【正文】 員會或者物業(yè)產權人、使用人認可后轉作企業(yè)代管的房屋共用部位維修基金；企業(yè)支付的共用設施設備有償使用費，經業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人認可后轉作企業(yè)代管的共用設施設備維修基金。 第三章 成本和費用 第七條 企業(yè) 在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發(fā)生的各項支出，按照國家規(guī)定計入成本、費用。 第八條 企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，計入營業(yè)成本。營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業(yè)，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。 直接人工費包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。 直接材料費包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。 間接費用包 括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。 第九條 企業(yè)經營共用設施設備，支付的有償使用費，計入營業(yè)成本。 第十條 企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入營業(yè)成本或者管理費用。 第十一條 企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業(yè)成本或者管理費用。 第十二條 企業(yè)可以于年度終了，按照年 末應收帳款余額的 0． 3％? 0． 5％計提壞帳準備金，計入管理費用。 企業(yè)發(fā)生的壞帳損失，沖減壞帳準備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準備金。 不計提壞帳準備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，沖減管理費用。 第四章 營業(yè)收入及利潤 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 104 頁 第十三條 營業(yè)收人是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經營活動所取得的各項收入，包括主營業(yè)務收人和其他業(yè)務收人。 第十四條 主營業(yè)務收人是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收人，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經營收人和物業(yè)大修收人。 物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收人和特約服務收人。 物業(yè)經營收人是指企業(yè)經營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收人，如房屋出租收人和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收人。 物業(yè)大修收人是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收人。 第十五條 企業(yè)應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。 物業(yè)大修收入應當經 業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收人的實現(xiàn)。 企業(yè)與業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應當根據合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。 第十六條 企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。 第十七條 補貼收入是指國家撥給企業(yè)的政策性虧損補貼和其他補貼。 第十八條 營業(yè)利潤包括主營業(yè)務利潤和其他業(yè)務利潤。 主營業(yè)務利潤是指主營業(yè)務收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用及財務費用后的凈額。 營業(yè)稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。 其他業(yè)務利潤是指其他業(yè)務收入減去其他業(yè)務支出和其他業(yè)務繳納的稅金及附加后的凈額。 第十九條 其他業(yè)務收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經營收入及無形資產轉讓收入等。 商業(yè)用房經營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經營收人。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 104 頁 第二十條 其他業(yè)務支 出是指企業(yè)從事其他業(yè)務活動所發(fā)生的有關成本和費用支出。 企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務支出。 企業(yè)對商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入其他業(yè)務支出。 第五章 附則 第二十一條 本規(guī)定自 1998 年 1 月 1 日起施行。 第二十二條 本規(guī)定由財政部負責解釋和修訂。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 104 頁 建設部關于轉發(fā)財政部《關于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行 〈房地產開發(fā)企業(yè)會計制度〉有關問題的通知》的通知 建綜 [2020]3 號 各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設廳 ），計劃單列市建委，直轄市、計劃單列市房地局： 為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的會計核算工作，我部配合財政部制定了《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）》。現(xiàn)將財政部《關于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行〈房地產開發(fā)企業(yè)會計制度〉有關問題的通知》（財會字 [1999]44 號）轉發(fā)你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中有何問題，請及時向我部綜合財務司反映。 中華人民共和國建設部 二 ○○○年一月五日 財政部關于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》有關問題的通知 財會字 [1999]44 號 國務院有關部委，各省、自治區(qū) 、直轄市、計劃單列市財政廳（局），新疆生產建設兵團： 為了規(guī)范和加強物業(yè)管理企業(yè)的會計核算工作，現(xiàn)就物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》有關問題通知如下： 一、本通知所指物業(yè)管理企業(yè)，是指經工商行政管理機關登記注冊、具有獨立法人資格的物業(yè)管理企業(yè)。 