【正文】 四居室戶型： B1型戶型 建筑面積 : ㎡ 4室 2廳 4衛(wèi) B2型戶型 建筑面積 : ㎡ 4室 2廳 4衛(wèi) B3型戶型 建筑面積 : ㎡ 4室 2廳 4衛(wèi) B4型戶型 建筑面積 : ㎡ 4室 2廳 4衛(wèi) 五居室戶型： A1型戶型 建筑面積 : ㎡ 5室 3廳 4衛(wèi) A2型戶型 建筑面積 : ㎡ 5室 3廳 4衛(wèi) 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 清水房標(biāo)準(zhǔn) 項目綜合評價： “泰基?花溪谷”位于成都市城西光華大道旁，溫江花博會主場館正對面，毗鄰溫江新行政中心，項目總占地近 140畝，總建筑面積 22萬平方米，綠化率 45%以上 ,容積率 。采用現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格。主要產(chǎn)品有第三代臺地式疊拼別墅、花園洋房、云嶺電梯洋房等。 社區(qū)配套：項目主體規(guī)劃為別墅區(qū)，社區(qū)配套相對較弱。 綜合評價：項目建筑密度較高，樓間距較小，感覺比較擁擠。戶型設(shè)計也充分考慮動靜分區(qū)，合理利用有利地勢。 六、邊城香格里 項 目背景： 開發(fā)商：成都溫江區(qū)天祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置： 溫江區(qū) 光華大道與華屏東街交匯處 建筑規(guī)模： 總占地面積： 87256㎡ 總建筑面積： 214959㎡ 地上建筑面積： 164992㎡ 總戶數(shù)： 1299戶 建筑形態(tài)： 電梯公寓、疊院洋房、高層 規(guī)劃用途： 普通住宅 銷售價格： 均價： 4680元 /㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 清水房標(biāo)準(zhǔn) 交房時間： 2020 年年底 項目綜合評價： 該項目采用西班牙建 筑風(fēng)格，建筑采用顏色較為明快的白墻、紅瓦，大面積落地玻璃窗，大花園、大露臺的設(shè)計，所有戶型的 2 樓均帶有私家花園、下沉式花園、露臺、半地下室、獨享車位 35樓都帶有兩個以上的大面積空中花園或入戶花園，大多數(shù)戶型都是南北朝向、全部采用大開間、短進(jìn)深、通風(fēng)采光效果好、戶型觀景性、舒適性強。 該項目有 18 棟疊拼花園洋房與高層， 1 棟為目前銷售接待中心，后期可能座位商務(wù)會所。并有 3棟電梯公寓，這部分物業(yè)將對本項目形成直接競爭。 七、香瑞湖香草國際 項目背景： 開發(fā)商：藍(lán)光和駿實業(yè)有限公司 物業(yè)管理 ：成都嘉寶管理顧問有限公司 項目位置： 溫江區(qū) 光華大道 成都七中旁 建筑規(guī)模： 占地面積： 180畝 建筑面積： 22萬平米，其中電梯公寓 ) 總戶數(shù)： 1064戶 建筑形態(tài)： 別墅、電梯公寓 規(guī)劃用途： 普通住宅 銷售價格： 起價： 3180元 /㎡ 均價： 3500元 /㎡ 戶型面積： 兩居室戶型： D1 D12型戶型 建筑面積 : 83㎡ 2室 2廳 1衛(wèi) D2 D22型戶型 建筑面積 : 84㎡ 2室 2廳 1衛(wèi) 三居室戶型： A A1型戶型 建筑面積： 132㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) C12型戶型 建筑面積 : 105㎡ 3室 2廳 1衛(wèi) B12型戶型 建筑面積 : 122㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) B3 B3 B4 B42 建筑面積 : 119㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) B2 B22型戶型 建筑面積 : 121㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) B1 B12型戶型 建筑面積 : 117㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) C3 C32型戶型 建筑面積 : 102㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) C2 C22型戶型 建筑面積 : 101㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) C1 C12型戶型 建筑面積 : 99㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 清水房標(biāo)準(zhǔn) 交房時間： 2020 年年初 銷售情況： 別墅已基本售 罄，電梯公寓已開盤部分僅有少量剩余。 