【正文】 安置房買賣風(fēng)險的最大制造者。共有人會以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財產(chǎn)的共有人進行賠償。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實信用原則。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。其次是訂立協(xié)議時要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險。為了解決被拆遷人的居住問題，政府修建了專門的拆遷安置房。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點在于購買對象特定和交易時間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時間內(nèi)(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為。這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，房價上漲容易誘使賣方違約。在這漫長的五年時間里，房價的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。房屋的歸屬最終取決于過戶情況：誰最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證，誰就是房屋的所有權(quán)人，至于其是否是第一個買方則在所不問。第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。此時，拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發(fā)生爭議：賣方認(rèn)為，房子還沒有過戶，則拆遷補償款當(dāng)然屬于賣方。從法律上來講，拆遷補償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面，拆遷補償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。另一方面，拆遷補償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據(jù)，因而不屬于不當(dāng)?shù)美?。第三，易受不確定因素影響。在一起案件當(dāng)中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對于該買賣合同產(chǎn)生爭議，認(rèn)為賣給買房人的價格太低了。最終，買房人選擇通過訴訟來解決問題，但卻又面臨新的難題。在這種情況下，法院將不得不通過外交途徑送達。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會使得買賣雙方對于交易的得失進行重新評估。筆者認(rèn)為，購買拆遷安置房并非明智之舉，因為要順利完成交易所消耗的時間過長，其中潛在的法律風(fēng)險是任何人都難以預(yù)見和避免的。政策風(fēng)險這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房(不包括安置房)，產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。相關(guān)人士介紹，嚴(yán)格意義上，不能轉(zhuǎn)讓的房屋包括未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；以及權(quán)屬有爭議的和法律法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。對于沒有產(chǎn)權(quán)證房屋就出售，按照《房地產(chǎn)管理辦法》視為非法，但土地房產(chǎn)局不參與裁定。預(yù)約銷售因為沒有看到產(chǎn)權(quán)證，購買時的房屋情況不能只聽業(yè)主一面之詞。簽訂預(yù)約合同時，要到土地房產(chǎn)局核實該安置房的性質(zhì)，轉(zhuǎn)讓是否合法。價格因素目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。人的因素“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險的最大制造者。共有人會以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財產(chǎn)的共有人進行賠償。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實信用原則。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。其次是訂立協(xié)議時要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險。拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。與一般商品房的區(qū)別因為拆遷安置房的安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點在于購買對象特定和交易時間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時間內(nèi)（通常為五年）無法將該房過戶給其他人。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同?，F(xiàn)金市面上掛牌的拆遷安置房，往往是沒有取得產(chǎn)證，或者是剛剛?cè)〉卯a(chǎn)證，按規(guī)定5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的房子。尚未去得產(chǎn)證的拆遷安置房，按《物權(quán)法》規(guī)定，房屋屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以房地產(chǎn)管理部門登記備案為準(zhǔn)，沒有登記備案的，除法律特殊規(guī)定的情形外，不具有物權(quán)法上的產(chǎn)權(quán)效力。即使簽訂附生效的買賣合同，期間風(fēng)險也甚大。無產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證。在購買房等待過戶的漫長時間內(nèi)，也有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請法院查封。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險有所不同。主要體現(xiàn)在房價上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或為合同的履行設(shè)置障礙。因此在購買此類房產(chǎn)時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。一般來說購置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細節(jié)作出明確約定以防合同相對方反悔，最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進行指導(dǎo)。對于無證的拆遷安置房，要分清情況，主要注意這幾個問題：(1)調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的。(3)有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名(過戶)服務(wù)，適當(dāng)收一些費用是一種比較好的解決辦法。安置的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。拆遷安置房也叫動遷房。安置房在房產(chǎn)交易中占據(jù)了一個比較重要的位置。即安置房業(yè)主還沒有拿到房屋的產(chǎn)權(quán)就轉(zhuǎn)讓，所以買家購買房屋后暫時不能過戶。”中介會把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經(jīng)發(fā)生了這個交易行為。不過，沒有過戶就買房無法進行銀行按揭，購買的市民就得一次性付出幾十萬元現(xiàn)金，壓力也不小。其次，它的戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑。最后，安置房依托地理優(yōu)勢和小區(qū)配套優(yōu)勢，升值比率與經(jīng)濟增長周期吻合，升幅較快?！?買安置房存在政策風(fēng)險：這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房(不包括安置房)，產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。拆遷安置戶在取得產(chǎn)權(quán)證契稅證后的6個月時間內(nèi)，您可以向我部申請住房公積金貸款。買安置如果只是自己住的話，合同簽得好的話是沒有什么問題的，如果買來用于交易的話就有風(fēng)險。拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。但在出讓土地上進行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則。使用功能要滿足居民基本生活的需要?，F(xiàn)階段，經(jīng)濟適用住房的來源主要有三種：一是由政府提供專項用地，通過統(tǒng)一開發(fā)、集中組織建設(shè)的經(jīng)濟適用住房。三是單位以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的，出售給本單位職工的經(jīng)濟適用住房。