【正文】 山板塊帝景城、會(huì)展板塊壹號(hào)城邦二期 135— 145㎡ 三室兩廳 492 % 309 % 壹號(hào)城邦、外灘、東外灘明星項(xiàng)目 130— 140㎡ 四室兩廳 72 % 41 % 140— 160㎡ 四室兩廳 423 % 163 % 160㎡ 以上 四室兩廳 112 % 20 % 東外灘“華宅” 備注：摘取漯河在售的 13個(gè)樓盤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析 解讀 2： 高層戶型三房比例整體在 57%左右，實(shí)際應(yīng)在 60%以上，消化情況整體平穩(wěn) （備注：樣本摘取時(shí)， moco項(xiàng)目供應(yīng) 1500套集約戶型，拉高 80平米以下戶型占比，降低三房了比例） 舒適性三房和集約型四房的供應(yīng)比例相對(duì)較小，優(yōu)質(zhì)區(qū)域市場(chǎng)接受度較高 。 二、在售物業(yè)的建筑風(fēng)格分析 解讀 3： 漯河定位偏高的項(xiàng)目，以 artdeco、新古典和混搭風(fēng)格為主；地中海風(fēng)格低端樓盤沿用較多 本項(xiàng)目在低容產(chǎn)品風(fēng)格設(shè)計(jì)上，不宜采用地中海風(fēng)格或者新古典風(fēng)格（過多），若采用簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格時(shí)應(yīng)考慮部分混搭元素，需體現(xiàn)出建筑的質(zhì)感 ，應(yīng)考慮真石漆或面磚作為主材質(zhì) 建筑風(fēng)格 樓盤代表 樓盤檔次 Actdeco 御園、昌建 現(xiàn)代城、釣魚臺(tái) 高擋樓盤、區(qū)域明星盤 新古典風(fēng)格 鳳凰城（含多層）、大河花園（含多層）、東郡華府（含多層） 蘭喬圣菲、蘭喬迪亞、嘉業(yè)城市花園、金桂苑、壹號(hào)城邦 高 、中、低端均有，比較普遍 現(xiàn)代風(fēng)格 moce新世界、金色華府、蘋果 V80、時(shí)代公寓、雙匯 項(xiàng)目分析： 戶型布局具有一定創(chuàng)新，拉大進(jìn)深設(shè)計(jì)，基本無浪費(fèi) 12棟多層快速規(guī)模性開發(fā)，快速景觀落地 產(chǎn)品形象質(zhì)感較強(qiáng)（真石漆材質(zhì)、精裝挑高大堂） 會(huì)所配套 會(huì)展區(qū)稀缺的品質(zhì)多層物業(yè)，較好的抓住市場(chǎng)機(jī)遇 四、借鑒項(xiàng)目專項(xiàng)分析 —— 大河花園 法式建筑、石材立面 聯(lián)排疊加一個(gè)單元 4戶，整層 4層半 +局部半地下 +全地下設(shè)計(jì)；戶戶帶院（一二樓南向帶院、三四層北向帶院），贈(zèng)送地下室和空中閣樓 產(chǎn)權(quán)面積 200220平米，四房三廳四衛(wèi)多樓臺(tái)設(shè)計(jì) 聯(lián)排 +獨(dú)棟共計(jì) 68套，目前市場(chǎng)試探效果較好，預(yù)留者較多，內(nèi)部?jī)r(jià)格期望值 四、借鑒項(xiàng)目專項(xiàng)分析 —— 御園 90118平米高層洋房： 通過入戶花園、露臺(tái)、挑空贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)戶型集約設(shè)計(jì)，也確保了功能與舒適之間的合諧 餐客廳中間放置，拉大戶型進(jìn)深，使樓間距與基地進(jìn)深和諧，一定程度上提升容積率 四、借鑒項(xiàng)目專項(xiàng)分析 —— 御園 綜合觀點(diǎn) 結(jié)合產(chǎn)品發(fā)展方向及供應(yīng)戶型分析，本項(xiàng)目戶型配比設(shè)計(jì)為： 戶型 面積 比例（套數(shù)） 合計(jì) 備注 首期戶型配比（ 4號(hào)地塊） 兩房?jī)蓮d 1衛(wèi) 8090平米 5% 25% \ 90100平米 20% 可做到 2+1戶型 三房?jī)蓮d 1衛(wèi) /2衛(wèi) （備注： 110以上盡量增加 