【正文】 共設(shè)施等國(guó)家和省級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地，確屬急需的，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；對(duì)國(guó)家已經(jīng)批準(zhǔn)且在規(guī)劃范圍內(nèi)的衛(wèi)生、教育等項(xiàng)目建設(shè)用地，按有關(guān)規(guī)定從嚴(yán)審批?；诜?jī)r(jià)因素，拆遷戶原來(lái)有七成選擇貨幣補(bǔ)償，現(xiàn)在卻是七成選擇拆遷安置房。從總體來(lái)看，土地供應(yīng)減少和拆遷安置難度的加大無(wú)疑抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱現(xiàn)狀，但長(zhǎng)遠(yuǎn)上看有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展，同時(shí)對(duì)于已經(jīng)建成的加洲旅館來(lái)說(shuō)也是一個(gè)優(yōu)勢(shì)，總體供給量的減少，外加成都房產(chǎn)需求量的增加使得加洲旅館的銷售應(yīng)該會(huì)比較順利。由于家庭分化（家庭小型化）的發(fā)展，每戶平均人口近年有減少的趨勢(shì)，特別是特大型城市，許多家庭都低于 /戶（成都 2023年的數(shù)值為 /戶）。 SWOT分析 （ 2）大成都城市規(guī)劃項(xiàng)目 ? 有專家曾說(shuō)： 80年代看深圳。城市規(guī)劃如火如荼，府南河再捧世界大獎(jiǎng)。成都是中國(guó) 最適宜人們居住的城市，目前全市正進(jìn)行第一次最大規(guī)模城市改造，將持續(xù)到 2023年，提出了大成都城市規(guī)劃項(xiàng)目。 SWOT分析 （ 3）市場(chǎng)供應(yīng)不足 ? 2023年新開(kāi)工面積 ，竣工面積僅為 。下半年，政府會(huì)陸續(xù)推出 2023余畝土地。其中，“國(guó)際社區(qū)”和“亞地王”近一半的土地量分別被中海和萬(wàn)科獲得。我市房地產(chǎn)市場(chǎng)還呈現(xiàn)一定特點(diǎn)，即： 住宅空置銳減，居家戶型樓荒。 國(guó)家嚴(yán)控土地，緊縮貸款，投資增速度放緩，在建項(xiàng)目運(yùn)行緩慢。本年投資計(jì)劃 10億以上的 7個(gè)項(xiàng)目完成度為 30%，僅成都南區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)度最快，完成度為 %。新開(kāi)工，下降 5%。其中住宅新開(kāi)工 ，減少 %。住宅下降 %。城南新盤數(shù)量及規(guī)模僅次于郊區(qū)，整體供給規(guī)模所占比例在 17%左右。 就戶型和單位面積來(lái)看， 2023年在戶型和單位面積上的供應(yīng)將會(huì)更加理性，中小戶型將 是市場(chǎng)供應(yīng)的主流。 SWOT分析 （ 4）交通狀況改善 ? 由于成都市正在大力改造城市交通狀況，城南多條道路都在興建路橋設(shè)施，可見(jiàn)這一區(qū)域的交通狀況將得到進(jìn)一步改善。 SWOT分析 ?T 挑戰(zhàn)： 、南門方向的小戶型住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)已趨于完善，相對(duì)而言，川大東、北方向同類型住宅才剛剛起步，還未形成區(qū)域性優(yōu)勢(shì)。 ，利率調(diào)高，嚴(yán)控貸款條件 ,這在一定程度上會(huì)影響住房銷售。 SWOT分析 圖 1 五、 IFAS分析 六、 EFAS分析 七、 SFAS分析 八、 TOWS矩陣 加州旅館市場(chǎng)功能定位分析 ? 由 PEST分析、 SWOT分析得知，“加州旅館”精裝小戶型樓盤的細(xì)分市場(chǎng)是可測(cè)量、可進(jìn)入、可贏利的，我們所面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。 目標(biāo)客戶群分析 1． 功能分析 （ 1）居住功能 ? “加州旅館”小戶型樓盤有三種戶型，即一單間（ 30—40平方米）；一廳一室（ 40— 50平方米）；一廳二室（ 50— 68平方米），選擇面較廣；框剪結(jié)構(gòu)，有利于客戶自己進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)；房型規(guī)則，利于消費(fèi)者擺放家具、設(shè)備等；一二樓商鋪與住戶的通道是分開(kāi)的，隔音效果達(dá)到技術(shù)要求。 （ 3）其他功能 ? “加州旅館”小戶型樓盤可用于商務(wù)用途，如開(kāi)設(shè)美容院、美體房等，或設(shè)立各種辦事處。 （ 2）投資者群體：周邊學(xué)校的教師，成都市的高收入者。 （ 4）經(jīng)調(diào)查分析需排除的消費(fèi)者群體：以家庭購(gòu)房為主且成員較多的（ 3人以上不包括 3人）的低保戶。因此應(yīng)首先考慮追求時(shí)尚、休閑性的居住、投資功能的開(kāi)發(fā)。