1項目綜合評價： 該項目分為別墅與電梯公寓，其中別墅已基本售罄。目前推出電梯公寓，其高層闊景電梯洋房戶型的主力戶型面積在 88㎡～ 138㎡，并帶有入戶花園與生活陽臺。 本項目別墅物業(yè)已基本售罄，電梯公寓部分僅有少量剩余，對我項目的開發(fā)與銷售將無直接競爭。 第四節(jié) 市場需求及消費者分析 一、 購置新房情有獨鐘 經(jīng)過對該區(qū)域目標(biāo)購房人群調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購新房占 76％；二手房占 13％，尚未決定占11％，主要以選購新房為主。這一方面說明置業(yè)者主流的強勁購買力，同時也預(yù)示 著住宅消費仍將由二級市場占據(jù)主導(dǎo)地位。 76%13%11%新房二手房尚未決定 二、自用為主導(dǎo) 購房用途的選擇中，自住占 75％，投資占 23％，其他占 2％。 購房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細(xì)分方面，滿足自己的居住需求占絕對主導(dǎo)，度假和購房給親友的比例較少。 75%23%2%自住投資其他 三、潛在需求旺盛 以計劃購房時間來分析：計劃最近購買的占 47％，半年以后占 27％，一年以后占 17％，兩年以后占 9％。 從計劃購買時間看，計劃一年內(nèi)置業(yè)的客戶約占四分之三。這顯示近期的潛在需求非常旺盛。 四、三房是首選 在房間戶型的選擇上，選擇 1房占 4％， 2房占 28％， 3房占 55％， 4房占 10％， 5房以上占 3％。購房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。 五、最希望的面積區(qū)間 在該區(qū)域購房者的調(diào)查，希望購房面積的選擇上，希望購置面積在 90110 平方米比例最高；其次是 7090 平方米，希望購置面積在 70 平方米以下的比例不高。與希望購買的房間數(shù)交叉分析表明，選擇二房的購房者希望面積在 7090平米占比較大的比例，也有部分希望 90110平米和 110130平米以下。整體選擇面積的中位數(shù) M0=85平米； 選擇三房的 購房者希望面積在 90130平米占較大比例，也有不小比例選擇 7090的小三房。整體選擇面積的中位數(shù) M0=104平米； 六、按揭付款是主流 頻次分析表明購房者在購房過程中選擇按揭付款占 81％，一次性付款占 19％。按揭的比例超過八成，說明按揭正成為人們購房中普遍的選擇，也說明銀行按揭對長沙住宅市場的支持作用不容小視。 七、環(huán)境因素很重要 在促成購買的因素中，環(huán)境占重要位置。從統(tǒng)計可以看出，為了改善居住環(huán)境的占 65％，方便小孩上學(xué)占 10％，離上班近點占 4％，生活方便點占 15％，顯得更有身份占 1％，現(xiàn)在的 房子太小占 4％，離親戚朋友更近些及其他占 1％。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購買前三位的因素。 八、年輕人成為主力軍 在對該區(qū)域目標(biāo)購房調(diào)查分析中表明，購房者的年齡 25歲以下占 6％， 25－ 29歲占 31％， 30－ 35歲占 32％， 36－ 39歲占 15％， 40－ 45 歲占 10％， 45歲以上占 6％。 購房者的年齡段主要集中在 3035歲之間，占 32%；其次是 2529歲之間，占 31%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。 6%31%32%15%10% 5% 25歲一下2529歲3035歲3639歲4045歲45歲以上 九、置業(yè)者關(guān)注的置業(yè)因素 從調(diào)查的問卷統(tǒng)計的關(guān)注度來看，超過一半以上的置業(yè) 者認(rèn)為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)該關(guān)注；其次近一半的受訪者認(rèn)為物業(yè)管理、工程質(zhì)量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到 30%的受訪者認(rèn)為其他因素、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽是考慮買房應(yīng)當(dāng)關(guān)注的因素。關(guān)注度排序為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽、小區(qū)規(guī)模、智能化設(shè)施。 