2衛(wèi)戶型） 100110平米 15%左右 70% \ 110120平米 40%左右 可做到 3+1戶型 三房?jī)蓮d 2衛(wèi) 120130平米 15%左右 可做到 3+1+“ 1”（多功能）戶型 四房?jī)蓮d 3衛(wèi) /2衛(wèi)（控制在 20套以內(nèi)） 5%以內(nèi) 5% 聯(lián)排疊加型 說明： 首期產(chǎn)品主力客戶為召陵區(qū)主力購房客群，主力總面積段控制在 90120平米， 總價(jià)控制在 3848萬之間 考慮在戶型設(shè)計(jì)時(shí)部分戶型空間的贈(zèng)送問題 聯(lián)排疊加作為試水型產(chǎn)品，應(yīng)控制套數(shù)，面積應(yīng)控制在 200平米以內(nèi) 四房產(chǎn)品要做好玄關(guān)的門廳設(shè)計(jì)，同時(shí)在功能布局允許的情況，亦要考慮相對(duì)獨(dú)立的小型接待廳，成為一定意義上的“四房三廳產(chǎn)品” 120以上三房及大面積的四房產(chǎn)品要考慮設(shè)計(jì)舒適的衣帽間 綜合觀點(diǎn) 戶型 面積 比例（套數(shù)） 合計(jì) 備注 二期戶型配比（ 3號(hào)地塊） 兩房?jī)蓮d 1衛(wèi) 8090平米 3% 23% \ 90100平米 20% 可做到 2+1戶型 三房?jī)蓮d 1衛(wèi) /2衛(wèi) （備注： 110以上盡量增加 2衛(wèi)戶型 100110平米 15%左右 70% \ 110125平米 30%左右 可做到 3+1戶型 三房?jī)蓮d 2衛(wèi) 125135平米 25%左右 可做到 3+1+“ 1”（多功能）戶型 四房 2廳 3衛(wèi) /2衛(wèi) 7%左右 7% 聯(lián)排疊加型 說明： 通過首期的規(guī)模效應(yīng)和品質(zhì)形象，項(xiàng)目已具備吸納金山板塊改善型需求的條件，相對(duì)于一期的基礎(chǔ)上，增大舒適性三房的供應(yīng)（三房面積適當(dāng)放大） 四房產(chǎn)品要做好玄關(guān)的門廳設(shè)計(jì)，同時(shí)布局允許的情況，亦要考慮相對(duì)獨(dú)立的小型接待廳，成為一定意義上的“四房三廳產(chǎn)品” 120以上三房及大面積的四房產(chǎn)品要考慮設(shè)計(jì)舒適的衣帽間 綜合觀點(diǎn) 戶型 面積 比例（套數(shù)） 合計(jì) 備注 三期戶型配比（ 2號(hào)地塊） 兩房?jī)蓮d 1衛(wèi) 90100平米 20% 20% 可做到 2+1戶型 三房?jī)蓮d 1衛(wèi) /2衛(wèi) （備注： 110以上盡量增加 2衛(wèi)戶型 100110平米 10%左右 70% \ 110125平米 30%左右 可做到 3+1戶型 三房?jī)蓮d 2衛(wèi) 125135平米 30%左右 可做到 3+1+“ 1”（多功能）戶型 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 140平米左右 5% 5% 4+“ 1”戶型 四房?jī)蓮d 3衛(wèi) /2衛(wèi) 160200平米左右 5%左右 5% 聯(lián)排疊加型 /躍層 說明： 2號(hào)地塊開發(fā)，本項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)、明星盤效應(yīng)以及景觀已形成，三期產(chǎn)品舒適度可進(jìn) 一步適度提高，同時(shí)增加一部分 140平米左右 4房產(chǎn)品供應(yīng)，降低兩房產(chǎn)品的比例 四房產(chǎn)品要做好玄關(guān)的門廳設(shè)計(jì)，同時(shí)在功能布局允許的情況，亦要考慮相對(duì)獨(dú)立 的小型接待廳，成為一定意義上的“四房三廳產(chǎn)品” 120以上三房及大面積的四房產(chǎn)品要考慮設(shè)計(jì)舒適的衣帽間 綜合觀點(diǎn) 戶型 面積 比例（套數(shù)） 合計(jì) 備注 4期戶型配比（ 1號(hào)地塊） 兩房?jī)蓮d 1衛(wèi) 90100平米 15% 