【正文】 趨勢(shì)分析 整體規(guī)劃特點(diǎn) 濟(jì)南市 房地產(chǎn)業(yè) “ 十一五 ” 發(fā)展規(guī)劃 (2020 年 — 2020 年 )已經(jīng)初步確定。本次規(guī)劃的區(qū)域范圍為新修編的中心城，東至東巨野河，西至南大沙河，南至南部大頂山 、青銅山、興隆山、雙尖山一帶山體，北至黃河，面積 1613平方公里。同時(shí)， 濟(jì)南市 擬開發(fā)建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目 32個(gè)，占地 7094畝。大量投資者的進(jìn)入拉開了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的架式。 06年整體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 經(jīng)過(guò) 2020年 的短暫調(diào)整， 06年市場(chǎng)將保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)， 房地產(chǎn)市場(chǎng) 將更趨 成熟起來(lái)。 市場(chǎng)在調(diào)整中發(fā)展： 經(jīng)過(guò) 05 年的宏觀調(diào)控， 06 年濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展 競(jìng)爭(zhēng) 將更趨激烈， 隨著實(shí)力品牌企業(yè)、大 盤化的出現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)要調(diào)整的不僅僅是科學(xué)的策劃和超前的開發(fā)理念，更值得深思的將是企業(yè)品牌以及樓盤品牌的創(chuàng)建 。其中價(jià)格呈現(xiàn)突然變化的情況均是因?yàn)樾略鲰?xiàng)目的明顯高于或低于已有在售項(xiàng)目所引起的整體均價(jià)上升或下跌。其中，東部新增項(xiàng)目個(gè)數(shù)和規(guī)模所占比例均為最大，隨著東部新城的迅速崛起，土地供應(yīng)增大，促進(jìn)了東部新增供應(yīng)的產(chǎn)生，目前東部住宅供應(yīng)基本依賴于新增項(xiàng)目；隨著北部道路等市政配套的成熟，以及大盤名盤的出現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)北部的認(rèn)可度大大提高， 06年北部住宅市場(chǎng)異?；鸨?；南部供應(yīng)主力仍然是超大規(guī)模樓盤，同時(shí)，城市別墅迅速升溫為南部增添了一抹亮色；西部新增住宅項(xiàng)目個(gè)數(shù)和規(guī)模相對(duì)較少，但市場(chǎng)影響力絲毫不小，一經(jīng)推出就受到了工薪階層青睞。 濟(jì)南某 綜合開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書 7 在 濟(jì)南 東部房地產(chǎn)業(yè)蒸蒸日上，地標(biāo)建筑不斷聳起，商業(yè)業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)的時(shí)候， 濟(jì)南 西部房地產(chǎn)業(yè)卻在躊躇和徘徊中緩慢的前行；在大量的房地產(chǎn)投入資金涌入東部的時(shí)候，卻鮮有房地產(chǎn)投資商看好 濟(jì)南 西部。 城市空間的不斷擴(kuò)大無(wú)疑會(huì)形成很多新的發(fā)展機(jī)遇 ，對(duì)地產(chǎn)而言，許多曾經(jīng)不被看好的區(qū)片，隨著城市格局的改變，也將顯露出新的價(jià)值，濟(jì)南西部就是這樣一個(gè)片區(qū)。長(zhǎng)清升縣為區(qū)為西部發(fā)展奠定了一塊良好的基石，新規(guī)劃為西部發(fā)展規(guī)劃出了美好的藍(lán)圖，而經(jīng)六路改造工程和經(jīng)十路改造工程為西部發(fā)展注入了澎湃的動(dòng)力。 榮祥花園、外海 第二節(jié) 濟(jì)南西部房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 一、雙動(dòng)力引擎，加速西部地產(chǎn)列車 西部在濟(jì)南傳統(tǒng)的印象里是一個(gè)較落后的地區(qū)，區(qū)域的發(fā)展和整體環(huán)境與市中區(qū)和東部相比存在著相當(dāng)大的差距，西部傳統(tǒng)的工業(yè)整體水平落后，與市中區(qū)商務(wù)和東部的新興產(chǎn)業(yè)相比存在一定差距，同時(shí)西部也是一個(gè)傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)地區(qū)，農(nóng)業(yè)比重大和農(nóng)業(yè)人口的眾多抑制了區(qū)域的發(fā)展。