【正文】 0230400006000080000100000120230140000成交面積 23789 114352 38486 43307 35342 6633 4446 3374070 7190 91110 111130 131150 151170 171190 1 9 0 以上房型去化0%10%20%30%40%50%60%成交面積 4% 3% 11% 54% 7% 13% 6% 2%1 室1 廳1衛(wèi)1 室2 廳1衛(wèi)2 室1 廳1衛(wèi)2 室2 廳1衛(wèi)3 室2 廳1衛(wèi)3 室2 廳2衛(wèi)4 室2 廳2衛(wèi)其他 【 單價去化 】 ? ，但隨著去年市場整體走高，目前區(qū)域單價已經(jīng)達(dá)到了 20230以上。隨著總價提高，需求者數(shù)量逐漸減少。 ? 上?？蛻糁?,浦東地區(qū)最大最多，而楊浦、虹口、寶山北部三區(qū)由于交通便利從而成為區(qū)域外區(qū)客戶導(dǎo)入的主要區(qū)域。東至經(jīng)二路，南至緯九路，西至萊陽路，北至緯八路南側(cè)公建用地。 整個地塊較為平整，大部分為空地，僅有少量建筑需要動拆遷。地塊南面是蓮心河，從現(xiàn)場情況看，該河道基本無污染，無異味。 面積相當(dāng)于 2個世紀(jì)公園，重現(xiàn)世紀(jì)公園聯(lián)動效應(yīng)。 新式商業(yè)街，彌補生活配套不足 在建新源愷商業(yè)街，并將建設(shè)開放式公園、社區(qū)配套服務(wù)等多種商業(yè)形態(tài)。 品牌發(fā)展商紛紛進(jìn)駐，區(qū)域價值逐漸凸現(xiàn) 綠地、仁恒等紛紛進(jìn)駐，不僅在產(chǎn)品規(guī)劃上實現(xiàn)了高度的融合與互補，也不斷提升著區(qū)域的整體層次。 板塊潛力凸顯區(qū)域價值 外高橋更甚于三林、楊浦的便捷交通、舒適環(huán)境等，“多贏”魅力已非常明顯。 4大規(guī)劃 2大發(fā)展 升級區(qū)域價值 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路 本案 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路 周邊配套： 中小學(xué)：高行中學(xué)、金蘋果學(xué)校、福山外國語小學(xué) （外地人及本地人都可就近免試入學(xué)） 綜合商場：聯(lián)華超市、農(nóng)工商、易初蓮花、家樂福 幼稚園：東溝、小博士 銀行：農(nóng)業(yè)銀行 郵局：高東郵電局 醫(yī)院：市七醫(yī)院、長海醫(yī)院 其他：文化藝術(shù)中心、體育公園、 sunpark綠地 五洲大道站 外高橋保稅區(qū)站 洲海路站 世紀(jì)大道站 陸家嘴站 張江高科站 6號線 2號線 本案 交通狀況： 6號線五洲大道站、東周線， 610 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路 S strength 優(yōu)勢 開發(fā)商品牌 新鎮(zhèn)中心，未來景觀、配套區(qū)域最佳 風(fēng)格調(diào)性跳脫 產(chǎn)品力極具競爭力 W weakness 劣勢 項目體量與大盤有差距 周邊面貌與生態(tài)環(huán)境不足 目前配套匱乏 O opportunity 機(jī)會 市場轉(zhuǎn)暖，需求放大 新市鎮(zhèn)規(guī)劃前景與人口導(dǎo)入 區(qū)域輻射范圍大 軌道線即將開通 T threat 威脅 區(qū)位認(rèn)可度不足 生態(tài)環(huán)境存在誤解 區(qū)域面貌改善緩慢 區(qū)域未來供應(yīng)量大 同質(zhì)競爭激烈 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路 從地塊環(huán)境條件 /地塊指標(biāo)：看項目定位思路 ? 區(qū)位條件： 森藍(lán)國際生活區(qū)規(guī)劃 ,今后發(fā)展?jié)摿薮? ? 地塊條件： 地塊平整，利于總體規(guī)劃 ? 交通條件： 軌道交通大大改善出行，高速道路通達(dá)性好 ? 地塊指標(biāo)： 產(chǎn)品選擇豐富 ,有利于打造高尚產(chǎn)品 ? 周邊配套： 未來配套逐步完善 通過借勢與包裝，項目具備打造中高端住宅物業(yè)的條件 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路 目錄 一、城市發(fā)展環(huán)境簡析 二、房地產(chǎn)市場趨勢研判 三、區(qū)域市場趨勢研判 五、客戶深入調(diào)研 六、地塊分析 七、項目定位 四、區(qū)域市場特征分析 市場總結(jié) 項目定位 客群定位 區(qū)域規(guī)劃 房地產(chǎn) 發(fā)展趨勢 區(qū)域市場 特征 項目地塊條件及周邊環(huán)境較好，而低密度住宅社區(qū)（中高端住宅產(chǎn)品）是目前 市場所空白。 片區(qū)、地段指數(shù) 價格指數(shù) I. 城市頂級豪宅的價格體系可以脫離城市價格體系； II. 城市高端豪宅的價格在城市平均價格的 4倍或以上； III. 城市主流豪宅的價格在城市平均價格的 23倍。 何為豪宅 —— “ 城市豪宅”的城市、價格、地段指數(shù) 條件 標(biāo)準(zhǔn) 自然資源 為市場所認(rèn)同的自然景觀、生態(tài)環(huán)境 地塊資源 容積率較低，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，交通便? 人文資源 市級高規(guī)格人文設(shè)施較密集的區(qū)域環(huán)境 城市資源 現(xiàn)有或規(guī)劃中的市級商業(yè)、行政、商務(wù)中心 品牌資源 品牌開發(fā)商 土地屬性 生態(tài)港城 ， 國際化社區(qū) [產(chǎn)品定性 ] 城市豪宅 國際社區(qū)級項目，瞄準(zhǔn)中高端客戶 [項目定性 ] 價值獨城 概念定性 一、策略前思考 二、概念定性 三、策略系統(tǒng)落地 四、價值構(gòu)造 關(guān)鍵問題 ，什么才是最適合本案的？ 