15% 可做到 2+1戶型 三房?jī)蓮d 1衛(wèi) 100110平米 10%左右 70% \ 110125平米 30%左右 可做到 3+1戶型 三房?jī)蓮d 2衛(wèi) 125135平米 30%左右 可做到 3+1+“ 1”（多功能）戶型 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 140平米左右 5% 5% 4+“ 1”戶型 四房?jī)蓮d 3衛(wèi) /2衛(wèi) 160200平米左右 10%左右 10% 聯(lián)排疊加型 /濱河觀景平層華宅 說明： 1號(hào)地塊開發(fā)作為最后一期，同時(shí)濱河改造應(yīng)以完成，可以考慮增加建造一些高舒適的終極居住物業(yè) 120以上三房及四房要考慮舒適衣帽間設(shè)計(jì)，四房要考慮雙主臥設(shè)計(jì) 160平米以上的觀景高層，需要考慮玄關(guān)門廳等戶型中的儀式感元素 聯(lián)排疊加 160平米產(chǎn)品要做好玄關(guān)的門廳設(shè)計(jì)，同時(shí)在功能布局允許的情況，亦要考慮相對(duì)獨(dú)立的小型接待廳，成為一定意義上的“四房三廳產(chǎn)品” 戶型配比匯總表 戶型 面積段 各地塊配比 備注 4號(hào) 3號(hào) 2號(hào) 1號(hào) 兩房?jī)蓮d 1衛(wèi) 8090 5% 3% 0 0 \ 90100 20% 20% 20% 15% 2+1 三房?jī)蓮d 1衛(wèi) /2衛(wèi) 100110 15% 15% 10% 10% \ 110125 40% 控制在 120以內(nèi) 30% 30% 30% 3+1 三房?jī)蓮d 2衛(wèi) 120135 15% （控制在 125左右） 25% 30% 30% 3+1+1 （ 多功能間 ） 四房?jī)蓮d 2衛(wèi) 140左右 0 0 5% 5% 4+1（ 多功能間 ）四房?jī)蓮d 2衛(wèi) /3衛(wèi) 160200 5% 7% 5% 10% 聯(lián)排疊加 /濱河平層大宅 /頂層躍層 本項(xiàng)目建筑風(fēng)格設(shè)想 綜合觀點(diǎn) 本項(xiàng)目低容產(chǎn)品建筑風(fēng)格建議設(shè)想為線條硬朗簡(jiǎn)約風(fēng)格混搭一些新古典元素 本項(xiàng)目高層建筑風(fēng)格建議采用新古典混搭建筑風(fēng)格 多層洋房 多層洋房 小高層 /高層 小高層 /高層 目錄 一、前言 二、地塊情況及分析 三、市場(chǎng)宏觀現(xiàn)狀 四、未來幾年的供應(yīng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 五、 受 訪群體對(duì)項(xiàng)目的看法及興趣 /意見 等 六、 項(xiàng)目 的發(fā)展 方向 七、 可 比性項(xiàng)目產(chǎn)品分析 八、 項(xiàng)目 規(guī)劃建議 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目核心賣點(diǎn) 項(xiàng)目開發(fā)思路 項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 一、項(xiàng)目定位 ?整體 項(xiàng)目 定位 ： 城區(qū)中的養(yǎng)生 /休閑地產(chǎn)項(xiàng)目 —— 陽光 社區(qū)，綠色生活 ?整體項(xiàng)目 特色 ： 低容、環(huán)境、空間、健康、舒適 二、項(xiàng)目核心賣點(diǎn) 河濱長(zhǎng)廊： 沿河邊建河濱長(zhǎng)廊，與會(huì)所相結(jié)合，提供休息、健體、燒烤、跑步、單車、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、健身等一系列健康、休閑設(shè)施 二、項(xiàng)目核心賣點(diǎn) 地標(biāo)性建筑： 在項(xiàng)目沿主干道北側(cè)建一特色建筑，讓項(xiàng)目形象及特色鮮明，吸引途徑車輛的注意，擴(kuò)大口碑