【正文】 通非常便利 是從市區(qū)到塘沽的必經(jīng)之路，交通便利。從業(yè)態(tài)設(shè)置上來看 ,以百貨、休閑服飾專賣店、專業(yè)賣場 (超市、電器賣場 )、輕餐飲為主。目前芙蓉商廈已被金元寶從各處買進(jìn) ,只有天百弘基、中原百貨還在與金元寶抗衡。兩大商業(yè)廣場更側(cè)重時(shí)尚的青年人。就在解放路商業(yè)街建成的第二年 ,由塘沽區(qū)當(dāng)局投資 4000多萬元建成全長 375米的洋貨市場步行街 ,形成了以新洋市場為龍頭 ,與隆洋、盛洋、鑫洋、金洋“五大洋”市場聯(lián)動(dòng)的格局 ,洋貨市場成為環(huán)渤海地區(qū)著名的商品集散地。每年僅從北京等周邊地區(qū)來的旅客就超過 200萬人次。近年來 ,以洋貨市場為核心的洋貨商圈成長迅速 ,大五金商場、勝利賓館的升級 ,華潤超市、蘇寧電器的進(jìn)駐 ,以及浩繁家居商場的繁榮 ,使這一帶的商業(yè)配套日益完善。 洋貨市場商圈 2023濱海新區(qū)商業(yè)市場概況 /第三大街區(qū)域 泰達(dá)商業(yè) 區(qū) 起步就在短短的兩年間 ,從單純工業(yè)配套的餐飲逐步形成友誼名都、樂購、中心酒店、萬麗酒店、博美園酒吧街以及財(cái)富星座，鴻泰千百匯的陸續(xù)建成和開業(yè) ,泰達(dá)三大街核心商圈逐漸形成。從業(yè)態(tài)看 ,起步區(qū)以服務(wù)流動(dòng)人口的餐飲、娛樂、酒店為主 ,過渡區(qū)則灌注了購物商場、超市、農(nóng)貿(mào)城和菜市場等服務(wù)區(qū)內(nèi)居民的內(nèi)部實(shí)質(zhì)意義 ,核心區(qū)則增加了大型購物中心、超市、四星級酒店、專業(yè)酒吧群落。目前 ,財(cái)富星座一層招商已基本完成 ,而且財(cái)富星座周邊商家開店也非常火爆。隨著研發(fā)區(qū)的發(fā)展 ,預(yù)計(jì)會(huì)有更多的金融業(yè)、服務(wù)業(yè)選擇財(cái)富星座。就廣場的地點(diǎn)而言 ,其西側(cè)靠鄰濱海新區(qū)的主干道南海路 ,北面是天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)研發(fā)區(qū)投資服務(wù)中心大廈 ,距離市內(nèi)只有 40分鐘的輕軌車程。在濱海經(jīng)濟(jì)中心戰(zhàn)略東移的過程中 ,泰達(dá)市民文化廣場不單搶先占據(jù)了研發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、塘沽區(qū)交集的腹地 ,而且經(jīng)由過程日益完善的立體式快捷交通網(wǎng)絡(luò) ,其商業(yè)氣氛還將向外延伸至漢沽、大港、東麗以及天津城區(qū)東部等地區(qū)。目前 ,市民廣場開業(yè) 1年多時(shí)間 ,主要定位高管及商業(yè)人士 ,日客流量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如塘沽商業(yè)圈和三大街商業(yè)圈。隨著環(huán)渤海及濱海地區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展 ,泰達(dá)市民文化廣場憑借區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、商業(yè)根蒂根基優(yōu)勢、雄厚的商業(yè)群落、與世界接軌的業(yè)態(tài)情勢 ,將會(huì)吸引更多的國際投資。那么隨著這些商業(yè)項(xiàng)目的紛紛上市，勢必將進(jìn)一步挖掘該區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)潛力。 n受訪者中大專以上學(xué)歷占總調(diào)研人數(shù)的 81%，高于目前濱海新區(qū)平均教育水平。 