第五節(jié) 項目運營思路 在今日地產(chǎn)市場，項目之間的差異性越來越小，同質(zhì)性越來越高，令得市場爭奪日益困難。 戰(zhàn)略上看，項目的競爭戰(zhàn)略應(yīng)立足于“攻心為上， 攻城為下”，要脫穎而出，就要擊中消費者的心，在其心中占據(jù)陣地，營銷即溝通，占據(jù)消費者的心靈，是營銷的終極戰(zhàn)場。 一、改善現(xiàn)存規(guī)劃中的不足 項目作為單體樓在市場上競爭力不足，必須做好一切細(xì)致的規(guī)劃，與現(xiàn)有的區(qū)域成熟社區(qū)結(jié)合起來成為整體，使現(xiàn)有的資源得以充分合理的利用，提高項目的綜合素質(zhì)，樹立精品生活區(qū)形象，在市場上立于不敗之地。 二、把握市場需求，迎合買家心理 隨著房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)變，供方面臨的嚴(yán)峻問題就是，產(chǎn)品的消費是否迎合客戶的需求。因此，充分把握市場，迎合消費者的需求心理，提倡新現(xiàn)代的生活居住概念，才能 更有效地促進(jìn)銷售。 三、營造現(xiàn)場舒適環(huán)境，引起客戶購買沖動 在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。項目應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計、園林綠化、現(xiàn)場包裝、接待中心、示范單位等方面營造一個非常舒適的內(nèi)部環(huán)境，配以銷售策略上營造的熱烈買賣氣氛，力求迅速打動客戶的心，促進(jìn)客戶成交。 四、體現(xiàn)“以人為本”的經(jīng)營理念 面對多元化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點，規(guī)劃設(shè)計更加“人性化”。項目不但應(yīng)在規(guī)劃中力求細(xì)致、完善，在設(shè)計中多考慮人對居住環(huán)境要求，還可在企劃營銷中體現(xiàn)以客為尊的誠意和“以人為本”的理念。通過融 合項目“以人為本”的經(jīng)營理念，可以把握更多潛在客戶，打動他們的心，促進(jìn)成交。 五、找出項目“個性化”的形象 客戶對品牌的認(rèn)知程度往往取決于品牌的個性，沒有個性的商品品牌極易在市場中流失。通過對項目的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點加以策劃包裝，提煉“個性化”的項目形象，可以大大提高項目的知名度，提升項目的附加值，從而促進(jìn)銷售業(yè)績的提升。 從以上幾點企劃思路出發(fā)，我們將對項目的市場定位，規(guī)劃設(shè)計銷售策略等方面一一作出建議，期望做出一個有特色的、成功的精品項目。 第六節(jié) 項目整體定位分析 一、項目定位之基準(zhǔn) 地產(chǎn)項 目的定位是基于： 項目地塊決定的地塊適宜建造的建筑功能； 市場調(diào)研反映的具有有效需求的市場空間； 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。 房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應(yīng)具備的基本條件有所不同。具體如下表： 影響因素 單身公寓 普通住宅 中高檔住宅 豪宅別墅 中高檔住宅附加說明 A、對公共交通的依賴性 很強 強 一般 弱 不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū) B、對噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性 強 較強 弱 很弱 不宜臨貨運交通、高壓線等 C、對大氣環(huán)境的要求 低 不高 高 很高 不宜臨近污染性工廠、鬧市 D、對小區(qū)配套要求 高 很高 較弱 弱 不宜商場上加住宅 E、對周邊自然及人文景觀要求 低 一般 高 很高 F、小區(qū)物業(yè)管理的要求 低 不高 高 很高 高水準(zhǔn)物業(yè)管理公司 G、建筑、質(zhì)量裝修要求 低 一般 高 很高 質(zhì)量優(yōu)良；材料高檔 H、容積率、覆蓋率要求 無 一般 低 低 低密度；高綠化率 I、對休閑空間，綠化要求 無 一般 高 很高 會所等康體設(shè)施配套齊全 J、景觀要求 無 一般 高 很高 最好具有天然；稀缺景 注：根據(jù)上表所列舉的一些數(shù)據(jù)，將會在其后有爭對性的對本項目進(jìn)行分析，并由此而 對整體定位提出合理的建議。 二、項目市場定位原則 —— 最大化的發(fā)掘該項目所在地段唯一性的價值； —— 最大化的發(fā)掘地塊特異性的價值； —— 最大化建立競爭優(yōu)勢，