根據(jù)該項(xiàng)目自身特征及周邊環(huán)境情況，我們欲采取以下策略來(lái)提升該項(xiàng)目的整體形象和知名度。 ? 在交通路口拉橫幅或者樹(shù)立廣告牌來(lái)宣傳其形象。 總體營(yíng)銷策劃設(shè)計(jì)方案 ? 全市： ? 在全市具有影響力的的各大報(bào)紙進(jìn)行宣傳，如成都商報(bào)，華西都市報(bào)，新潮雜志，居周刊等等，主題是“時(shí)尚、青春、健康、活力、休閑”，對(duì)開(kāi)發(fā)川大周邊地產(chǎn)潛力及發(fā)展外灘經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行宣傳。 ? 以公司中海地產(chǎn)的名義召開(kāi)記者招待會(huì)，或采取專訪形式，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行宣傳。 ? 完善自身網(wǎng)站，并在一些商業(yè)網(wǎng)站中作宣傳，如彈出廣告等等。 總體營(yíng)銷策劃設(shè)計(jì)方案 ? （ 2）“加州旅館”的促銷策略： ? 1）功能完善 ? A．代裝報(bào)警系統(tǒng)（安全報(bào)警系統(tǒng)，火險(xiǎn)、急救報(bào)警系統(tǒng)） ? B．安裝小區(qū)噪音控制系統(tǒng) ? C．建立“加州活力營(yíng)”，每年對(duì)周邊高校人才進(jìn)行一次免費(fèi)培訓(xùn)，優(yōu)秀者可留用為實(shí)習(xí)生，實(shí)習(xí)滿一年且工作成績(jī)突出者可被本公司錄用。該俱樂(lè)部主要面向 40歲以下的已工作的中青年。 總體營(yíng)銷策劃設(shè)計(jì)方案 ? 2） 廣告策略 ? A． 前期廣告： 舉辦“加州活力營(yíng)”開(kāi)營(yíng)儀式，招收第一批成員；舉辦“加州俱樂(lè)部”成立儀式，并吸納第一批會(huì)員。 ? 《新潮周刊》和本樓盤目標(biāo)客戶群較為一致，都是 20— 40歲左右年輕人群；且《新潮周刊》定位為時(shí)尚，休閑類雜志，和本樓盤宣傳點(diǎn)不謀而和，并以“時(shí)尚、青春、健康、活力、休閑”為訴求點(diǎn)。 ? c. 電視媒體選擇收視率較高的電視臺(tái)，如：成都有線 4臺(tái)影視文藝頻道、33頻道、 15頻道，四川有線電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道、婦女兒童頻道、影視文藝頻道等。 ? C． 后期廣告： 舉辦“加州活力營(yíng)”結(jié)業(yè)典禮，頒發(fā)證書(shū)，留用優(yōu)秀者作為實(shí)習(xí)生。 總體營(yíng)銷策劃設(shè)計(jì)方案 ?（ 3）該項(xiàng)目的銷售策略： ? 1）銷售方式 ? A 在售樓部?jī)?nèi)，銷售人員與客戶進(jìn)行面對(duì)面的交流，為客戶提供相關(guān)房產(chǎn)信息，并進(jìn)行產(chǎn)品的宣傳推廣。 ? B 客戶通過(guò)上網(wǎng)或者電話方式預(yù)定。 總體營(yíng)銷策劃設(shè)計(jì)方案 2)價(jià)格與進(jìn)度控制 ? 考慮到周邊類似小戶型樓盤價(jià)格，如凱悅新城 4300元 /平方米。 ? 銷售指標(biāo)計(jì)劃： 9個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)一期 95%銷售率，銷售均價(jià)底限 4880元 /㎡ ，目標(biāo)樓盤銷售計(jì)劃是： ? 12月 銷售房源的 60%； ? 36月 銷售房源的 25%； ? 69月 銷售房源的 15%。 ? 開(kāi)盤后根據(jù)銷售情況以及主要競(jìng)爭(zhēng)者（凱悅新城等）的價(jià)格變化調(diào)整銷售價(jià)格。 ? 當(dāng)然可根據(jù)具體情況給消費(fèi)者以適當(dāng)優(yōu)惠： A 排位靠前的可享受價(jià)格上的優(yōu)惠。 C 團(tuán)體購(gòu)房或者達(dá)到一定購(gòu)房數(shù)量者可享受一定優(yōu)惠。 總體營(yíng)銷策劃設(shè)計(jì)方案 3)銷售人員要求 ? 熱情大方、儀表端莊，吃苦耐勞，普通話標(biāo)準(zhǔn)流利，高中或大專以上學(xué)歷，具備相關(guān)房產(chǎn)方面的知識(shí)。 ? 2）適當(dāng)穿插圖片，有關(guān)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面的圖片要盡量真實(shí)，色彩搭配要協(xié)調(diào)。 ? B．人文：毗鄰百年文化寶鼎 —— 四川大學(xué)。望江公園也在舉步之間，而望江樓，對(duì)日月江暉，聽(tīng)風(fēng)聞濤，更是把歲月的滄桑融入樂(lè)天的眼神中，養(yǎng)育著樂(lè)觀、向上的天府兒女。 ? C．休閑：培根走廊商業(yè)街外街商鋪已售完，其娛樂(lè)休閑氛圍已經(jīng)成形（包括電影院，酒吧， KTV，咖啡吧，茶莊等娛樂(lè)設(shè)施），臨近鄰紅瓦寺娛樂(lè)中心。 ? 4）封面要有自身特色，設(shè)計(jì)新穎，引人注目。 總體營(yíng)銷策劃設(shè)計(jì)方案 ? （ 5）其他參考建議 ? 1）短期低價(jià)樣房試住方式促銷； ? 2）在報(bào)亭、書(shū)吧、超市等地方發(fā)放資料； ? 3）贊助關(guān)于成都吧文化的活動(dòng)，從側(cè)面提高知名度和影響力。 ? 通過(guò)辛勤的工作獲得財(cái)富才是人生的大快事。 :0719:07:59 ? 人只有為自己同時(shí)代人的完善，為他們的幸福而工作，他才能達(dá)到自身的完善。 19:07:5919: ? 論命運(yùn)如何，人生來(lái)就不是野蠻人，也不是乞討者。 ? 人生沒(méi)有彩排，每一個(gè)細(xì)節(jié)都是現(xiàn)場(chǎng)直播。 ? 成功的經(jīng)理人員在確定組織和個(gè)人的目標(biāo)時(shí)，一般是現(xiàn)實(shí)主義的。 ? 管理就是決策。 ? 再實(shí)踐。 ? 除了心存感激還不夠，還必須雙手合十，以拜佛般的虔誠(chéng)之心來(lái)領(lǐng)導(dǎo)員工。 ? 我們不一定知道正確的道路在哪里，但卻不要在錯(cuò)誤的道路上走得太遠(yuǎn)。 ? 用他，就要信任他 。 ? 溝通再溝通。 ? 我所做的，就是創(chuàng)辦一家由我管理業(yè)務(wù)并把我們的錢放在一起的合伙人企業(yè)。 ? 請(qǐng)示問(wèn)題不要帶著問(wèn)題請(qǐng)示，要帶著方案請(qǐng)示。 2023年 3月 12日 ? 在漫長(zhǎng)的人生旅途中，有時(shí)要苦苦撐持暗無(wú)天日的境遇；有時(shí)卻風(fēng)光絕項(xiàng)，無(wú)人能比。 :07:5919:07 ? 員工培訓(xùn)是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最小，收益最大的戰(zhàn)略性投資。 ? 企業(yè)發(fā)展需要的是機(jī)會(huì)，而機(jī)會(huì)對(duì)于有眼光的領(lǐng)導(dǎo)人來(lái)說(shuō)，一次也就夠了。至于女子呢 ?則是努力維護(hù)家庭的秩序，家庭的安適和家庭的可愛(ài)。 ? 管理是一種嚴(yán)肅的愛(ài)。 ? 沒(méi)有商品這樣的東西。 ? 一個(gè)人被工作弄得神魂顛倒直至生命的最后一息，這的確是幸運(yùn)。 19::07:59 ? 自覺(jué)心是進(jìn)步之母，自賤心是墮落之源，故自覺(jué)心不可無(wú)，自賤心不可有。 ? 一個(gè)有堅(jiān)強(qiáng)心志的人，財(cái)產(chǎn)可以被人掠奪，勇氣卻不會(huì)被人剝奪的。 19: ? 南懷瑾說(shuō)：“心中不應(yīng)該被蓬茅堵住，而應(yīng)海闊天空，空曠得纖塵不染。” 19:0719:07::07 ? 你不能衡量它，就不能管理它。 2023年 3月 12日星期日 7時(shí) 7分 59秒 19:0719:07:59 ? 想法 )，而是你是不是愿意為此付出一切代價(jià)，全力以赴地去做它一直證明它是對(duì)的。 , March 12, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 :07:5919:07Mar2312Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 :07:5919:07:59March 12, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 。 2023年 3月 12日星期日 7時(shí) 7分 59秒 19:07:5912 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 12, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :07:5919:07Mar2312Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 :07:5919:07:59March 12, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 2023年 3月 12日星期日 7時(shí) 7分 59秒 19:07:5912 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , March 12, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 :07:5919:07Mar2312Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 12日星期日 下午 7時(shí) 7分 59秒 19:07: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 3月 12日星期日 7時(shí) 7分 59秒 19:07:5912 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不