【正文】 。目前尚未開通順清平路至目標(biāo)地塊附近的公交路線，若乘坐公交需至少步行 1300 米到北宮街上。 1． 4 項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境 南側(cè) 除了建成的奧體中心體育場外，附近現(xiàn)狀以村莊 及耕地為主。其中，地塊南側(cè)、清平路東為村莊，尚未拆遷。 北側(cè) 2 公里處為玄武街及濟(jì)青高速公路。區(qū)域向北發(fā)展受高速公路限制。 目前看，地塊位置相對邊緣化。東側(cè)、北側(cè)及西側(cè)缺少人流支撐，僅靠南側(cè)奧體中心等大型設(shè)施聚集人氣，后期面臨較大市場風(fēng)險。 濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 28 說明：奧體中心目前僅建造了體育場，其他體育社設(shè)尚未建造。周邊待開發(fā)地塊較多，包括舊村改造項(xiàng)目，但是相對規(guī)模較小，且不規(guī)整。綜合比較，我們選擇奧體中 心東側(cè)約 250 畝，及 西北側(cè) 約 750畝 的地塊作為考察對象。其具體四至： 東側(cè)地塊位于玉清街以南，清平路以東， 其 東側(cè)為村莊。北 側(cè)地塊位于奧體中心北側(cè)，玉清路北、樂川街南，長松路東、清平路西所圍合部分。 兩地塊 總占地約 1000畝。濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 29 2． 周邊 出讓地塊價格 情況 2021 年至今， 奧體中心周邊公開出讓 6 宗較大規(guī)模地塊，共計(jì)1697 畝， 規(guī)劃建筑面積在 150 萬㎡左右 。 名義成交價格在 39 萬 /畝70 萬 /畝之間。 20212021 年周邊出讓地塊明細(xì) 宗地編號 土地位置 競得單位 面積 出讓方式 土地用途 成交價 （萬 /畝） 總金額 (萬元 ) 20217 福壽街南、長松路西 魯發(fā)置業(yè) 791,14 掛牌 住宅商業(yè) 40878 202133 玄武街南、清平路西 濰坊中惠 339,16 掛牌 住宅商業(yè) 39 13227,24 202139 東風(fēng)西街北、清平路西 太有置業(yè) 56,56 掛牌 住宅商業(yè) 60 3393,6 202143 東風(fēng)西街南、清平路西 北京茂華 127,46 掛牌 住宅商業(yè) 60 7647,6 202135 玉清街南、清平路東 國有投資 208,53 掛牌 住宅商業(yè) 70 14597,1 20219 玉清街南、長松路東 東興置業(yè) 173,79 掛牌 住宅商業(yè) 55 9558,45 目前， 以上地塊 實(shí)際進(jìn)入開發(fā)程序的有 2021 20213 202143濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 30 等三地塊。 其中 20217（魯發(fā)名城）地塊開發(fā)在售 ； 202139（ 明德花園 ） 地塊已開工 但 未售 ； 202143 地塊（茂華紫苑公館）在進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作 ， 開發(fā)進(jìn)度緩慢 。 另外三地塊 20213 20213 20219，位于奧體中心北側(cè)，與本項(xiàng)目相鄰， 具有較大參考價值 。 其 周邊成熟度及 區(qū)位價值明顯劣于前面三地塊。 目前 三地塊 尚未開工跡象。據(jù)調(diào)查， 20213 202135地塊的地主為政府性質(zhì)的中惠公司及國有投資公司 。 名以上政府以較高的價格 取得 土地， 實(shí)質(zhì)上并不急于開發(fā)，而是將地塊 抵押銀行 獲取建設(shè)資金， 等 待條件成熟、土地升值后重新轉(zhuǎn)讓，其所得 首先用于 支付銀行貸款， 溢價部分作為土地 收益。 因此， 此三地塊公開 市場 成交 的價格不能代表 考察項(xiàng)目周邊土地實(shí)際市場價值。 綜合分析 考察對象周邊配套及成熟度情況，我們判斷周邊 區(qū)域土地實(shí)際價值在 30 萬 /畝左右。 3． 項(xiàng)目 SWOT 分析 ? 項(xiàng)目優(yōu)勢（ S） 可供開發(fā)的地塊規(guī)模較大，易于規(guī)劃，形成品質(zhì)社區(qū)； 奧體中心投入運(yùn)用，對周邊 有一定的 提升 。 ? 項(xiàng)目劣勢（ W） 屬規(guī)劃新區(qū)，生活配套不成熟，缺乏大型購物中 心；交通出行不便利，需到 步行 1300 米到 北宮街乘坐公交車；區(qū)域缺少產(chǎn)業(yè)支撐 ；地塊 相對邊緣 化 ，輻射范圍有限，項(xiàng)目區(qū)位接受度低 ； 地塊 周邊以舊村改造社區(qū)為主 。 ? 項(xiàng)目機(jī)遇（ O） 安順片區(qū)被提升城市次中心，政府將加大周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，生活配套設(shè)施改善有預(yù)期，政策優(yōu)勢明顯；濰城區(qū)政府西遷，以濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 31 及西部物流業(yè)、豪德廣場日漸成形，住房需求增加，對安順片區(qū)住宅發(fā)展有較大促進(jìn)。 ? 項(xiàng)目威脅（ T） 魯發(fā)名城、鳶都新城等競爭項(xiàng)目 規(guī)模較大 ，區(qū)位及成熟度 優(yōu)于 考察項(xiàng)目 ， 后期競爭壓力較大； 周邊可開發(fā)地塊較多，近期市場公開出讓地塊近 1697 畝 （開發(fā)面積 150 萬㎡左右） ，加上舊村改造項(xiàng)目，未來潛在供應(yīng) 量 非常大；濰坊整體市場供大于求的現(xiàn)狀不會改變， 安順片區(qū)相對其它區(qū)域，競爭優(yōu)勢不突出，本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險較大；濰坊房價上漲幅度趨緩，但是成本相對剛性，開發(fā)收益率不易保證。濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 32 第四章：項(xiàng)目開發(fā) 模式及開發(fā) 建議 第 1 節(jié) 本區(qū)域 適合的開發(fā)模式簡析 1． 國內(nèi)比較成功的類似區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目簡析 從目前來看，本區(qū)域仍然屬于郊區(qū)概念， 從國內(nèi)各大城市郊區(qū)比較成熟的開發(fā)模式來看，郊區(qū)地產(chǎn)運(yùn)作比較成功能夠 帶動周邊發(fā)展提升周邊價值 的項(xiàng)目都為低密度大盤，容積率一般在 以下，項(xiàng)目 規(guī)模一般在 1000 畝以上， 且 因郊區(qū)配套相對不完善，郊區(qū)地產(chǎn)一般自身 具 有良好的商業(yè)、娛樂及教育配套。 根據(jù)其自然資源和所處的位置不同，成功的郊區(qū)地產(chǎn)開發(fā)又可分為兩類，一類是旅游度假養(yǎng)生地產(chǎn)，此類地產(chǎn)大多數(shù)擁有無可復(fù)制的自然景觀資源，如青山、河流、湖泊或擁有高爾夫、溫泉等資源。如下圖：海信溫泉王朝項(xiàng)目，低容積率、擁有溫泉資源 另一類是運(yùn)動健康類地產(chǎn)，此類地產(chǎn)一般以運(yùn)動、健康為題材，通過大量體育運(yùn)動場所及設(shè)施的興建，抓住現(xiàn)代人追求運(yùn)動健康的心理，打造一種全新的高檔社區(qū)。 濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 33 如下圖奧林匹克花園，保證低容積率的同時 建設(shè)了大量運(yùn)動場所： 2． 奧體片區(qū)整體運(yùn)作思路 從目前來看，本區(qū)域價值尚不能完全體現(xiàn)，居民對本區(qū)域的認(rèn)可度較低。根據(jù)我們對國內(nèi)外相關(guān)城市的研究來看，本區(qū)域的成熟需要用 56 年時間來培育，結(jié)合周邊實(shí)際情況，我們建議如下： ? 抓住全運(yùn)會的時機(jī)對整個奧體片區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)、高調(diào)的宣傳 本區(qū)域目前來看面臨最好的時機(jī)就是全運(yùn)會，政府應(yīng)該抓住全運(yùn)會即將開始之際，對奧體中心區(qū)域的規(guī)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)、高強(qiáng)度的宣傳推廣，可類比其他城市全運(yùn)會舉辦地點(diǎn)說明奧體中心區(qū)域?qū)⑹切碌母蝗司幼^(qū)，如南京奧體中心等。加強(qiáng)市民對奧體中心區(qū)域的 認(rèn)知度及對本區(qū)域發(fā)展前景的信心。 ? 盡快完善周邊的相關(guān)配套設(shè)施 建議盡快啟動會展中心及居民參與性相對較強(qiáng)的體育場館的建設(shè)，建議先建設(shè)網(wǎng)球館，因?yàn)榫W(wǎng)球本身就是一種相對比較高檔的運(yùn)動，有利于片區(qū)價值的提升。