【正文】 。 （ 3）項目名稱建議 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 21 頁 （ 4）推廣主題 第一個 1：一個蒼翠中的美宅，一處身居世外的心情。 第二個 1：一塊自由耕種的田地，一個釋放自我的天地。 swot 分析： S（優(yōu)勢）： （ 1）重慶 — 南川的完善交通網(wǎng)絡(luò)。 從重慶到南川目前通過綦江、萬盛到達南川，在2020 年重慶到南川高速路開通，以后還有重慶界石到南川的高速路，完善的交通將使紅山廠成為重慶的“近郊”。 （ 2）金佛山 神龍峽 黑山谷自然組團的自然條件。良好的自然條件是項目開發(fā)的前提條件，也是項目運營成功的基礎(chǔ)之一。 （ 3）項目定位的差異化將是新的消費增長點。 （ 4）與主城區(qū)價格相比具有的強大競爭力。 w（劣勢）： （ 1） 重慶到南川的心理距離較遠。 （ 2） 周邊相應(yīng)的配套不完善，檔次較低，生活不方便。 （ 3） 項目周邊的治安條件不夠理想。 （ 4）紅山廠老城區(qū)舊房改造，不是新開發(fā)的房地 產(chǎn)項目。 O（機會）： （ 1）項目的價格優(yōu)勢是我們可以利用的強力武器。 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 21 頁 （ 2）政府政策對于項目有力支撐。 （ 3）作為重慶第一家老年住宅、養(yǎng)生住宅，勢必會讓消費者耳目一新。 t（威協(xié)）： （ 1）重慶主城區(qū)開發(fā)老年住宅的浪潮即將到來，很多土地都在進行老年住宅的論證。 （ 2）消費者是否能真正接受舊房改造的產(chǎn)品。 （ 3）完善的客運交通制約出行的方便與否，從而導(dǎo)致客戶群是否會消費房地產(chǎn)產(chǎn)品。 目標市場 ■ 曾經(jīng)在川南深山各大三線企業(yè)的職工（如大江廠），現(xiàn)已進入中老年，對項目周邊的環(huán)境非常熟悉，認知度較高。 不習(xí)慣企業(yè)搬遷后的城市喧囂，熟悉的生活環(huán)境 +更高生活品質(zhì)將是對他們較大的吸引。 ■ 為了優(yōu)美環(huán)境，向往“ 5+2”生活的城市中堅消費群。 ■ 45 歲以上，自己有存款，有支付能力和需求的老年人； ■ 子女或?qū)O子輩要為長輩購買的； ■ 買來出租經(jīng)營的； ■ 以投資概念購買待以后升值的； ■ 二手房經(jīng)銷商的中介銷售 消費市場 (1)老年人和下一代、下兩代由于生存環(huán)境、所受教育等諸多原因，生活方式、習(xí)慣及思想觀念等方面難免產(chǎn)生 代溝 。 (2)敬老院雖然 火爆 ，但入院使人心理上有 被遺棄 的感覺 ，子女也有不孝的負罪感。只要不是孤寡老人，一般不愿意入敬老院。 (3)老年人怕孤獨，在相對集中的老年公寓，子女上班上學(xué)后，老人們?nèi)杂型g伙伴、共同話題、共同樂趣。 (4)中年人對于田園生活的回歸。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 21 頁 (5)消費塔尖群體擁有富余的資金能力置業(yè)旅游地產(chǎn)，產(chǎn)生自己使用和投資相結(jié)合的模式。 目標客戶資金： （ 1） 老年人常常有多年的積蓄和穩(wěn)定的退休金； （ 2） 子女們可以共同出資為老人買房，既盡了孝心，日后也可成為遺產(chǎn)； （ 3） 本來準備送父母支敬老院的子女，可以用入院費轉(zhuǎn)為購房款，既解決了后顧之憂，又擺脫了 負罪感 。 （ 4）投資者擁有一定的閑散資金，通過購買低總價房產(chǎn)出租來獲得穩(wěn)定的回報。 三、項目產(chǎn)品研究 社區(qū)規(guī)劃要點 規(guī)劃考慮養(yǎng)生和休閑旅游兩方面的消費需求，做到社區(qū)與景區(qū)的資源融合。 ■ 養(yǎng)生住宅區(qū)：考慮養(yǎng)生客戶追求安靜、平和的居住要求。 ■ 休閑旅游度假村：臨主交通道路，方便來此度假、路過到神龍峽旅游的客戶群。 ■ 物業(yè)服務(wù)中心：考慮就近原則，設(shè)置在靠近老年公寓的地方，同時提供老年活動管理和場地的要求。 ■ 旅游服務(wù)中心：具備集中餐飲、停車、短時住宿功能，可以考慮電影院的場地，通過隔斷和 隔層，做成綜合性的會所功能。 ■ 健身活動中心：介于養(yǎng)生住宅區(qū)和休閑旅游度假村之間，資源共享。 ■ 風(fēng)情商業(yè)一條街：打破商業(yè)沿街設(shè)置的慣例，完全利用良好的自然資源和回避噪音的原則，沿河設(shè)置茶館、小商品、小餐飲等商業(yè)點。 ■ 停車場：項目地處偏遠，往來都需要汽車作為交通工具。場地分為公交汽車和小車區(qū)域，并設(shè)置在交通要道口，隔離了住去和交通道的噪音和塵埃。 建筑風(fēng)格 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 21 頁 對現(xiàn)有建筑的改造，遵循以下價格原則： ■ 不過份追求青瓦白墻的所謂民居形式； ■ 住宅外立面色彩不應(yīng)超過２種，強調(diào)外立面的點、線、 面的搭配，主色調(diào)不應(yīng)搶山、水的自然色。商業(yè)部分外立面色彩不超過３種，色彩沉穩(wěn)，不宜過度鮮艷，醒目吸引部分通過經(jīng)營者的招牌、布幔來解決 ■ 建筑改造中，造形的運用適可，構(gòu)件的使用要少，局部進行改造； ■ 對不同的功能分區(qū)能夠采取有區(qū)別的建筑風(fēng)格，色彩等，便于識別性。 項目入口處應(yīng)遵循大氣、細膩的原則，色彩可以適當(dāng)鮮艷醒目，但不應(yīng)脫離整體社區(qū)的主色調(diào)。 產(chǎn)品設(shè)計要求 養(yǎng)生型 針對老年人的心理和生理特點，緊緊圍繞老年人的生活需求，廣泛開展調(diào)研和征詢，為老人群體量身定做最合理、最合適的住房。 ■ 所有路 面都進行防滑處理； ■ 所有通道、門坎都采取無障礙設(shè)計； ■ 房型設(shè)計上，力求通風(fēng)、干燥、采光、隔音、結(jié)構(gòu)合理； ■ 裝修適用合理，不奢侈豪華； ■ 其它公寓配置大面積花草綠地，老年公寓配置各戶 自留地 ； ■ 高檔小區(qū)配置游泳池，老年公寓配置釣魚池； ■ 室內(nèi)設(shè)計處處突出安全第一，壁柜防止碰頭，插座防止碰撞踢踏； ■ 水龍頭不用螺絲頭，防止擰不緊，擰不開； ■ 窗戶采用推拉桿式，避免頭手伸出窗外； ■ 陽臺外設(shè)自動晾衣架，收晾衣物十分方便； ■ 通過樓盤的物管系統(tǒng)，成立釣魚協(xié)會，老年 棋協(xié)，與外部掛鉤聯(lián)辦川劇座唱、老年大學(xué)等等； ■ 通過樓盤物管系統(tǒng)，配備專職保健醫(yī)生、護士，方便老年人常見病就診，開設(shè)家庭病房，上門醫(yī)療、護理。 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 21 頁 ４、