qū)的親親家園也逐漸成為區(qū)域購房者的選擇，但由于地段以及樓盤形態(tài)等原因，這 2個(gè)樓盤沒有對(duì)城東的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局造成明顯改變 。 ? 目前城東區(qū)域 在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目近 10個(gè)， 金谷華城、華城嘉園、景潭花園、碧水華庭等項(xiàng)目銷售領(lǐng)銜的城東房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈成熟在金壇首屈一指。 其中本區(qū)域中銷售領(lǐng)銜的幾個(gè)樓盤主要為實(shí)力雄厚的外地開發(fā)商以及在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)有一定知名度的開發(fā)商，而外來的開發(fā)商以及首次涉足開發(fā)的一些外商獨(dú)資企業(yè)的銷售均面臨這些企業(yè)樓盤的直接競(jìng)爭(zhēng)，如何在當(dāng)?shù)乜焖儇Q立自己企業(yè)和產(chǎn)品的品牌優(yōu)勢(shì)為許多金壇市民看重！ ? 該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施較為完備，對(duì)外交通方便 ，出行市區(qū)極為便利 ?，F(xiàn)階段靠近東部的樓盤周邊的市政配套設(shè)施 逐步 完善，以金谷華城 、景潭花園 為代表的樓盤注重小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境與生活配套的規(guī)劃，這使得區(qū)域項(xiàng)目 的景觀綠化 對(duì) 市民 生活居住的吸引力 明顯 提升。 ■ 主要領(lǐng)銜項(xiàng)目產(chǎn)品的特點(diǎn) ? 金谷華城 ? 樓盤形態(tài)：占地 50萬平米，此項(xiàng)目規(guī)劃樓盤形態(tài)為別墅、多層、小高層為主，附帶沿街的商業(yè)街，目前 1期住宅及沿街商業(yè)街已基本全部售罄或出租。 ? 規(guī)劃戶數(shù)： 2021 ? 戶型面積：多層、小高層的面積主要在 120左右，且為三房，較受金壇市民親徠。 ? 綠化率在 33%左右，且得房率較高，在 85%左右。 ? 容積率較低，在 1。 2左右。 ? 充足的停車位 ? 此項(xiàng)目的大戶型主要是別墅類，而非普通住宅類，一般住宅樓中的大戶型較少，主要集中于頂層。 ? 外立面顏色搭配有較強(qiáng)的現(xiàn)代氣息 ? 價(jià)格： 2580元均價(jià)！ ? 華城嘉園 ? 樓盤形態(tài)：總建筑面積 16萬 9260平米，該樓盤處于華城路南、東二環(huán)路東側(cè)，主要為多層以及高層住宅為主。 ? 規(guī)劃戶數(shù)： 892戶 ? 戶型面積：目前主力面積在 130左右，為金水灣大戶型推廣的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一，其余面積從 110230之間不等。 ? 綠化率達(dá) 38%，得房率在 80%左右。 ? 該樓盤外立面整體色彩整體感覺較高，有一定的檔次。 ? 頂層的處理也較為美觀 ? 此項(xiàng)目的容積率較高，達(dá) 3。 28，且小區(qū)景觀一般 ? 樓間距較小 ? 價(jià)格： 3280元基價(jià) ? 景潭花園 ? 樓盤形態(tài)：多層、高層住宅，小區(qū)一期和二期入住率較高，目前主要在售三期的高層住宅。 ? 戶型面積在 130以上，為金水灣大戶型推廣的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。 ? 得房率在 82% ? 小區(qū)的內(nèi)部已經(jīng)全部施工完畢，且入住率較高 ? 外立面部分貼磚處理，有一定的檔次感。 ? 小區(qū)的入口處理也較為科學(xué)合理，且小區(qū)大門建立的有一定品質(zhì)感。 ? 價(jià)格： 27882988元 ? 碧水華庭 ? 