王志剛工作室策劃案理論推索講義(已改無錯(cuò)字)
2025-01-17 04 本頁(yè)面
【正文】 務(wù)的生活空間；并由于這一生活空間具有某種功能上、文化上的傾向性，使用權(quán)發(fā)展商得以逐步引導(dǎo)買家業(yè)主實(shí)現(xiàn)雙方共同預(yù)期的生活形態(tài)和社區(qū)文化，最終共同營(yíng)造一個(gè)理想的家園。 從這一定義看，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)而言，所謂營(yíng)造生活方式包括以下的要素： 一個(gè)相對(duì)集中的人群 相對(duì)集中的需求傾向 體現(xiàn)這種需求傾向，目標(biāo)明確的開發(fā)理念 滿足這些傾向的生活空間 引導(dǎo)人們接受和認(rèn)同這個(gè)空間及其價(jià)值取向的工作 發(fā)展商與消費(fèi)者共同參與 對(duì)于奧林匹克花園的買家來說，他們要的絕不僅僅是房子、設(shè)施和管理服務(wù)，而是在這個(gè)空間里的生活。這種生活夢(mèng)想一直潛藏在他們心中，被奧園的推廣工作呼喚出來。如果按馬斯洛的需求金字塔模型，我們可以把業(yè)主最終在奧林匹克花園得到的回報(bào)概括為以下模型：圖：奧園需求金字塔模型十三、以?shī)W園為例的最終產(chǎn)品的生產(chǎn)模型不同性質(zhì)的產(chǎn)品，有其不同性質(zhì)的生產(chǎn)過程。一般樓盤開發(fā)商的生產(chǎn)行為見如下模型：圖：一般樓盤開發(fā)商的生產(chǎn)行為模型圖：奧園開發(fā)商與消費(fèi)者共創(chuàng)生活方式的開發(fā)推廣行為模型而從奧林匹克花園的生產(chǎn)行為示意圖中我們可以看出： 生產(chǎn)行為貫穿始終。對(duì)于生活方式這樣一種產(chǎn)品來說，銷售是推廣性生產(chǎn)，社區(qū)服務(wù)管理是服務(wù)性生產(chǎn)，業(yè)主的居住行為也是生產(chǎn)過程參與性生產(chǎn)?！ “l(fā)展商的作用由前期到后期從大到小，而消費(fèi)者首先作為需求對(duì)象存在，完全被動(dòng)地被設(shè)計(jì)到產(chǎn)品中。但隨著他們對(duì)這種生活方式的認(rèn)同和接受，其參與性越來越強(qiáng)，成為業(yè)主后，他們由被動(dòng)轉(zhuǎn)為主動(dòng)，從被引導(dǎo)，到拉動(dòng)著物業(yè)管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)，成為生活方式的最終營(yíng)造者。十四、企業(yè)戰(zhàn)略選擇一、一個(gè)上市公司介入房地產(chǎn)有三種方式?！ ∑湟唬鹤鞣慨a(chǎn)，即做一個(gè)住宅產(chǎn)品開發(fā)商?！ ∑涠鹤鞯禺a(chǎn)，即城市開發(fā)商的概念在城市總體規(guī)劃發(fā)展的前提下，作好某一區(qū)域性的策劃、定位、規(guī)劃、配套等，把生地作成熟地、旺地，再引入其他開發(fā)商共同開發(fā)?！ ∑淙鹤髻Y產(chǎn)，例如華潤(rùn)介入房地產(chǎn)的方式很簡(jiǎn)單，直接控股萬(wàn)科和華遠(yuǎn)，進(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)?！ ∪撕晚?xiàng)目，企業(yè)有兩種戰(zhàn)略選擇，如圖示：從市場(chǎng)、企業(yè)、項(xiàng)目幾個(gè)方面對(duì)這幾種選擇進(jìn)行分析： 不啟動(dòng)項(xiàng)目 這種策略選擇是考慮項(xiàng)目現(xiàn)在地塊不成熟，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大；企業(yè)又沒有團(tuán)隊(duì)、經(jīng)驗(yàn)和品牌的現(xiàn)狀，把人和地塊先放23年，不去動(dòng)它。我們可以作一個(gè)基本分析，對(duì)這塊地的升值潛力進(jìn)行預(yù)測(cè)?！ ∧屈N以最保守的測(cè)算，還按前幾年的增長(zhǎng)率，兩年之后地價(jià)為60萬(wàn)每畝以上，扣除資金利息,。 可以估算一下，成本為1500元/平方米，售價(jià)為2000元/平方米的普通住宅，還要投資2到3個(gè)億的資金（雖然資金可以滾動(dòng)），但風(fēng)險(xiǎn)還是有的?！ ★@而易見，此種選擇基本無風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵在于企業(yè)能否想辦法在23年內(nèi)土地不被回收。但是此種選擇不能幫助公司出品牌、出團(tuán)隊(duì)，與企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)的戰(zhàn)略方向相離。 快做 根據(jù)目前的市場(chǎng)和項(xiàng)目資源，迅速啟動(dòng)項(xiàng)目，確定項(xiàng)目的定位，策劃出差異性和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的產(chǎn)品，沖擊市場(chǎng)。它的機(jī)會(huì)點(diǎn)是：（1） 首期如果成功，市場(chǎng)影響力較大，能夠迅速出品牌、出團(tuán)隊(duì)、出效益。（2） 可以和黃項(xiàng)目抱成一團(tuán)，依仗它們的聲勢(shì)炒熱地塊，在借勢(shì)的同時(shí)可以很
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1