商業(yè)客群分析 / 受訪者個(gè)人背景 n本次 調(diào)研中， 受訪者 女性較多，符合商場等消費(fèi)型場所女性居多的特點(diǎn)。 n每次在百貨公司 、 購物中心的消費(fèi)金額低于 500元的占到 56%； n整體的消費(fèi)水準(zhǔn)處于中等水平 。 出行方式59%21%9%6% 5% 公交開車步行電動(dòng)車其他月購物次數(shù)41%28%16%15% 一次兩次三次四次及以上消費(fèi)場所選擇21%23%18%12%9%9% 5% 3%大型超市百貨商場專賣店綜合購物中心餐飲休閑娛樂家居/家電 專賣其他月娛樂消費(fèi)支出18%38%21%14%9% 3 0 0 以下30050050080080010001 0 0 0 以上商業(yè)客群分析 / 消費(fèi)習(xí)慣 n隨著團(tuán)購等商業(yè)手段的加入，娛樂消費(fèi)成本降低， 59%的受訪者月均娛樂消費(fèi)小于 300元。 月娛樂消費(fèi)次數(shù)39%19%25%17%2 次以下23次34次4 次以上娛樂方式22%25%14%18%7%14% 就餐觀影KTV運(yùn)動(dòng)電子競技其它月娛樂消費(fèi)支出59%30%8% 3%3 0 0 元以下300800元8001500元1 5 0 0 元以上n有 超過 50%的受訪者每月外出進(jìn)行娛樂 消費(fèi) ， 有 40%的受訪人群可達(dá)到每周進(jìn)行固定消費(fèi)。 ?娛樂方式多樣，體現(xiàn)時(shí)尚、年輕的消費(fèi)群體特征 ； ?餐飲娛樂的期望值較高，且希望能夠體現(xiàn)多種休閑娛樂融合的，集中的，主題特色鮮明的場所 ； ?對單純的百貨類商業(yè) 場所 已經(jīng)出現(xiàn)一定的消費(fèi)疲勞 ； ?良好的環(huán)境，綜合性購物中心有較大發(fā)展機(jī)會(huì) 。 開發(fā)區(qū) 濃郁 的商業(yè) 氛圍 和完善的周邊配套都被 即將落戶該區(qū)域的企業(yè) 和 機(jī)構(gòu)所看重。 ?漢沽市場： 區(qū)域內(nèi)寫字樓產(chǎn)品基本空白，唯一項(xiàng)目寶德數(shù)碼時(shí)代廣場，定位為華北地區(qū)最大、最具特色的集國內(nèi)知名數(shù)碼品牌為一體的大型商業(yè)中心。完全具備中國北方 IT數(shù)碼及各種高科技電子產(chǎn)品批發(fā)、零售集散地的條件，填補(bǔ) 了 華北地區(qū) 缺少 大型專業(yè) IT數(shù)碼產(chǎn)品集散地的空白。 2023濱海新區(qū)寫字樓市場概況 ?響螺灣寫字樓市場： 提到濱海新區(qū)的寫字樓就不得不響螺灣，響螺灣 CBD定位為濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)，未來將成為大型企業(yè)總部基地、外省區(qū)市駐濱海辦事處基地以及中高端商務(wù)辦公的聚集地，這樣的定位將決定著響螺灣商務(wù)樓宇的硬件配置與高標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)服務(wù)。項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約 1平方公里，規(guī)劃總建筑面積約 77萬平方米?？萍佳邪l(fā)、金融產(chǎn)業(yè)、教育培訓(xùn)和會(huì)展旅游等符合節(jié)能環(huán)保、循環(huán)經(jīng)濟(jì)要求的產(chǎn)業(yè)都可以得到政策扶植。屆時(shí)從天津東站通過地鐵 9號線到中山門可與輕軌實(shí)現(xiàn)無障礙換乘，直達(dá)生態(tài)城。 中新生態(tài)城文化廣場 2023濱海新區(qū)寫字樓市場概況 / 重點(diǎn)項(xiàng)目概述 ?