通過會展中心的投入運(yùn)營，逐步改變居民對本區(qū)域的認(rèn)識，同時，通過參與性較強(qiáng)的體育設(shè)施的投入使濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 34 用，逐步引導(dǎo)市民健身就去奧體中心的思維，提高片區(qū)的知名度。 ? 通過高品質(zhì)住宅小區(qū)的建設(shè)改變周邊配套及人口結(jié)構(gòu)，從而提升區(qū)域價值。 人氣和配套的提升是改變區(qū)域價值的核心內(nèi)容，此區(qū)域要快速提升價值首先需要的是改變?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)、增加人 口數(shù)量，即在本區(qū)域應(yīng)盡快開發(fā)一個低密度、高品質(zhì)的大型住宅小區(qū)（像目前周邊在建的低端住宅，因產(chǎn)品和目標(biāo)客戶群都走的是經(jīng)濟(jì)路線，其不但不能提升區(qū)域價值，反而降低了區(qū)域價值）。此住宅小區(qū)規(guī)模必須要大， 有利于整體規(guī)劃， 建議在 1000 畝以上，同時住宅的品質(zhì)要高，但密度必須降低，否則很難吸引到高素質(zhì)人口的入住。如此規(guī)模小區(qū)的建設(shè)大概需要 56 年的時間。通過大量高素質(zhì)人口的入住，逐步改善居民對本區(qū)域的認(rèn)知。 第一個啟動的高品質(zhì)住宅小區(qū)作為第一個吃螃蟹者，承擔(dān)的是提升區(qū)域價值的責(zé)任，品質(zhì)必須在一個較高的水平，但初期因地段不被認(rèn)可，可能面臨很大的 銷售壓力，甚至 零利潤出售的現(xiàn)象，因此政府需要將目光放長遠(yuǎn)，通過對第一個高品質(zhì)小區(qū)給予一定的土地優(yōu)惠來帶動片區(qū)的發(fā)展。 雖然政府 在此項(xiàng)目 獲得土地 收益較少 ， 但是通過本項(xiàng)目的開發(fā)，三、四年后本區(qū)域住宅環(huán)境得以改變，片區(qū)逐漸成熟， 區(qū)域價值 大幅提升 ， 從而 提高 周邊 待出讓 地塊 的 土地價格 。政府可通過 出讓 后續(xù)成熟土地 ，獲得較多收益 。即政府通過前期 1000 畝的優(yōu)惠換取后續(xù)幾千畝甚至上萬畝土地的巨額增值收益。 我公司作為山東省的龍頭地產(chǎn)企業(yè)，且一貫堅(jiān)持中高端戰(zhàn)略，對區(qū)域的運(yùn)作也有豐富的經(jīng)驗(yàn)，因此有實(shí)力運(yùn)作此 項(xiàng)目。我公司可濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 35 通過引進(jìn)國內(nèi)外知名商家如青島利群等的方式來增加此區(qū)域的吸引力，同時可聯(lián)合部分名校聯(lián)合辦學(xué)的方式，引進(jìn)知名學(xué)校，通過教育來拉動消費(fèi)者的購買欲望。 3． 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想 通過對國內(nèi)郊區(qū)地產(chǎn)的研究及對奧體項(xiàng)目周邊區(qū)域的研究，我們認(rèn)為此區(qū)域缺少山、河、湖、溫泉等自然景觀資源，不適宜做旅游養(yǎng)生地產(chǎn)。但本區(qū)域本身具有奧運(yùn)概念，因此我們認(rèn)為最能體升區(qū)域價值的業(yè)態(tài)為以運(yùn)動為主題的低密度大盤。 通過對國內(nèi)各城市郊區(qū)地產(chǎn)的分析，我們認(rèn)為對于 郊區(qū)置業(yè)客戶來說， 低密度的物業(yè)形式 加上優(yōu)美的 環(huán)境因素是促成他們購買的首要激勵因 素。打造低密度的產(chǎn)品形式和特色的 社區(qū) 環(huán)境的是本項(xiàng)目努力的方向。 故 建議項(xiàng)目容積率應(yīng)該控制在 以下，以 多層、洋房 為主要建筑業(yè)態(tài)，同時配置少量的小高層住宅。 整 個片區(qū) 形象 定位為 一個集體育、商業(yè)、文化、住宅、服務(wù)于一體的濰坊市新興的城市副中心。 通過優(yōu)美的環(huán)境及大量的運(yùn)動場所及運(yùn)動設(shè)施的 建設(shè) ，打造一個低密度、高品質(zhì)、運(yùn)動、健康 、高性價比 的花園式小區(qū)， 以“ 健康的環(huán)境 +健康的身心 +健康的家庭 +健康的人際關(guān)系 +健康的社區(qū)文化 +健康的成長 =健康的生活 ”為目標(biāo)，將本項(xiàng)目打造 成為濰城乃至濰坊市的標(biāo)桿項(xiàng)目 。 第 2 節(jié) 本區(qū)域適合 的產(chǎn)品形式定位 ? 