房地產(chǎn)銷售工作計(jì)劃范文與房地產(chǎn)銷售工作計(jì)劃范文推薦匯編-閱讀頁(yè)
2024-11-23 03:57本頁(yè)面
【正文】 前期認(rèn)購(gòu)登記,視市場(chǎng)反應(yīng)再做調(diào)整。 定價(jià)說(shuō)明：1. 位差：根據(jù)鋪位所占主次通道的流向面多少，及人流抵達(dá)的易達(dá)性，各層“金角銀邊”。因鋪位面積較大，購(gòu)鋪者對(duì)總價(jià)敏感度較強(qiáng)，應(yīng)相應(yīng)減少大面積鋪位銷售單價(jià)。預(yù)計(jì)銷售全程至少提價(jià)3次以上。至于提價(jià)的幅度可根據(jù)銷售中所體現(xiàn)出來(lái)的消費(fèi)者能接受的幅度極限來(lái)確定，提價(jià)最終以促進(jìn)銷售為目的，任何提價(jià)都不能阻礙銷售。本項(xiàng)目銷售過(guò)程中建議以折扣提價(jià)為主，提高表價(jià)為輔的提價(jià)方式。 公開銷售價(jià)格策略原則：售價(jià)表不公開發(fā)放傳銷方式銷售給老業(yè)主價(jià)格優(yōu)惠 公開認(rèn)購(gòu)前期我們采取低價(jià)位入市的策略，不論何種付款方式。公開發(fā)售后期我們采取低價(jià)位回升入市的策略，把物業(yè)的入市最低價(jià)調(diào)整，我們可以選一些朝向樓層相對(duì)較差的鋪位進(jìn)行炒作制造低價(jià)位入市(制造假象)，一般來(lái)說(shuō)，相鄰物業(yè)間的價(jià)格在幾百元錢/平方米的差價(jià)不怎么吸引人，但如果相鄰物業(yè)相差在45千元/平方米以上，則就可以明顯讓感覺到真正的優(yōu)惠。三、銷售方式一)、自主經(jīng)營(yíng)式(略)二)、以租代售式“以租代售”就是將商鋪進(jìn)行出租，并與投資經(jīng)營(yíng)者簽訂一個(gè)合同，在合同期內(nèi)買所租的商鋪，即以租賃時(shí)的價(jià)格(可提高價(jià)格)賣給投資者。如果投資經(jīng)營(yíng)者在合同期限內(nèi)不購(gòu)買該商鋪，則作退租處理，先期交納的租金可以作為房產(chǎn)公司收取的房租首付20%房款，連續(xù)8年每年年初按房款的10%交納租金，8年租金交納后該商鋪產(chǎn)權(quán)即歸租賃經(jīng)營(yíng)者所有(以交房日作為每年年初付款日，客戶提前付清房款可即時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證)。若商家不愿意購(gòu)買，則由公司按原值回購(gòu)，回購(gòu)年限內(nèi)，商家免費(fèi)經(jīng)營(yíng)四)售后返租式售后返租(售后包租、售后回租、售后承租)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。購(gòu)買返租商鋪之業(yè)主同時(shí)簽訂買賣合同與《返租協(xié)議》。 返租的資金預(yù)算及可行性論證對(duì)于返租的方案，當(dāng)然在操作手法上會(huì)有些難度，但結(jié)合我司的情況，其操作應(yīng)當(dāng)說(shuō)是非?？尚械?。今后五年之內(nèi)，客戶需每月向銀行交納851元(XX年共計(jì)交納8511210=)，五年之后則根據(jù)自己的意愿，可自營(yíng)也可對(duì)外出租，按目前同類商場(chǎng)的租金狀況，本項(xiàng)目的租金可望在開業(yè)后三年之內(nèi)達(dá)到如下平均水準(zhǔn)：負(fù)一層：20元/平米*月第一層 內(nèi)部：35元/平米*月 臨街:60元/㎡ 第二層：20元/平米*月如客戶選擇對(duì)外出租，后5年則可獲得租金3530125=63000元的租金。b:公司收益計(jì)算, 1) 2) 3) 回籠資金利用率按年貸款利息計(jì)算:9(1+%)5= 4) 5年的總收入:+=實(shí)際上將資金用于開發(fā)其它項(xiàng)目的利潤(rùn)大大超過(guò)此數(shù),高于此數(shù)的五年租金償還返租款的方式計(jì)算，則返租率可達(dá)到9%,從此來(lái)看，公司提供8%的5年返租方案是相當(dāng)可行的.(2)確定公司提供8%租金回報(bào)的理由：8%的租金回報(bào)是一個(gè)比較數(shù)，這個(gè)數(shù)比銀行利率略高一點(diǎn)，客戶能接受。如果高于8%對(duì)銷售當(dāng)然有好處，但對(duì)公司的利潤(rùn)會(huì)受到損失。 售后返租方案通過(guò)上述論證,我們可以采取如下售后返租方案。五年返租對(duì)公司來(lái)講，可以在前五年賺回來(lái)。 ⑴對(duì)客戶從資金壓力、合理避稅、回報(bào)上更具吸引力。 ②五年的租金一次性返還，可以合理的避稅。2=%，%，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較低。 降低前5年定時(shí)返租的資金壓力。十年返租對(duì)公司來(lái)講，可以在前十年賺回來(lái)。 ⑴對(duì)客戶從資金壓力、合理避稅、回報(bào)上更具吸引力。 ②、十年的租金兩次(每5年一次)返還，可以合理的避稅。⑵對(duì)開發(fā)商①、開發(fā)商只承擔(dān)5年8%的收益和少收回40%房款的五年的平均貸款資金利率40%6%247。2為五年的貸款平均率，因?yàn)槲覀冊(cè)诓煌５幕厥召Y金。②、可以很快的回收30%的資金。④、增加了成交率。合同上簽定房款總額為可為實(shí)付房款，也可為總房款，在銷售上可以盡量引導(dǎo)按實(shí)付房款計(jì)價(jià)(可合理避稅)。對(duì)十年返租：一次性付款優(yōu)惠1%，按揭不優(yōu)惠。d、分區(qū)域配合方案操作根據(jù)公司現(xiàn)有的分區(qū)特點(diǎn)和租金利潤(rùn)特點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售。只銷售XX年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，以每平米 4200元的價(jià)格銷售。月，十年租金一次性交清租金XX年不變。12=20%特點(diǎn)：展示了xx廣場(chǎng)商業(yè)鋪面的升值空間。20%的年回報(bào)率更具有吸引力。 經(jīng)營(yíng)管理思路(1) 從速組建專業(yè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)未來(lái)的商場(chǎng)進(jìn)行管理，從發(fā)展趨勢(shì)看，投資者越來(lái)越看重商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，而商場(chǎng)本身能經(jīng)營(yíng)好才是物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的根本。(2) 從增加商場(chǎng)附加值的角度出發(fā)，建立商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者、管理者的高級(jí)會(huì)員俱樂部(商會(huì))，使商家在本商場(chǎng)內(nèi)有一個(gè)聚會(huì)和交流生意的常設(shè)地址，令商場(chǎng)業(yè)主享受到超于其他商場(chǎng)的優(yōu)惠條件。
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