生態(tài)城文化廣場項(xiàng)目建筑布局呈馬蹄形，前排 14層， 1層為底商， 24層為寫字間，其中 3層與主體建筑有連廊相接；后排建筑10層到頂，其中 1層為底商， 2層為員工餐廳， 39層為寫字間， 10層為設(shè)備間。貸款優(yōu)惠 1個(gè)點(diǎn)，一次性全款優(yōu)惠 2個(gè)點(diǎn)。建筑指標(biāo)上完全符合生態(tài)城綠色建筑的要求，比標(biāo)準(zhǔn)建筑節(jié)能 20%— 30%?？梢杂行Ч?jié)約辦公成本。 ?天和新樂匯為國際甲級寫字樓、國際時(shí)尚型商業(yè)街區(qū)、低碳服務(wù)公寓，三種產(chǎn)品形式相互支撐，互為依托，共組天和 〃 新樂匯商務(wù)綜合體：生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保與商業(yè)、商務(wù)、人居雙向兼容。距天津開發(fā)區(qū) 10分鐘車程；距塘沽區(qū) 15公里；距濱海國際機(jī)場 30公里；距天津市區(qū) 45公里；距北京 。 ?天和新樂匯項(xiàng)目為底商、寫字樓加公寓的綜合體產(chǎn)品。 2023濱海新區(qū)寫字樓市場概況 / 總結(jié) ?濱海新區(qū)核心區(qū)寫字樓 目前以出租為主， 租金差距 也相對較 大，從 2元以下含物業(yè)費(fèi)的普通寫字樓到不含物業(yè)費(fèi)的租金達(dá)到 ， 這也足以體現(xiàn) 各個(gè)寫字樓不同的物業(yè)形態(tài)、建成年份、地理位置及內(nèi)外部配套情況。 ?預(yù)計(jì)在未來幾年內(nèi)，天津市整體經(jīng)濟(jì)還將保持快速增長的勢頭，而濱海新區(qū)的增長尤為迅速。 ?對于本地市場而言，供應(yīng)十分充足，部分業(yè)主的招租壓力未來兩年內(nèi)將持續(xù)存在。 n訪談?wù)呔鶠槠髽I(yè)主要負(fù)責(zé)人，或知曉辦公租賃相關(guān)事宜的工作人員。 寫字樓客群分析 / 樣本情況 企業(yè)規(guī)模20%49%22%9%小于 10 人10 30 人30 50 人50 人以上33%15%32%20% 民營企業(yè)國有企業(yè)外資企業(yè)股份制企業(yè)性質(zhì)被訪者身份22%52%26% 企業(yè)主要負(fù)責(zé)人行政負(fù)責(zé)人其他被訪談?wù)呓逃尘?% 21%64%13%?？埔韵聦？票究蒲芯可陨蟦多數(shù)企業(yè)仍采用租用寫字樓的形式進(jìn)行辦公，方便日后公司規(guī)模擴(kuò)大，業(yè)務(wù)提升 時(shí)靈活的選擇新的辦公地址。 n寫字樓使用滿意度較低，僅為 13%； n諸多因素中，電梯搭乘不便、辦公空間的狹窄被提及次數(shù)最多； n38%的企業(yè)有更換新辦公場所的計(jì)劃。 n若考慮更換新的辦公區(qū)域，多數(shù)企業(yè)仍選擇租賃寫字樓進(jìn)行辦公。 ?面積區(qū)間 定位在 100500平米 左右 ，功能 須以 滿足中小型企業(yè)辦公的寫字樓 產(chǎn)品為主 ， 由于 市場 需求量較大，未來產(chǎn)品應(yīng)增加這一面積區(qū)間辦公區(qū)域的比例。 問卷小結(jié) 產(chǎn)品建議 問卷小結(jié)及未來產(chǎn)品建議 酒店市場概況及客群分析 2023濱海新區(qū)酒店市場概況 客群分析 2023濱海新區(qū)酒店市場概況 漢沽藍(lán)白領(lǐng)公寓 濱海新區(qū)假日酒店 目前濱海新區(qū)共有三星級以上酒店 31家，其中 5星級酒店 10家， 2家正在建設(shè)之中。 2023濱海新區(qū)酒店市場概況 基輔航母金星大酒店 酒店地址： 天津漢沽區(qū)漢北路 星級： 五星 建筑面積： ，地上 15層，地下 1層 客房數(shù)： 豪華海景客房、總統(tǒng)套房 163間 配套： 餐廳、宴會(huì)廳、會(huì)議室 金星大酒店正在建設(shè)之中，項(xiàng)目總建筑面積 24萬平方米。