【正文】 好的市場。買家會更加理智地選擇別墅，不會因價格低廉而忽視關(guān)鍵性的產(chǎn)權(quán)證明、地段、交通、環(huán)境、配套、物業(yè)管理等。開發(fā)商應(yīng)把握好這次良機，遵循市場供求變化規(guī)律，以市場需求為導(dǎo)向，以別墅產(chǎn)品分析為基礎(chǔ)，促使別墅產(chǎn)品實現(xiàn)由量變到質(zhì)變的飛躍。這部分業(yè)主是項目所在區(qū)域別墅市場的消費主體。、外交使館人員、財力雄厚的港澳臺富商是大連市東北部地區(qū)別墅市場的租購主力，但不是本項目所在地區(qū)別墅市場的主要消費者。這些業(yè)主多具備良好的教育，很多人還具有海外學(xué)習(xí)或工作經(jīng)驗，對西方生活方式較為認同，比較推崇個人價值和尊嚴，表現(xiàn)在日常生活中，對居住的私密性有更高的要求。環(huán)湖、臨水、背山等等都是所在項目的主要賣點，沒有天然湖泊的要建人工湖泊，沒有自然水境的要自造人工河流等等，都是為了營造別墅的自然湖泊風(fēng)光，讓入住業(yè)主融入大自然的感覺。除了室內(nèi)功能分布區(qū)布局外，別墅也要擁有一定的園藝設(shè)計空間，較大面積的后花園，以滿足業(yè)主在品位上的表現(xiàn)欲望。針對性不同買家品位的精裝修別墅，具有較大的潛在需求?？蛻糇∵M別墅的時候希望既能在別墅生活中享受大自然的寧靜與合適，同時又要能擁有生活上的一切便利。以這兩點作為參照物，我方將“水清文苑”定位于“融入自然”。過去的萊茵河，曾經(jīng)記載了幾代人溫柔懷舊的夢?，F(xiàn)在的萊茵河畔，與兩岸獨具特色的建筑相互烘托。萊茵河畔的生活如水，從容、自在，任意流淌，具有濃烈的休閑意味。水清文苑”不妨借用“融入自然”的光環(huán)?！叭收邜凵?，智者愛水”，喜好大自然環(huán)境的餓人們紛紛棄城而去，尋找心中理想的家園。在項目定位口語中，將“水資 8源”這個大賣點提出來，以融入自然的名稱來表現(xiàn)，無疑對廣大客戶及潛在消費群具有莫大的吸引力。水清文苑遠離喧囂的都市，有著得天獨厚的自然條件：完美的自然景色，新鮮的空氣，廣闊的土地，為生活于此的人們提供了健康的空間和完全回歸自然的感覺。如興建籃球館、射箭館、健身房、兒童娛樂天地等。通過定期組隊，不定期組織交流比賽，這樣不但鍛煉了身體，同時也曾進了業(yè)主之間的感情。二、首批推出別墅戶型與價位根據(jù)目前別墅市場的供需情況，結(jié)合本項目的具體特點，我們認為本項目應(yīng)采取由小到大，逐級開發(fā)的原則。這一高性價比主要是指：購買機率與單位面積受益。具體建議為：總價位可定在180280萬元的單體別墅。歐美風(fēng)格，前廳后院。二層：主臥25平方米+10平方米的衣帽間；書房20平方米（一個）；次臥24平方米（共二間）；起居室17平方米（一間）。以上的格局基本和這一消費群體的要求相吻合，能達到迅速銷售的效果。第六章 開發(fā)原則及策略：最大降低資金風(fēng)險；快速回收資金；首推小戶型（180280平方米）；隨著開發(fā)環(huán)境的改善，銷售市場的擴大，整個三期將根據(jù)市場情況逐級向頂級別墅（1000平方米以上的超豪華別墅）開發(fā)。因此，我方建議：為了降低市場資金風(fēng)險，應(yīng)先開發(fā)2塊地，然后由西向東滾式開發(fā)。（2）選定首期單體別墅的位置為了保證大小戶型的科學(xué)比例，確保超利潤空間，在開發(fā)步驟與整體規(guī)劃上，必須要有科學(xué)嚴謹?shù)陌才?。詳細方案將隨項目開展情況予以提供。構(gòu)建出他們心目中的理想家園，也是最大限度地降低項目市場風(fēng)險，我方考慮：首先建10套左右的樣板間，樣板間的風(fēng)格及戶型功能都應(yīng)是符合消費者心理的，需要建筑設(shè)計公司單獨對此進行詳細調(diào)查，做出科學(xué)研判。須注意的是當(dāng)客戶在外立面上提出修改要求時，要和整體別墅群的風(fēng)格、色調(diào)相協(xié)調(diào)。售價范圍：180280萬左右、450萬左右、800萬左右、1000萬以上。4）先用國外著名建筑設(shè)計公司在別墅的設(shè)計上，中國起步較晚，設(shè)計缺乏新意，但是很多客戶的意識卻非常超前，這就要求設(shè)計師要具備很強的把握潮流的能力，所以一定要選用創(chuàng)意超前、實力雄厚的建筑設(shè)計公司，這也是降低三期風(fēng)險的一個重要保障。我方認為：A．三期在銷售前期一定要建好精裝修的樣板間。