西部地產(chǎn)的發(fā)展有其固有的優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)勁的動(dòng)力支持，究其原因主要有兩大方面： 經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展，支撐起西部房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 近幾年西部地產(chǎn)的 發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展是分不開的，槐蔭、長(zhǎng)清兩區(qū)的年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率連續(xù)幾年超過(guò)濟(jì)南市整體平均水平，工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)所占比重增加，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)所占比重降低，以外貿(mào)高科技為主的高附加值產(chǎn)品增長(zhǎng)迅速，地方財(cái)政收入和居民收入都呈持續(xù)較高速增長(zhǎng)，社會(huì)固定資產(chǎn)投資及招商引資數(shù)額及增長(zhǎng)速度呈現(xiàn)出高倍增長(zhǎng)。 政策和地緣優(yōu)勢(shì)決定了西部地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿? 均衡的城市發(fā)展是現(xiàn)代城市整體提升的基礎(chǔ)，而濟(jì)南市“西進(jìn)、東 拓 、南控、北 跨 、中疏”的新城市發(fā)展規(guī)劃的提出，以及“東西兩翼展開”的發(fā)展戰(zhàn)略為西部在與東部的平衡發(fā)展比較中提供了政策保障。 在西進(jìn)規(guī)劃中，西部新城區(qū)作為引領(lǐng)濟(jì)南主城“西進(jìn)”，承接市區(qū)高等 院校轉(zhuǎn)移擴(kuò)張，具有生態(tài)、旅游、高教、科研、新城功能的城市新區(qū)，其規(guī)劃建設(shè)涵蓋了集約用地、資源共享、科研成果就地孵化、綠色環(huán)保等理念，并把搭建高等教育集聚發(fā)展的新平臺(tái)與城市拓展方向和新城區(qū)建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，折射出城區(qū)建設(shè)的全新理念。 二、樓群怒放，直把西部比西子 濟(jì)南的城市表情日益豐富，西部作為開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域更是日新月異，更新?lián)Q代的居住環(huán)境改變著人們的生活理念和消費(fèi)觀念，西部正在經(jīng)歷著最大的發(fā)展契機(jī)，新舊觀念的碰撞與融合，房地產(chǎn)開發(fā)也正在資源整合中尋求著新的突破，一種創(chuàng)新潮流正在西部樓市涌動(dòng)。同時(shí)，一批檔次高、規(guī)模大的樓盤和商業(yè)城的建成提升了西部樓市的形象。陽(yáng)光 100、外海榮祥花園，這些大社區(qū)內(nèi)都有較完整的小區(qū)配套，其定位、規(guī)模、檔次都大大超出了所處區(qū)域的原有水平，對(duì)西部整體形象的提升具有積極的意義和深遠(yuǎn)的影響。中央花園、 某集團(tuán) 國(guó)際、凱旋新城為代表的大盤相繼登場(chǎng)，營(yíng)造了西部 濟(jì)南某 綜合開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書 9 新的造城運(yùn)動(dòng)。西部作為傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)區(qū)域，雖然保證了區(qū)域的足量的土地儲(chǔ)備，但大量農(nóng)業(yè)人口的回遷安置是一個(gè)必須解決的問(wèn)題，而西部農(nóng)村以村為單位的集體建房使各項(xiàng)資源充分利用，推動(dòng)了區(qū)域城市化進(jìn)程。尤其是近年濟(jì)南房?jī)r(jià)狂漲，為西部房地產(chǎn)的發(fā)展提供了契機(jī)，讓人們重新把目標(biāo)聚焦到了西部。 