樓盤形態(tài)：占地 28萬平米，主要為多層和小高層（ 9層）為主。 ? 戶型面積：主要為 80128平米之間，其中主力面積 110平米，為金水灣 120左右房源的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 ? 綠化帶 35% ? 規(guī)劃戶數(shù)： 2021戶 ? 得房率在 83% ? 容積率在 1。 65。 ? 價(jià)格： 2500元均價(jià) ? 名世家園 ? 樓盤形態(tài)：主要為小高層和高層項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑，面積 17萬平米，目前正在建設(shè)沿街商鋪。 ? 戶型面積：此項(xiàng)目戶型面積在 140左右，為目前金水灣大戶型推廣的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也是主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，與金水灣項(xiàng)目最為靠近。 ? 目前處于期房階段 ? 外立面尚未呈現(xiàn)。 ? 綠化率較高達(dá) 40%。 ? 得房率也較高，達(dá) 85%。 ? 容積率達(dá) 2。 8% ? 價(jià)格：均價(jià)在 2800元 ■ 購房人心理及趨勢(shì)分析 ? 購房者心理 ? 口碑效應(yīng)：金壇城市范圍較小，且每一個(gè)區(qū)域的連貫性較強(qiáng)，因此口碑效應(yīng)十分明顯，購房者十分看重已購房者對(duì)小區(qū)的認(rèn)可度。 ? 入住率：金壇市民十分看重當(dāng)?shù)匾呀?jīng)入住的小區(qū)的住房，對(duì)于入住率較高的小區(qū)有濃厚的興趣。 ? 開發(fā)商：金壇市民對(duì)開發(fā)商的信譽(yù)和實(shí)力較為看重，一些實(shí)力雄厚和信譽(yù)較好的外地和本地開發(fā)商均在金壇市場(chǎng)有不俗的表現(xiàn)。 ? 戶型與面積：金壇市民對(duì)樓盤的戶型與面積的需求一般在 120左右且不易售樓員的引導(dǎo)。 ? 樓盤形態(tài)：許多未買房的金壇市民均在等市場(chǎng)推出多層房源，對(duì)于小高層的住宅沒有太多興趣，許多市民都在持幣等待市場(chǎng)上的多層房源。 ? 價(jià)格及優(yōu)惠：金壇市民對(duì)價(jià)格的接受度主要參考先前分析的領(lǐng)銜的幾個(gè)代表性的樓盤的價(jià)格，且喜歡對(duì)比價(jià)格幅度。同時(shí)十分看重各階段的促銷手段，不易在銷售的平穩(wěn)期沖動(dòng)下定。 ? 趨勢(shì)分析 ? 目前許多的金壇購房者都十分看重城東的居住氛圍，對(duì)該區(qū)域適合居住的看法較為認(rèn)可。 ? 金壇市民在市場(chǎng)多層房源漸漸減少的情況下，在市場(chǎng)和宣傳的鼓動(dòng)下對(duì)小高層房源開始慢慢接受，但還是更親徠小高層的 16層。 ? 金壇市民從對(duì)價(jià)格的敏感度逐漸過渡到小區(qū)的環(huán)境以及房子的質(zhì)量，目前價(jià)格盡管為許多市民較為看重，但價(jià)格因素決非核心因素。 ? 購房群體已經(jīng)日趨理性，對(duì)小區(qū)的日后的升值潛力也較為看重。 ? 金壇市民對(duì)開發(fā)商的信譽(yù)已經(jīng)逐漸看重，并成為口碑效應(yīng)傳播的一個(gè)重要方面 ? 目前貸款買房逐漸增多，一方面由于投資商鋪的投資者（商鋪貸款取消），另一方面較低收入群體年輕人購房群體增多。 ■ 購房者區(qū)域分布 ? 目前金壇購房者主要以金壇當(dāng)?shù)厥忻駷橹?，在金壇成家以及在金壇投資興業(yè)的個(gè)體也是金壇購房不可忽視的群體。 購房者區(qū)域 市區(qū) （金城鎮(zhèn)及附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)） （ 30%） 城東 （河頭、堯塘、水北） （ 50%） 城西、城北及外地 （ 20%） ■ 購房者行業(yè)分布 ? 