B．提供三種裝修選擇：豪華裝修，標準裝修或毛坯房。因此，水清文苑三期應(yīng)采用具有很高國際水準的物業(yè)管理公司，如第一太平戴維斯、魏理仕，或由外企協(xié)助開發(fā)商組建一個具有國際水平的物業(yè)管理公司。水清文苑三期的入市時機，應(yīng)選在拿到銷售許可證之前三個月開始進行內(nèi)部認購。（8）三期“雙會所”根據(jù)實際情況，我方認為：本項目三期應(yīng)增加兩個會所。同時在一、二、三期之間起到協(xié)調(diào)作用。大型綜合會所內(nèi)容：25米標準泳池；大型戲水池；兒童水池；桑拿、美容沒發(fā)；電子游藝室；12道保齡球館（建議保留原有的保齡球館）；健身房、壁球、乒乓球、棋類、茶室等休閑用房；超市、餐飲、酒吧。占地約2500—3000平方米。第七章 項目推廣戰(zhàn)略一、項目推廣總策略根據(jù)項目的市場定位與開發(fā)原則，可總體采用“四一”策略為推廣總策略。⑴“一個信息”，即“水清文苑”融入自然環(huán)境美的信息。A．建一污水處理廠； B．建造河道。②建造9洞高爾夫球場。使居住在球場周圍的住戶無需走出家門，就可欣賞到大面積的綠色景觀。C．提高球場周圍別墅售價?，F(xiàn)在，大多數(shù)別墅區(qū)均建有高爾夫球場，高爾夫現(xiàn)今已成為成功人士展示其身份與地位的象征。③美化入口樹林。最大的人工湖、綠林相映成趣，如同一幅充滿詩意的風(fēng)景油畫。如舉辦大型豪華戶外餐會，歌舞晚會，讓客戶之間、客戶與發(fā)展商之間增加交流的機會，達到相互溝通的作用。水清文苑一、二期的客戶很有可能因為三期的“全新”，而進行二次置業(yè)。問題是傳達什么樣的信息，這一點至關(guān)重要。建造最大的人工湖，水清文苑周圍環(huán)境將會煥然一新。B．半開放式管理。讓住戶能夠?qū)⒑影睹谰氨M收眼底，并有一種公園湖畔的感覺?？拷T口的地方設(shè)立植物柱子。（用多排、鐵絲連成網(wǎng)）起到既美觀又安全的效果。① 在別墅周圍種一些易吸塵、吸噪音的綠色植物（如側(cè)柏、雪松）。②利用植物增加單棟別墅的私密性。第八章 項目推廣手段一、項目形象設(shè)計：名稱：項目的名稱應(yīng)對項目的整體形象有所體現(xiàn)。宣傳資料：樓書、戶型、價格表、客戶信函等與客戶見面的書面文件均可視為宣傳資料。制作經(jīng)過CI設(shè)計的信封、信紙、文件夾、文件袋、名片、一次性水杯等，在與客戶接觸的過程中不斷使用，使項目的視覺形象得以強化，提高人們對項目的認同度。內(nèi)部設(shè)計應(yīng)該注意格調(diào)，與別墅的外部風(fēng)格相符。無論是在宣傳活動中還是在銷售全過程，從業(yè)人員的良好素質(zhì)可以體現(xiàn)這個企業(yè)的層次與實力，增強人們對該企業(yè)開發(fā)項目的信賴。二、宣傳手段：宣傳手段有很多。將廣告、軟性宣傳、促銷活動、服務(wù)活動和其他活動統(tǒng)一安排，協(xié)調(diào)行動，從而達到最佳的宣傳推廣效果。報紙廣告：由于報紙具有讀者面寬，易于查閱及反復(fù)閱讀等特點。但由于報紙房產(chǎn)廣告過多，效果明顯下降，同時，報紙對別墅的客戶群的影響力并不明顯，因此建議盡量減少報紙廣告。電視廣告：具有直觀性強，傳播面廣的特點，但費用較貴。軟廣告： 軟廣告是利用新聞媒體宣傳項目形象品牌的一種極好形式。戶外廣告：持續(xù)時間長，在一定范圍內(nèi)影響較大。這種聯(lián)誼會針對性強，客戶有效面廣。第九章 銷售前景展望通過上述各種銷售參量的分析，我們對水清文苑第三期的銷售前景是樂觀的。相信經(jīng)過專業(yè)化的包裝和操作，該項目將會取得良好的銷售業(yè)績，達到預(yù)定的銷售目標。項目營銷規(guī)劃報告名稱：《**項目營銷規(guī)劃》中心內(nèi)容： VI，推廣的主題。廣告宣傳計劃報告名稱： 《**項目新聞炒作和廣告發(fā)布計劃》中心內(nèi)容： 戶外廣告、報刊廣告、新聞炒作、網(wǎng)上廣告和炒作的計劃安排及費用預(yù)算。□[營銷策劃]□（一）市場調(diào)查項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）建筑規(guī)模與風(fēng)格建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）（二）、目標客戶分析經(jīng)濟背景? 經(jīng)濟實力? 