二、物業(yè)管理企業(yè)的會計核算，應在《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》的基礎上，再按照 “物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行） ”執(zhí)行（見附件）。 三、本通知自 2020 年 1 月 1 日起執(zhí)行。 附件：物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行） 中華人民共和國財政部 一九九 九年十二月一日 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 104 頁 附件： 物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行） 一、 會計科目及使用說明 第 204 號科目 預收帳款 1．本科目核算企業(yè)按合同規(guī)定向有關單位和個人預收的款項，如企業(yè)為物業(yè)產權人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等預收的公共性服務費等。 2．企業(yè)向有關單位和個人預收的款項， 借記 “銀行存款 ” 科目， 貸記本科目；收入實現(xiàn)時，借記本科目，貸記 “經營收入 ”、 “其他業(yè)務收入 ”科目。有關單位和個人補付的款項，借記 “銀行存款 ”等科目，貸記本科目；退回多付的款項，作相反會計分錄。 預收 賬款情況不多的公司，也可以將預收的款項直接記入 “應收賬款 ”科目的貸方，不設本科目。 3．本科目應按有關單位和個人設置明細帳。 4．本科目期末貸方余額， 反映企業(yè)向有關單位和個人預收的款項；期末如為借方余額，反映應由有關單位和個人補付的款項。 第 205 號科目 代收款項 1．本科目核算企業(yè)因代收代交有關費用等應付給有關單位的款項，如代收的水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等。 企業(yè)受物業(yè)產權人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。 2．企業(yè)收到代收的各種款項時， 借記 “銀行存款 ”等科目， 貸記本科目； 交給有關單位時，借記本科目，貸記 “銀行存款 ”等科目。收取代辦手續(xù)費等服務收入時，借記本科目，貸記 “經營收入 ”科目。 3．本科目應按代收代交費用種類設置明細賬。 4．本科目貸方余額，反映企業(yè)尚未支付的代收款項。 第 209 號科目 其他應付款 1．本科目核算企業(yè)應付、暫收其他單位或個人的款項，如物業(yè)產權人、使用人入住時或入住后準備進行裝修時，企業(yè)向物業(yè)產權人、使用人收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復、安全等方面費用的保證金等。 2．發(fā)生的各種應付、 暫收款項，借記 “銀行存款 ”等科目，貸記本科目；支付時，借記本科目，貸記 “銀 行存款 ”等科目。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 104 頁 3．本科目應按債權人或應付、 暫收款項的類別設置明細賬。 4．本科目期末余額，反映企業(yè)尚未支付的其他應付款。 第 281 號科目 代管基金 1．本科目核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部分、 共用設施設備維修基金。 2．企業(yè)收到代管基金時， 借記 “銀行存款－－代管基金存款 ”科目，貸記本科目。 企業(yè)收到銀行計息通知，屬于代管基金存款的利息收入，借記 “銀行存款－－代管基金存款 ”科目，貸記本科目。 1．本科目核算企業(yè)因代收代交有關費用等應付給有關單位的款項，如代收的水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等。 2．企業(yè)取得的各項收入，應按下列原則確認： 企業(yè)應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。 物業(yè)大修收入應當經業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)；企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應當根據合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。 3．企業(yè)為物業(yè)產權人、 使用人提供公共性服務、公眾代辦性服務以及特約服務而取得的物業(yè)管理收入，借記 “銀行存款 ”、 “應收賬款 ”等科目，貸記本科目。 企業(yè)經營業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人 、使用人提供的房屋、建筑物和共用設施取得的物業(yè)經營收入，借記 “銀行存款 ”、 “應收賬款 ”等科目，貸記本科目。 企業(yè)承接房屋共用部位、共用設施設備大修工程，工程完工，其工程款經業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人簽證認可后進行轉賬，借記 “代管基金 ”科目，貸記本科目。 4．本科目應按經營收入的種類設置明細賬， 如 “物業(yè)管理收入 ”、 “物業(yè)經營收入 ”、 “物業(yè)大修收入 ”等，其中 “物業(yè)管理收入 ”，企業(yè)可以根據實際管理需要，按照物業(yè)管理收入的組成內容（如來源渠道等）設置明細賬，進行明細核算。 5．期末， 應將本科目的余額轉入 ”本年利潤 ”科目，結轉后本科目應無余額。 第 502 號科目 經營成本 1． 本科目核算企業(yè)物業(yè)管理、 物業(yè)經營、物業(yè)大修等應結轉的經營成本。 企業(yè)所屬物業(yè)管理單位在經營中發(fā)生的管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等間接費用，記入 “管理費用 ”科目，不在本科目核算。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 25 頁 共 104 頁 2． 企業(yè)為物業(yè)產權人、 使用人提供公共性服務、公眾代辦性服務及特約服務所發(fā)生的直接費用，直接記入本科目，借記 本科目，貸記 “銀行存款 ”、 “庫存材料 ”、 “應付賬款 ”等科目。 企業(yè)經營物業(yè)應付給物業(yè)產權人、使用人的租賃費、承包費等，直接記入本科目，借記本科目，貸記 “代管基金 ”或 ”應付賬款 ”科目。 月份終了，企業(yè)應及時結轉已完物業(yè)工程成本，借記本科目，貸記 “物業(yè)工程 ”科目。 3．本科目的明細核算應與經營收入的明細核算相對應。 4．期末，應將本科目的余額轉入 “本年利潤 ”科目，結轉后，本科目應無余額。 二、會計報表的編制說明 1．在資產負債表 “住房周轉金 ” 項目下增設 “代管基金 ”項目，反映企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用 設施設備維修基金的結余。本項目應根據 “代管基金 ”科目的期末貸方余額填列。 2． “物業(yè)工程 ”科目的期末余額在資產負債表 “存貨 ”項目中反映。 3． “代收款項 ” 科目的期末余額，在資產負債表 “其他流動負債 ”項目中反映。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 26 頁 共 104 頁 國家發(fā)展改革委、建設部 關于印發(fā)物業(yè)服務收費管理辦法的通知 發(fā)改價格 [2020]1864 號 各省、自治區(qū)、直轄市計委（發(fā)展改革委）、物價局、建設廳、房地局： 為規(guī)范物業(yè)管理服務收費行