【正文】 方式租賃國(guó)有土地使用權(quán)、出讓國(guó)有土地他項(xiàng)權(quán)利，參照本規(guī)范執(zhí)行。本規(guī)范頒布時(shí)，所示版本均為有效。GB/T 185082001《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》國(guó)土資發(fā)〔2000〕303號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同示范文本》國(guó)土資發(fā)〔2001〕255號(hào)《全國(guó)土地分類(lèi)》國(guó)土資發(fā)〔2004〕232號(hào)《工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地控制指標(biāo)》3依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（3）《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》（4）《中華人民共和國(guó)行政許可法》（5）《中華人民共和國(guó)合同法》（6）《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（7）《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預(yù)防腐敗體系實(shí)施綱要》（中發(fā)〔2005〕3號(hào)）（8）《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)〔2001〕15號(hào)）（9）《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）（10）《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第21號(hào)）4 總則本規(guī)范所稱(chēng)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)有商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；（2）原劃拔、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃拔決定書(shū)》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；（3）劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃拔決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；（4）出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；（5）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。國(guó)有土地使用權(quán)出讓實(shí)行集體決策。 對(duì)于經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施、礦業(yè)開(kāi)采等具有獨(dú)占性和排他性的用地，應(yīng)當(dāng)建立協(xié)議出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決機(jī)制。地方補(bǔ)充規(guī)定地方可對(duì)規(guī)范做出補(bǔ)充規(guī)定或?qū)嵤┘?xì)則，并報(bào)上一級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)備案。，接受用地申請(qǐng)，確定供地方式 、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃向社會(huì)公布。國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃以及細(xì)化的地段、地塊信息應(yīng)當(dāng)同時(shí)通過(guò)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)（）公布。（以下簡(jiǎn)稱(chēng)意向用地者）應(yīng)當(dāng)根據(jù)公布的國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，細(xì)化的地段、地塊信息以及自身用地需求，向市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)提出用地申請(qǐng)。對(duì)不能確定是否符合協(xié)議出讓范圍的具體宗地，可由國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定。協(xié)議出讓方案應(yīng)當(dāng)包括：擬出讓地塊的位臵、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時(shí)間、供地方式等。地價(jià)評(píng)估由市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)或其所屬事業(yè)單位組織進(jìn)行，根據(jù)需要也可以委托具有土地估價(jià)資質(zhì)的土地或不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。協(xié)議出讓底價(jià)不得低于擬出讓地塊所在區(qū)域的協(xié)議出讓最低價(jià)。、底價(jià)報(bào)批市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將協(xié)議出讓方案、底價(jià)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。協(xié)商談判時(shí)，國(guó)土資源管理部門(mén)參加談判的代表應(yīng)當(dāng)不少于2人。公示《國(guó)有土地使用權(quán)出讓意向書(shū)》簽訂后，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)將意向出讓地塊的位臵、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價(jià)格等內(nèi)容在當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌?chǎng)等指定場(chǎng)所以及中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)進(jìn)行公示，并注明意見(jiàn)反饋途徑和方式。，有異議且經(jīng)市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)審查發(fā)展確實(shí)存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓程序終止?！秶?guó)有土地使用權(quán)出讓合同》簽訂后7日內(nèi)，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)將協(xié)議出讓結(jié)果通過(guò)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)以及土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所向社會(huì)公布，接受社會(huì)監(jiān)督。核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，交付土地市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)向受讓人核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，并按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》約定的時(shí)間和條件將出讓土地交付給受讓人。1資料歸檔協(xié)議出讓手續(xù)全部辦結(jié)后，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)宗地出讓過(guò)程中的出讓信息公布、用地申請(qǐng)、審批、談判、公示、簽訂合同等各環(huán)節(jié)相關(guān)資料、文件進(jìn)行整理，并按規(guī)定歸檔。原劃拔、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓 、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓的，分別按下列情形處理：（1）不需要改變?cè)恋赜猛镜韧恋厥褂脳l件，且符合規(guī)劃的，報(bào)經(jīng)市、且人民政府批準(zhǔn)后，可以采取協(xié)議出讓手續(xù)；（2）經(jīng)規(guī)劃管理部門(mén)同意可以改變土地用途等土地使用條件的，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)，但《國(guó)有土地劃拔決定書(shū)》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃拔土地使用權(quán)公開(kāi)出讓的除外。、縣國(guó)土資源管理部門(mén)接到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，決定是否受理。經(jīng)審查，申請(qǐng)地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織地價(jià)評(píng)估，確定應(yīng)繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案。改變土地用途等土地使用條件的，出讓土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照新的土地使用條件評(píng)估。：（1）不改變用途等土地使用條件的應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格—擬出讓時(shí)的劃拔土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格（2）改變用途等土地使用條件的應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格—擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃拔土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格 ：擬辦理出讓手續(xù)的地塊位臵、四至、用途、面積、年限、擬出讓時(shí)間和應(yīng)繳納的出讓金額等。，公布出讓結(jié)果市、縣人民政府批準(zhǔn)后，國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案，依法收回原土地使用權(quán)人的《國(guó)有土地劃拔決定書(shū)》或解除《國(guó)有土地租賃合同》，注銷(xiāo)土地登記，收回原土地證書(shū)，并與申請(qǐng)人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。辦理土地登記 。應(yīng)歸檔的宗地出讓資料包括：（1）申請(qǐng)人的申請(qǐng)材料；（2）宗地條件及相關(guān)資料；（3）土地評(píng)估資料；（4）出讓金額確定資料；（5）協(xié)議出讓方案；（6）出讓方案批復(fù)文件；（7）《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；（8）協(xié)議出讓公告資料；（9）其他應(yīng)歸檔的材料。，向市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)提出劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)：（1）申請(qǐng)書(shū)；（2）《國(guó)有土地使用證》、《國(guó)有土地劃拔決定書(shū)》；（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；（4）原土地使用權(quán)人有效身份證明文件；（5）共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人書(shū)面同意的意見(jiàn)（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)提交的其他相關(guān)材料。確定協(xié)議出讓方案 市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)受理申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，并就申請(qǐng)地塊的土地用途等征詢(xún)規(guī)劃管理部門(mén)意見(jiàn)。市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織對(duì)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓地塊的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格和劃拔土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)基準(zhǔn)期日為擬出讓時(shí)點(diǎn)。：（1）轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格—擬出讓時(shí)的劃拔土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格（2）轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的 應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格—擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃拔土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格：擬辦理出讓手續(xù)的地塊位臵、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、擬出讓時(shí)間和出讓時(shí)應(yīng)繳納的出讓金額等。協(xié)議出讓方案批準(zhǔn)后，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)向申請(qǐng)人發(fā)出《劃拔土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》。取得《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》的申請(qǐng)人，應(yīng)當(dāng)將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在土地有形市場(chǎng)等場(chǎng)所公開(kāi)交易，確定受讓人和成交價(jià)款。受讓人應(yīng)在達(dá)成交易后10日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同、原《國(guó)有土地使用證》、《劃拔土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知收》、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地出讓手續(xù)。市、。資料歸檔出讓手續(xù)辦結(jié)后，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)宗地出讓過(guò)程中的用地申請(qǐng)、審批、交易、簽訂合同等各環(huán)節(jié)相關(guān)資料、文件進(jìn)行整理，并按規(guī)定歸檔。出讓土地改變用途等土地使用條件的處理出讓土地申請(qǐng)改變用途等土地使用條件，經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門(mén)同意，原土地使用權(quán)人可以與市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》或重新簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，但《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外。調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)改變用途等土地使用條件時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格水平，按下式確定： 應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額=批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格—批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格