房地產(chǎn)投融資方法及風(fēng)險(xiǎn)管理-閱讀頁(yè)
2025-03-05 11:18本頁(yè)面
【正文】 款只占 15%左右，貸款總額占銀行資產(chǎn)的比重不到 10%。 ? 在國(guó)際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個(gè)所謂“三七開”的慣例，一個(gè)是給房地產(chǎn)業(yè)貸款占全部貸款余額的 30%，其余行業(yè)占 70%；二是發(fā)放給開發(fā)商開發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的 30%，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占 70%?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)大多數(shù)的房產(chǎn)企業(yè)，資本規(guī)模都比較小，根本沒有能力像海外房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)那樣去大量收購(gòu)并持有收租物業(yè)，所在在資本規(guī)模較小的情況下，要想快速增長(zhǎng)，必須要快速周轉(zhuǎn)。發(fā)展到一定規(guī)模之后，為了保持公司的平衡，增加資產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，才選擇做一部分收租物業(yè)。今年國(guó)際投資者接受了上海復(fù)地的快速周轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)模式，以這樣一個(gè)模式，公司可以保持一個(gè)持續(xù)的增長(zhǎng)。有些房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)而采取“借殼上市”的方式，而這些借殼上市的公司，較難獲得再融資。與國(guó)內(nèi)上市相比，雖然在海外 IPO的成本較 A股上市要高，但再融資成本低，靈活性強(qiáng)，這是吸引很多中資公司到海外上市的重要原因之一。 ? 上市集資 ? 買殼上市與 IPO的比較 ? 上市后的再融資：配股，可轉(zhuǎn)債 就目前的市場(chǎng)情況而言，資本市場(chǎng)也并不過于看好房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身具體的投資回收期長(zhǎng)，現(xiàn)金流不均勻，業(yè)務(wù)變化大等特征，在股市上往往表現(xiàn)為劣勢(shì)。在新規(guī)則面前，真正有實(shí)力、守規(guī)矩的開發(fā)商可以順利上市，而在目前開發(fā)商數(shù)量過多、食用水平普遍低下的情況下，欲通過大規(guī)模上市解決行業(yè)性的獎(jiǎng)金短缺，似乎并不現(xiàn)實(shí)。到目前為止用于房地產(chǎn)投資的信托計(jì)劃可歸納為下列四種方式：債權(quán)、股權(quán)、準(zhǔn) REIT、財(cái)產(chǎn)信托。 ? 基金（案例分析） ? 現(xiàn)在國(guó)內(nèi)多數(shù)基金公司是依據(jù) 《 公司法 》 采用投資公司模式運(yùn)作的，而不是以基金形式運(yùn)作的。 ? 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金按資金類型分類 ? 投資方式 ? 國(guó)外房地產(chǎn)基金 ? 中國(guó)成立房地產(chǎn)信托基金的障礙 ? 債券 ? 可轉(zhuǎn)債：優(yōu)勢(shì)，風(fēng)險(xiǎn)控制 目前還不會(huì)有很多房地產(chǎn)上市公司支發(fā)行可轉(zhuǎn)債，主要是因?yàn)樗鼈兊馁Y產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高。長(zhǎng)期債券還面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)，欠缺避險(xiǎn)金融工具。 ? 常見評(píng)估方法 ? 成本法 ? 比較法 ? 收益法（還原法） ? 剩余法 ? 實(shí)際應(yīng)用 ? 主要考慮因素： ? 項(xiàng)目，有關(guān)各方，投資環(huán)境，投資過程 ? 主要投資形式： ? 土地，開發(fā)，運(yùn)營(yíng)物業(yè) ? 投資策略 ? 從投資量來說，以美國(guó) 90年代的投資價(jià)值為例主要有四類資產(chǎn)形式： ? 現(xiàn)金、股票、債券、不動(dòng)產(chǎn) 024681012Return Tbills Muni MBS Bonds RE Stocks Rish ? 每一類資產(chǎn)都有其各自不同的特點(diǎn)，包括不同的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。 ? 價(jià)格 “有漲有落 ”或者 “周期性 ”的活動(dòng)模式是典型的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)行模式，但與股票和債券相比，往往更表現(xiàn)為長(zhǎng)期的、大范圍的上下波動(dòng)，反映不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)普遍的低效性和泡
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