從居住結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀來(lái)看，西部是典型的傳統(tǒng)大眾消費(fèi)結(jié)構(gòu)， 西部片區(qū)大部分樓盤價(jià)格并不高，購(gòu)買者以工薪階層為主，職業(yè)范圍較廣泛，包括 教師、政府職員、企業(yè)白領(lǐng)及其他機(jī)關(guān)工作人員。 看西部地產(chǎn)現(xiàn)有的發(fā)展雖落后于東部等地區(qū)，但西部經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始覺(jué)醒，以它雄厚的內(nèi)在力量，必將推動(dòng)西部地產(chǎn)的強(qiáng)勁發(fā)展，西部正以其固有的優(yōu)勢(shì)成為濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)里程碑，西部的發(fā)展將不失為濟(jì)南地產(chǎn)行業(yè)一顆冉冉升起的新興明珠。濟(jì)南的地理決定了其在南北方向發(fā)展的局限性，而東部地區(qū)近兩年的快速發(fā)展 呈現(xiàn)“ 一頭獨(dú)大 ” 的局面，這種不平衡導(dǎo)致東部城區(qū)與中心城區(qū)的軸向距離越來(lái)越大，影響了城市規(guī)劃的系統(tǒng)合理性。 西部的房地產(chǎn)業(yè)相比東、南、北部來(lái)說(shuō)，蘊(yùn)藏著更廣闊的市場(chǎng)空間和無(wú)限的發(fā)展生機(jī)。 東西 大動(dòng)脈 經(jīng)十 路 的修建通車，不僅架起了溝通濟(jì)南東西的橋梁，還對(duì)其周邊的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和商業(yè)市場(chǎng)的繁榮發(fā)揮著巨大的作用。 艾菲爾花園、實(shí)力 而 06 年相繼推出的外海 在 市場(chǎng)細(xì)分情況下，專業(yè)化市場(chǎng)由分散走向整合。 二、 跨越式發(fā)展 ， 西部土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)全新飛躍 城市需求翻新，城市建設(shè)更是如此。濟(jì)南現(xiàn)代化的發(fā)展步伐為西部的地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了契機(jī)，雖然消費(fèi)者長(zhǎng)期以來(lái)的居住偏好、濟(jì)南東西部的傳統(tǒng)差異，致使他們選擇西部還需要一個(gè)認(rèn)知、認(rèn)可的長(zhǎng)期過(guò)程。 濟(jì)南目前正處在城市化加速發(fā)展的階段，城市的現(xiàn)代化發(fā)展、人口的增長(zhǎng)，都要求城市住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量不斷加大，西部區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)也正在尋求一種全新的住宅消費(fèi)模式，以迎合現(xiàn)代都市人的消費(fèi)需求。 第 四 節(jié) 區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展， 濟(jì)南某 區(qū)域的商業(yè)逐漸形成了一定的商業(yè)氛圍 ，隨著興濟(jì)河批發(fā)市場(chǎng)、溫州小商品市場(chǎng)的興建， 濟(jì)南某 商業(yè)已從原先的區(qū)域?qū)I(yè)性商圈，向著綜合性商圈轉(zhuǎn)變，而商圈的輻射范圍逐年擴(kuò)大。 濟(jì)南某 綜合開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書 11 一、 區(qū)域主要商業(yè)概況 濟(jì)南某 汽車交易市場(chǎng) 位于濟(jì)南市經(jīng)十西路 88號(hào)，為 目前 省內(nèi)最大的汽車交易場(chǎng)所，占地 ，建筑面積 ，可同時(shí)容納 120余家汽車經(jīng)銷商入市經(jīng)營(yíng)。一、二期工程的沿街汽車展廳已全部出租。 濟(jì)南某 汽配市場(chǎng) —— 年交易額近 30億。 濟(jì)南某 海鮮 批發(fā) 市場(chǎng) 溫州小商品批發(fā)市場(chǎng) —— 單層面積３萬(wàn)平方米， 總建筑面積 ２０萬(wàn)平方米。 