建筑形式 高品質(zhì)，低容積率 中品質(zhì)，中容積率 低品質(zhì)，高容積率 獨立雙拼別墅 小于 — 大于 Townhouse — — — 5層疊加 — — — 6層多層 — — — 11層小高層 — — — 18層高層 — — — 純物業(yè)類型的容積率指標(biāo)可實現(xiàn)度 策略方向一 填補 / 填補城市公寓與城市聯(lián)排之間的總價空白 [策略切入 ]純粹中大戶型切入市場供需缺口，與城市類別墅保持總價差距 容積率的概念拆分 物業(yè)類型 容積率 用地面積 建筑面積 密度 11層小高層 78328 125925 25% 公共配套 1000 1000 合計 79328 126925 25% 戶型配比 90100（緊湊房型） 15% 100125（小三房、大二房） 20% 125145（主力三房） 45% ＞ 145（復(fù)式、純粹平層） 20% 小計 100% 案例參考 仁恒河濱 占地面積約為 31. 6 萬平方米 ，規(guī)劃總建筑面積約 72 萬平方米，其中一、 二期規(guī)劃建筑面積約 49 萬平方米，規(guī)劃容積率為 ，規(guī)劃綠地率約為 43 ％，規(guī)劃地下機(jī)動車停車位約 2100 個。小區(qū)內(nèi)采取人車分流，并有天然景觀河道“洋涇港”穿越而過。建筑面積（每套）：約 90m2 、 125m2 、 130m2 、160m2 、 205m2 、 275m2 等 擬建戶型： 2房 2廳 1衛(wèi)、 3房 2廳 2衛(wèi)、 4房 2廳 2衛(wèi)、 4房 2廳 3衛(wèi)至 6房 2廳 4衛(wèi)不等。 戶型價值創(chuàng)造 可拆卸飄窗 可拆除 ? 窗未落地，不計入建筑 ? 面積，但室內(nèi)空間卻有 ? 所擴(kuò)大，窗臺可以小 ? 坐，可以擺放陳設(shè)，也 ? 可以通過焦距調(diào)整成為 ? 梳妝臺或?qū)懽峙_，具有 ? 很大的使用價值 ? 凸窗窗臺客戶可根據(jù)需 ? 要拆卸，增加房間的進(jìn) ? 深，增加使用面積（ 5平 ? 米以上）。模糊的陽臺同房間區(qū)分。 ? 同時陽臺封閉，也可增加實際使用面積。在此前提下，建議本項目的景觀風(fēng)格采用西式園林中精致化的走向，與建筑風(fēng)格相統(tǒng)一協(xié)調(diào)，體現(xiàn)與建筑本身的融合，注重節(jié)點的營造和人性化的接觸。 戶型設(shè)計的領(lǐng)先性和創(chuàng)造性 如中信紅樹灣的空中庭院。 公寓住宅 市場比較法 由于目前項目周邊僅中冶尚城在售，而金地未未來已經(jīng)在去年完成銷售，則需通過市場上漲規(guī)劃預(yù)測目前其新房價格 設(shè)臵因素 未未來 中冶尚城 本案 區(qū)位屬性 項目位臵 5 5 5 居住氛圍 5 5 5 自然環(huán)境 5 4 5 升值潛力 4 4 5 產(chǎn)品屬性 產(chǎn)品品質(zhì) 4 4 5 產(chǎn)品戶型 4 4 5 園林規(guī)劃 5 4 5 社區(qū)配套 5 5 5 外延屬性 交通規(guī)劃 5 5 5 發(fā)展商品牌 6 5 5 附加值 5 4 5 綜合評判 55 未未來 中冶尚城 本項目 當(dāng)前售價 24030 22075 —— 價格指數(shù) 53 49 55 本案價格 24857 通過市場比較法得出本項目公寓住宅目前的市場價格約為 2500026000元/㎡ 之間。 市場比較法定價： 24857元 /平方米 二手房推導(dǎo)定價 ： 2415026450元 /平方米 據(jù)此推斷本項目目前階段公寓售價約為 24000—— 26000元 /平方米 由于區(qū)域缺乏疊加產(chǎn)品，參考一般區(qū)域疊加類產(chǎn)品高于公寓類產(chǎn)品約 25%，則 3000033000元 /㎡ 之間。 2023/3/52023/3/5Sunday, March 5, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/3/52023/3/52023/3/5Mar235Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/3/52023/3/52023/3/52023/3/53/5/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 2023/3/52023/3/52023/3/53/5/2023 1行動出成果，工作出財富。 2023/3/52023/3/52023/3/52023/3/5 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/3/52023/3/52023/3/53/5/2023 7:18:52 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023/3/52023/3/52023/3/5Sunday, March 5, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 5日星期日 2023/3/52023/3/52023/3/5 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/3/52023/3/5March 5, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/3/52023/3/5Sunday, March 5, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/3/52023/3/52023/3/5Mar235Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 5日星期日 2023/3/52023/3/52023/3/5 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/3/52023/3/5March 5, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)