市場定位 從目前 現(xiàn)狀 來看，本項(xiàng)目現(xiàn)階段類似海信蘭郡前期所處環(huán)境 ——周邊不成熟、市場接受度低 。 （ 說明： 通過海信蘭郡的 先鋒引導(dǎo) ，迅濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 36 速帶動了周邊其他項(xiàng)目的 開發(fā)，目前蘭郡周邊居住氛圍逐漸形成 ） 。由于濰坊當(dāng)?shù)刂脴I(yè)者對配套差、交通不便的項(xiàng)目抗性較大 ， 因此本項(xiàng)目應(yīng)力主高性價比、與競爭樓盤差異化的產(chǎn)品，并借助奧體中心，主推體育、休閑概念社區(qū)， 建成濰坊市首席運(yùn)動主題社區(qū)， 建成體現(xiàn)“健康、運(yùn)動、休閑、和諧”、“運(yùn)動就在家門口”的符合 運(yùn)動、健康住宅文化的住宅小區(qū)。通過良好的幼兒園 等教育 配套，使得 小孩 能夠贏在成功起 跑線上 ；通過大量運(yùn)動設(shè)施的興建，使得 青年能夠 通過 運(yùn)動激揚(yáng)青春活力 ； 中年能夠 認(rèn)識到 健康是事業(yè)成功的基礎(chǔ)，購買本項(xiàng)目就是 把家安在哺育健康的地方 ；使得 老年 人能夠認(rèn)識到運(yùn)動使 老人越活越年輕。 ? 客戶定位 本項(xiàng)目首期產(chǎn)品的主力客戶群應(yīng)以年輕、首次置業(yè)的剛性需求者為主。這部分客群支付能力相對較弱、但是對區(qū)域敏感度低，易接受新鮮事物，容易引導(dǎo)， 追求生活品質(zhì)、生活環(huán)境；向往簡約、休閑運(yùn)動、健康生活。后期隨著產(chǎn)品的逐步成熟，目標(biāo)客戶中二次置業(yè)的比例逐步加大。 首次置業(yè)者特征檔案 年 齡 2535 職 業(yè) 政府職員、村鎮(zhèn)干部、企業(yè)管理人員、私營業(yè)主（外地與當(dāng)?shù)兀? 文化背景 有一定的教育基礎(chǔ)、大專以上學(xué)歷者是我們首先的主要對象 區(qū) 域 以濰城區(qū)為主，兼顧其他區(qū)域及縣市 消費(fèi)心理 具有一定的理性消費(fèi)觀，追求高水準(zhǔn)生活質(zhì)素、追求簡約、時尚、潮流的生活。 特征總結(jié) 關(guān)注生活、關(guān)注環(huán)境、關(guān)注品質(zhì) 濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 37 理性為基礎(chǔ)、感性為指引 愛好運(yùn)動、追求健康活力 關(guān)注地段的升值潛力 二次置業(yè)者特征檔案 年 齡 3060 職 業(yè) 村鎮(zhèn)干部、個體工商戶、有穩(wěn)定工作和收入的企事業(yè)中高層干部 ，集團(tuán)購買者，遷移至濰坊市的外地人 文化背景 有一定的文化基礎(chǔ)，中專以上文化層次 區(qū) 域 市區(qū)，周邊城中村 消費(fèi)心理 對高尚生活有向往性 消費(fèi)較理性，對產(chǎn)品要進(jìn)行多次比較，對房價考慮較多 對孩子的成長和老人的養(yǎng)老問題考慮較多，尤其是子女教育問題 特征總結(jié) 會考慮孩子 上學(xué) 和老人養(yǎng)老等具體問題 ， 對小區(qū)配套要求甚高 ? 產(chǎn)品定位 前期產(chǎn)品以面積適中、戶型緊湊、總價較低的多層建筑為主，后期隨著配套的成熟、片區(qū)的逐步被認(rèn)可，可考慮增加部分大戶型。早期產(chǎn)品定位中端，其部品適中即可，盡量控制成本， 提高性價比。同時本社區(qū)需要配套幼兒園等教育設(shè)施及適量自身的商業(yè)配套、社區(qū)健身設(shè)施（網(wǎng)球場、籃球場、露天簡易運(yùn)動設(shè)施等）及自身的體育運(yùn)動會所（約 3000 平米，包括乒乓球館、臺球館、攀巖館 、健身房、健美操房等） 。 整體 建筑形態(tài) 以 4 層或 5 層的花園洋房及普通多層為主， 其中首期以普通多層為主，配置部分花園洋房，首期 戶型以 80 平米左右兩濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 38 居及 110 平米左右三居為主。后續(xù)組團(tuán)可隨著片區(qū)的成熟提高產(chǎn)品的檔次，以中高端為主，戶型面積適當(dāng)放大。建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)代、時尚、大氣，形式多樣。外立面要色彩活潑、體現(xiàn)運(yùn)動特色及時代特點(diǎn)。戶型平面 設(shè)計(jì)實(shí)用新穎，要體現(xiàn)北方字正方圓的特點(diǎn)，要