濟(jì)南某 區(qū)域商業(yè)一般以租賃為主租金在 元 /㎡ 二、 區(qū)域在售底商概況 區(qū)域在售底商主要為實(shí)力 濟(jì)南某 綜合開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書 12 三、 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng) 濟(jì)南某 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)相對(duì)很少，目前僅榮祥寫字樓出租，擴(kuò)大至以槐蔭廣場(chǎng)為界的范圍，現(xiàn)有銷售寫字樓為中泰城市空間。 天 第五節(jié) 項(xiàng)目所屬片區(qū)樓市分析 一、 樓盤規(guī)模狀況 在售樓盤中，從規(guī)模來(lái)看，片區(qū)樓盤的規(guī)模分化較大，在售項(xiàng)目除榮祥花園、時(shí)代新城等幾個(gè)項(xiàng)目外，大多數(shù)項(xiàng)目面積都小于 20 萬(wàn)㎡。區(qū)域房地產(chǎn)在 06年將集中放量供應(yīng)。第一層次為艾菲爾花園、實(shí)力而普通舊村改造項(xiàng)目?jī)r(jià)格多在 2020元以內(nèi)。 價(jià)格走勢(shì)上，相 對(duì)區(qū)域價(jià)格比較平穩(wěn)，結(jié)合兩年來(lái)的區(qū)域價(jià)格變動(dòng)情況，區(qū)域價(jià)格漲幅年均保持在 810%之間。艾菲爾花園 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)： 89 ㎡；三房?jī)蓮d一衛(wèi)： 126 ㎡；三房?jī)蓮d兩衛(wèi)： 145㎡ 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)： 89㎡ 實(shí)力時(shí)代佳苑 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)： 87/96/101/㎡；三房?jī)蓮d一衛(wèi)：115/118/127㎡ 兩房?jī)蓮d： 87/96/101/㎡ 景繡苑 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)： 119㎡；三房?jī)蓮d兩衛(wèi)： 136/155㎡ 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)： 119㎡ 從上表可以看出，項(xiàng)目片區(qū)目前供給以兩房?jī)蓮d、三室兩廳這類居家型戶型為主，而兩室供給較小，但卻是本片區(qū)的主力需求戶型，究其原因主要有以下幾點(diǎn)： 本片區(qū)的置業(yè)客戶相當(dāng)部分為當(dāng)?shù)乜蛻羧后w，對(duì)住房的面積需求相對(duì)不大； 房?jī)r(jià)上漲后導(dǎo)致總價(jià)上漲，在一定程度上抑制了客戶對(duì)購(gòu)房面積的需求； 經(jīng)過(guò)前面開發(fā)項(xiàng)目對(duì)客戶的消化后，購(gòu)買力較強(qiáng)的客戶已比較有限，購(gòu)買力較次的客戶逐漸成為主流，因而面積需求有所下降。 四、 銷售狀況分析 本區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目銷售速度較為平緩，銷售起伏不大，逐年保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，項(xiàng)目基本能為市場(chǎng)消化。 濟(jì)南某 綜合開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書 14 樓盤名稱 總建筑面積 價(jià)格 銷售率 備注 艾菲爾花園 39500㎡ 3900元 /㎡ 95% 鋼結(jié)構(gòu) 實(shí)力景繡苑 60000㎡ 3300元 /㎡ 25% 時(shí)代佳苑 320200㎡ 2600元 /㎡ 90% 舜通山莊 30000㎡ 1900元 /㎡ 55% 舊村改造 中央花園 880000㎡ 3400元 /㎡ 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間 凱旋新城 270000㎡ 未定 未售 由于區(qū)域的消費(fèi)群體相對(duì)閉合性，整體上 濟(jì)南某 區(qū)域內(nèi)的在售樓盤都呈現(xiàn)出相同的規(guī)律 旺銷分析 滯銷分析 主力戶型以中小戶型為主； 總價(jià)或單價(jià)合理； 地理位置相對(duì)較好； 配套設(shè)施相對(duì)完善。 五 、可比性樓盤調(diào)研分析 一、 外海 開發(fā)周期分四期，一期工程為 8棟多層， 11棟小高層，建筑面積約在 15萬(wàn)平米，一期工程 2020 年底上房，二期工程建設(shè)中心廣場(chǎng)及多棟小高層，三期工程建設(shè)多棟多層、小高層及小學(xué)，四期建設(shè)沿經(jīng)十西路寫字樓、星級(jí)酒店。 