這一項(xiàng)目填補(bǔ)了漢沽區(qū)高檔酒館旅店業(yè)的空白，將極大提升漢沽區(qū)城市形象，有力推動(dòng)天津 海濱休閑旅游區(qū)的整體開發(fā)，促進(jìn)漢沽區(qū)生態(tài)宜居城市建設(shè)。 ?高星級酒店的規(guī)模和水準(zhǔn)，代表著一座城市國際化程度和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，是一座城市的重要名片。 2023濱海新區(qū)酒店市場概況 濱海新區(qū)酒店市場客群分析 樣本抽取來源： 樣本數(shù)量情況 訪問 /抽樣方法 客群分析 / 樣本情況 濱海新區(qū)三星、四星、五星級酒店 普調(diào)樣本 150份 本次調(diào)查共發(fā)放普調(diào)問卷 150份，回收有效問卷 119份， 問卷有效率達(dá)到 % 研究方法 定向一對一訪問 n本次調(diào)研所選擇的 10家酒店中，四星級酒店占 70%。 顧客教育背景16%32%36%16% 專科以下?？票究蒲芯可陨蟦72%的被調(diào)研者因?yàn)樯虅?wù)差旅需要而入住酒店。 酒店市場概況及客群分析 客房居住標(biāo)準(zhǔn)20%52%23%5% 經(jīng)濟(jì)客房標(biāo)準(zhǔn)客房高級商務(wù)客房豪華套間n選擇標(biāo)準(zhǔn)間客房入住酒店的消費(fèi)者占 52%，酒店開發(fā)前期，在酒店客房配套規(guī)劃時(shí)，這一形式的客房應(yīng)占到酒店客房配備的 67成。 客房每日人均花費(fèi)24%54%19%3%小于2 0 0 元200400元400600元6 0 0 元以上入住原因72%18%2% 8%商務(wù)差旅度假探親日常居住其他入住天數(shù)24%47%18%11%1天23天37天7天以 上n在酒店試用滿意度這項(xiàng)調(diào)查中，僅 31%的入住者對居住酒店及其提供的服務(wù)感到滿意，滿意度較低?？紤]便利及衛(wèi)生質(zhì)量保證，入住酒店的消費(fèi)者常常選擇酒店內(nèi)部的餐廳進(jìn)行就餐，因此酒店管理層在菜系菜品的引進(jìn)與口味搭配方面應(yīng)下較大力度，贏得客戶滿意。 n在各項(xiàng)配套設(shè)施中，入住酒店的客戶對餐廳的使用頻率最 高，達(dá)到 57%。據(jù)初步估算，“十大戰(zhàn)役”總投資將達(dá)到 。新一代運(yùn)載火箭、直升機(jī)總成基地、西飛機(jī)翼組裝等 280個(gè)項(xiàng)目竣工投產(chǎn)；造修船基地、太原重工、千萬億次高性能計(jì)算機(jī)、中俄大煉油等 200個(gè)項(xiàng)目加快建設(shè)；新引進(jìn) 1000萬美元以上項(xiàng)目 200個(gè)， 5000萬美元以上項(xiàng)目 100個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目達(dá)到 500個(gè)。 受優(yōu)惠政策扶持，加之濱海新區(qū)舉足輕重的經(jīng)濟(jì)地位，吸引眾多企業(yè)落戶濱海，各行業(yè)企業(yè)數(shù)量近年大幅度增加，急需充足的物理空間進(jìn)行日常的生產(chǎn)經(jīng)營。 2023濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場概況 空港 空港加工區(qū)面積 50平方公里，毗鄰天津市區(qū)，在三環(huán)線和四環(huán)線之間，距市中心 10公里。 ? 現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)：重點(diǎn)引進(jìn)電子信息、生物制藥、航空制造、機(jī)械裝備、汽車零部件、綠色食品、新材料、新能源等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)項(xiàng)目。 