金壇購房者主要為金壇的事業(yè)單位工作人員、金壇市的主要企業(yè)（私營企業(yè)、國有企業(yè)職員）、金壇的個(gè)體老板（自有服裝廠房、外貿(mào)加工等）、個(gè)體工商戶（專業(yè)性市場(chǎng)以及沿街商鋪擁有者）以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房群體及部分外來者 外 來 （ 3%） 鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買群 （ 10%） 金壇主要企業(yè)職員 （ 12%） 金壇的個(gè)體老板 （ 20%） 個(gè)體工商戶 （ 25%） 事業(yè)單位工作人員 （ 30%） ■ 購房者年齡分布 ? 從目前對(duì)金壇樓盤及金水灣購買客戶的分析來看，購房者的年齡主要分為 3個(gè)階段：第一為結(jié)婚準(zhǔn)備的婚房購買群體（首次置業(yè)），此購買群體年齡大概在 2530歲之間；第二是為改善居住條件或投資的二次置業(yè)群體，此群體年齡大概在 3045歲之間；第三是養(yǎng)老單獨(dú)購買的人群，此群體年齡一般年齡在 4555歲之間。 3045歲 二次置業(yè)者 （自用、投資） 4555歲 養(yǎng)老購房 2530歲 首次置業(yè)者 （自用） 五、金壇市目前主要在售樓盤綜合分析 ■ 產(chǎn)品綜合分析： ★開發(fā)商背景 目前金壇的開發(fā)商主要以當(dāng)?shù)亻_發(fā)商為主，金壇房屋建設(shè)有限公司、華城開發(fā)總公司在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ闹龋辉谕獾氐拈_發(fā)商中以金谷集團(tuán)和亞虹集團(tuán)最為雄厚，知名的開發(fā)商不多，其中也涌現(xiàn)出了不少的外商獨(dú)資企業(yè)，這樣的企業(yè)一般剛剛開始涉足房地產(chǎn)，金壇的市民還不是十分的認(rèn)可其開發(fā)建設(shè)的樓盤。 ★規(guī)模： 從小區(qū)建設(shè)的規(guī)模來看，目前在售的規(guī)模最大且品質(zhì)較好的是金谷華城，總建筑面積達(dá) 50萬平米，而從目前在售的其他樓盤來看，建筑面積主要從 4。 5萬平米到 23萬平米不等，一般樓盤的規(guī)模均在 10萬平米以上，但 20萬平米以上項(xiàng)目較少。 ★容積率： 目前金壇市場(chǎng)的樓盤容積率在 1。 23。 28之間，一般多層樓盤的容積率均在 1。5左右。容積率不會(huì)成為項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)。 ★綠化率： ? 金壇城市歷來重視綠化建設(shè)，因此一般開工建設(shè)的小區(qū)的綠化率均達(dá)到 30%以上，其中名世家園、東城宜景苑以 40%的綠化帶成為引領(lǐng)成功綠化社區(qū)的典范。 ★ 產(chǎn)品類型： 金壇市場(chǎng)目前存在的多層住宅目前偏少，以小高層和高層為主，同時(shí)部分小區(qū)建有一些高檔的物業(yè)如：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅（ TOWNHOUSE）以及花園式洋房，部分小區(qū)的商業(yè)配套較為完善，其中金谷華城引進(jìn)上海華聯(lián)超市以及商業(yè)街模式的沿街商鋪受到市場(chǎng)的普遍認(rèn)可。 ★頂層設(shè)置： 目前一般小區(qū)的頂層設(shè)置均為復(fù)式樓，以 1+1的形式進(jìn)行產(chǎn)品的銷售，其中閣樓部分分為產(chǎn)權(quán)與無產(chǎn)權(quán)銷售。一般頂層面積均在 180平米以上。 ★車位設(shè)置： 金壇的購房者一般喜歡在購買住宅的同時(shí)也順帶購買汽車庫或自行車庫，小區(qū)的車位配比基本上達(dá)到 1： 1，實(shí)行人車分流，同時(shí)地上設(shè)置部分汽車位與自行車位，其余車輛全部進(jìn)入地下停車庫。 ★小區(qū)大門： 金壇市民十分看重所購買的小區(qū)物業(yè)的大門的氣派與否，買房更多的是居住的需要，但是身份和地位的