行業(yè)特征……公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、（三）、價格定位理論價格（達到銷售目標）成交價格租金價格價格策略（四）、入市時機（五）、廣告策略1廣告的階段性劃分2階段性的廣告主題3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4廣告效果監(jiān)控（六）、媒介策略媒介選擇2軟性新聞主題3媒介組合4投放頻率5費用估算（七）、推廣費用現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）印刷品（銷售文件、售樓書等）媒介投放□[媒體策略]□l 廣告策略廣告的階段性劃分（準備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）2．階段性的廣告主題3．階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4．廣告效果監(jiān)控l 媒介策略1． 媒介組合2．軟性新聞主題3．投放頻率4．費用估算l 推廣費用現(xiàn)場包裝（VI設(shè)計、營銷中心、示范單位、圍板等）2． 印刷品（銷售文件、售樓書等）3． 階段性廣告促銷費用第五篇：房地產(chǎn)營銷策劃案目錄第一章市場分析................錯誤！未定義書簽。 柳州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀綜述.........錯誤！未定義書簽。 柳州市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析.....錯誤！未定義書簽。 房地產(chǎn)市場價格簡析...........錯誤！未定義書簽。 房地產(chǎn)市場需求分析...........錯誤！未定義書簽。一、區(qū)域市場現(xiàn)狀分析..........錯誤！未定義書簽。 柳北區(qū)房地產(chǎn)市場概況.........錯誤！未定義書簽。二、柳北區(qū)CBD中心房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析.....錯誤！未定義書簽。 區(qū)域住宅價格前景.............錯誤！未定義書簽。 柳北區(qū)CBD中心區(qū)酒店分布.....錯誤！未定義書簽。第三章競爭市場分析............錯誤！未定義書簽?！娟柟?00城市廣場】..........錯誤！未定義書簽?，F(xiàn)代城】..............錯誤！未定義書簽?！緰|岸二、區(qū)域綜合點評..............錯誤！未定義書簽。一、項目概況...........錯誤！未定義書簽。 項目經(jīng)濟指標..........錯誤！未定義書簽。 城區(qū)市政配套情況.............錯誤！未定義書簽。 項目SWOT總覽.........錯誤！未定義書簽。三、項目資源優(yōu)化和利用........錯誤！未定義書簽。.........錯誤！未定義書簽。.........錯誤！未定義書簽。........錯誤！未定義書簽。一、項目產(chǎn)品功能定位..........錯誤！未定義書簽。二、項目市場定位..............錯誤！未定義書簽。 商業(yè)、辦公和酒店式公寓類定位........錯誤！未定義書簽。三、目標客戶群定位............錯誤！未定義書簽。.............錯誤！未定義書簽。一、項目整體規(guī)劃..............錯誤！未定義書簽。 建筑外立面建議........錯誤！未定義書簽。 【C－6－2地塊】：............錯誤！未定義書簽。 【E－3－6地塊】：............錯誤！未定義書簽。第七章營銷推廣策略............錯誤！未定義書簽。 準備工作..............錯誤！未定義書簽。...........錯誤！未定義書簽。三、廣告總體策略..............錯誤！未定義書簽。.........錯誤！未定義書簽。一、銷售前期...........錯誤！未定義書簽。二、銷售實施...........錯誤！未定義書簽。、內(nèi)部認購期銷售策略.........錯誤！未定義書簽。..........錯誤！未定義書簽。三、價格策略...........錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義