2023濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場概況 ? 中觀區(qū)位： 天津空港位于天津中心城區(qū)與濱海新區(qū)核心區(qū)中心位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯 ? 微觀區(qū)位： 天津空港地區(qū)處于津?yàn)I硬實(shí)力軸北側(cè)，天津市軟實(shí)力軸北端點(diǎn) 天津空港位居環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中心區(qū)域，毗鄰天津港，海上航線將遼東半島及膠東半島緊密相聯(lián)，周邊高速公路輻射華北地區(qū)，國際空港連接國內(nèi)各大城市，具有重要戰(zhàn)略意義，具備強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)與市場潛力。還將引入新加坡公司及日本、加拿大、瑞典等企業(yè)，涉及培訓(xùn)、環(huán)保、建筑、工業(yè)環(huán)評認(rèn)證等領(lǐng)域。 2023濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場概況 優(yōu)惠政策向高新技術(shù)企業(yè)傾斜 ?從 2023年起五年內(nèi)，對濱海新區(qū)內(nèi)新設(shè)立并經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)，以地方財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助的方式予以支持。另外，對在濱海新區(qū)新設(shè)立企業(yè)總部或投資金融業(yè)、承接離岸外包業(yè)務(wù)為主的服務(wù)外包企業(yè)，根據(jù)不同情況，給予 100萬元人民幣至 2023萬元人民幣的一次性資金補(bǔ)助。經(jīng)天津市科技主管部門按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)的，減按 15%稅率征收企業(yè)所得稅 。為積極支持、主動(dòng)承接本市的工業(yè)東移，并采取有效措施鼓勵(lì)采用先進(jìn)適用技術(shù)嫁接改造傳統(tǒng)企業(yè)，濱海新區(qū)為工業(yè)東移和嫁接改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開設(shè)“綠色通道”，簡化手續(xù)，提高辦事效率，在項(xiàng)目審批、土地供應(yīng)、金融服務(wù)、能源保障等方面給予支持，實(shí)行全程代辦、一站式服務(wù)。此外，每年給予一定的財(cái)政貼息資金，專項(xiàng)用于扶持工業(yè)東移和嫁接改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，引導(dǎo)企業(yè)加大科技投入，進(jìn)行設(shè)備改造，提高企業(yè)競爭力和發(fā)展后勁 。 指導(dǎo)意見從財(cái)政支持、稅收優(yōu)惠、融資便利、社會(huì)服務(wù)等方面構(gòu)成一套完整的政策體系，以推動(dòng)濱海新區(qū)加快構(gòu)筑高端化、高質(zhì)化、高新化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成國有外資民營齊頭并進(jìn)、一二三產(chǎn)競相發(fā)展的格局。濱海新區(qū)在全國舉足輕重的經(jīng)濟(jì)地位及其各項(xiàng)利好的優(yōu)惠政策，吸引眾多民營企業(yè)在此投資辦廠