項(xiàng)目分析 該項(xiàng)目體量為區(qū)域主要大盤，其在開發(fā)周期、產(chǎn)品 特點(diǎn)上與本項(xiàng)目相似，因此客戶層面上與本案有很大的重疊，此項(xiàng)目為本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一，在位置上本案有一定的優(yōu)勢(shì)，但由于其大盤的特點(diǎn)，自身配套強(qiáng)于本項(xiàng)目。 二、 萊鋼 項(xiàng)目分析： 該項(xiàng)目位于本案東鄰，建筑面積達(dá) 30 萬(wàn)平米的大型住宅小區(qū)，承襲了萊鋼開發(fā)公司艾菲爾花園項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，引入建筑鋼結(jié)構(gòu) 先進(jìn)理念，以做品牌、引導(dǎo)建筑鋼結(jié)構(gòu)潮流為目標(biāo)， 預(yù)計(jì) 6月份 銷售入場(chǎng)， 8月份左右開盤，預(yù)計(jì)將會(huì)低價(jià)入市。 三、 實(shí)力但因其前期戶型（較差）、價(jià)格問(wèn)題（均價(jià)高達(dá) 3600元 /平方米），造成目前銷售推廣阻力很大，局面很不樂(lè)觀，不過(guò)實(shí)力 六 、 結(jié)論： 目前濟(jì)南市樓盤的價(jià)位呈穩(wěn)定的上升趨勢(shì)，具有代表性的《陽(yáng)光 100》、《偉東新都》、《世界陽(yáng)光花園》自 2020年以來(lái)其銷售價(jià)增長(zhǎng)了 25％ 45％不等。 第六節(jié) 西部住房消費(fèi)群體特征 目前濟(jì)南西部房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)位較低，缺乏高檔樓盤。 大部分中低檔樓盤客源定位在中低收入購(gòu)房者。 搬遷戶，這部分人在拆遷過(guò)程中一般都獲得了不菲的補(bǔ)償，有能力購(gòu)買； 經(jīng)營(yíng)業(yè)戶，隨著經(jīng)十西路 濟(jì)南某 附近各大市場(chǎng)的逐步建成，涌現(xiàn)大量經(jīng)營(yíng)業(yè) 戶，他們具有較強(qiáng)購(gòu)買能力； 投資客源，擁有閑散資金的房產(chǎn)投資者；其他客源，市區(qū)的一部分拆遷戶、外地在此經(jīng)商的業(yè)戶。 西部片區(qū)大部分樓盤價(jià)格并不高，購(gòu)買者以工薪階層為主，職業(yè)范圍較廣泛，包括教師、政府職員、企業(yè)白領(lǐng)及其他機(jī)關(guān)工作人員。 第三部分 項(xiàng)目概況 第一節(jié) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 一、 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目位于 濟(jì)南某 立交橋東側(cè)，西二環(huán)路以內(nèi)，經(jīng)十西路將項(xiàng)目劃分為南、北兩個(gè)片區(qū)。項(xiàng)目可分三大功能區(qū)，即村民安置區(qū)、商住區(qū)和商業(yè)商貿(mào)區(qū)。 項(xiàng)目建成后， 濟(jì)南某 將成為配套設(shè)施完備，集高檔住宅小區(qū)、商務(wù)商業(yè)、酒店賓館、餐飲娛樂(lè)、市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)于一體的現(xiàn)代化成熟社區(qū)。 7 8 3 1 k56 公交車可直達(dá)本項(xiàng)目， 7 4 K5 K9 K96 可到達(dá)小區(qū)附近。 小學(xué)：德興街小學(xué)、劉堂小學(xué)。 大學(xué)：解放軍信息工程大學(xué)電子技術(shù)學(xué)院濟(jì)南分院、山東省人民武裝學(xué)院、山東省經(jīng)濟(jì)學(xué)院分院、槐蔭區(qū)委黨校、槐蔭區(qū)行政干部管理學(xué)院、槐蔭區(qū)共青團(tuán)委團(tuán)校、上海舜源現(xiàn)代物流管理培訓(xùn)學(xué)校。 體育設(shè)施：大金莊體育中心（擬建）。 汽配市場(chǎng)： 濟(jì)南某 汽配市場(chǎng)、山東汽車貿(mào)易中心。 餐飲：云亭飯店、三千貫、六和春大酒店、瑞澤園餃子城等。 購(gòu)物：西格瑪超市、銀座超市。京福高速公路貫穿 南北、濟(jì)青（島）、濟(jì)聊高速公路和 104 國(guó)道等交通干線橫跨東西。即將動(dòng)工興建的京滬高速鐵路，為這一地區(qū)的發(fā)展提供了重要契機(jī)，并將成為濟(jì)南新的門