【正文】 （注：數(shù)碼 01大廈項目已基本售罄，將不成為下一階段的主要競爭對手） 競爭者分析 （個案分析“ 北京財富中心” ） 產(chǎn)品主要指標(biāo) 投 資 商：香港香江國際集團 土 地 方：北京興利房地產(chǎn)開發(fā)公司 發(fā) 展 商：北京香江興利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位 置：嘉里中心北側(cè)（原 3051廠） 總占地面積： 總建筑面積： 70萬平米 建 筑 規(guī)劃：集高檔公寓、甲級寫字樓、五星級酒店、會展中心等 多功能建筑為一體的綜合國際商務(wù)中心區(qū)，最高建筑 達 280米，比京廣高出 70米 項 目 投資：預(yù)計總投資約 60億，擬分三期開發(fā)，建設(shè)周期約 8年 競爭者分析 （個案分析“ 北京財富中心” ） 前期的主要炒作主題 2023年 5月 30日《北京晨報》軟性文章半版一篇 主題： 昔為燕京八景，明日財富中心 2023年 6月 1日《北京青年報》軟性文章三連半版 主題： 給 CBD一個財富中心完美設(shè)計 2023年 6月 1日《精品購物指南》軟性文章一篇 主題： 24小時 CBD怎么建 ？ 原 3501廠將建財富中心， 400萬元買六方案只作參考 《中國建設(shè)報》軟性文章一篇， 主題： 北京財富中心競標(biāo)外國建筑師又拔頭籌 競爭者分析 （個案分析“ 北京財富中心” ） 從上面的炒作主題與內(nèi)文分析，我們認為其核心用意點 —— 開發(fā)商的實力與專業(yè)性 國際化超前接軌意識，采用國際招標(biāo)和國際評審 的方法來確定方案 確立 CBD未來核心的概念 提出了“ 24小時 CBD生態(tài)小城市”的初步構(gòu)想 競爭者分析 （個案分析“ 怡禾國際中心” ） 產(chǎn)品主要指標(biāo) 投 資 商：北京農(nóng)業(yè)集團有限公司、北京永安興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 發(fā) 展 商：北京怡禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位 置：光華路西里 建筑面積： 20萬平米（含公寓、寫字樓及商業(yè)服務(wù)配套） 建筑規(guī)劃：公寓部分由 2棟 32層及 2棟 16層大樓組成， 寫字樓部分由 2棟 20層大樓及其間群樓組成 地下車位：八百多個（其中寫字樓約三百個） 項目投入：投資 8億， 2023年竣工 競爭者分析 （個案分析“ 怡禾國際中心” ） 寫字樓設(shè)計上幾大主要特點 美國建筑大師拉里 .凱勒強調(diào)生態(tài)型時代雕塑形式與藝術(shù)、規(guī)則、外型及功能的和諧統(tǒng)一 大型庭院景觀貫穿南北兩排建筑群，以東西兩道水墻圍合，內(nèi)有與建筑主題配套的具有強烈動感折線形的景觀布局，水墻利用辦公樓冷卻塔的循環(huán)水系統(tǒng)，從辦公樓頂部中央形成瀑布景觀，水系貫徹整個內(nèi)庭，并以系列小橋分隔與連接 辦公樓平面布局方整，為開敞式辦公空間，可靈活分割，豎向交通為 6部客用電梯與 1部消防、貨運合一的電梯分開設(shè)置 辦公樓采用自動化系統(tǒng)（ BAS）， 以一個直接數(shù)字化控制系統(tǒng)來監(jiān)視和控制大樓的各個系統(tǒng) 競爭者分析 （個案分析“ 怡禾國際中心” ） 項目主要宣傳口號 CBD核心區(qū) 鉆石上的光輝 CBD核心區(qū) 流金之所 現(xiàn)代動態(tài)美學(xué) CBD城市雕塑 超越國際標(biāo)準(zhǔn)的高尚社區(qū) 競爭者分析 （個案分析“新城 國際 ” ） 設(shè)計上幾大主要特點 4X4環(huán)形住宅群體設(shè)計，南北通透，從空中俯視如同五個大環(huán)組合在一起，個性感與時尚感強 4個直徑 100米的圓形景觀園林環(huán)抱中央廣場，總面積達 4萬平米 3萬平米 STUDIO（ 寫字樓 /工作室） 300米長， 30米寬的中央大道，貫穿南北 注：以上設(shè)計特點，有可能在 CBD規(guī)劃方案后做相應(yīng)的調(diào)整。國際 ” ） 前期項目宣傳核心定位 CBD中央居住新秩序 前期輔助口號 CBD的休息區(qū) CBD的生活區(qū) CBD的投資地 注：以上口號，有可能在 CBD規(guī)劃方案后做相應(yīng)的調(diào)整。 商務(wù)頭等艙 支撐點： “ CBD核心區(qū)”喻含區(qū)域的價值與 中心 “商務(wù)頭等艙”喻含商機與 財富 第六部分：品牌推廣策略 SWOT分析？ 銷售策略？ 包裝策略？ 媒體策略？ 公關(guān)策略？ …… 品 牌 推 廣 策 略 （ SWOT分析） 優(yōu)勢（ Strength） 地段 CBD核心區(qū)域，緊臨嘉里中心與國貿(mào)中心 資源 周邊使館、高檔寫字樓、星級酒店云集，名流薈萃，人文環(huán)境 極佳，市場需求容量巨大 周邊配套 CBD區(qū)域完善的商業(yè)與生活配套，辦公與居家兩相宜 品 牌 推 廣 策 略 （ SWOT分析） 劣勢（ Weakness） 交通 （相對而言） 雖本項目所在區(qū)域擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò)，但由于光華路周邊物業(yè)集中，路面不夠?qū)挸ǎ?jīng)常出現(xiàn)交通擁堵現(xiàn)象 容積率 由于本項目的占地面積僅 12750平米，而總建筑面積約 13萬平米，容積率 超過 10，大于 CBD容積率規(guī)劃指標(biāo) 56 項目規(guī)模與建筑高度 與周邊主要競爭對手北京財富中心、國貿(mào)三期、銀泰科貿(mào)中心等項目相比顯然在社區(qū)規(guī)模與建筑高度上處于下風(fēng) 品 牌 推 廣 策 略 （ SWOT分析） 機會（ Opportunity） 政府的支持 銀行對寫字樓投資貸款的發(fā)放 CBD總體規(guī)劃方案的即將出臺 WTO的臨近 CBD作為 WTO的口岸，寫字樓市場需求量將會顯著增加 2023奧運會創(chuàng)造的潛在商機 品 牌 推 廣 策 略 （ SWOT分析） 問題 /風(fēng)險（ Threat） 5年內(nèi)供應(yīng)量巨大，競爭激烈 CBD區(qū)域內(nèi)近期正在進行或已經(jīng)確定的新項目至少在 700800萬平米 42家工業(yè)搬遷后，總體可利用土地約為 3000萬平米 商務(wù)功能分散的影響 國內(nèi)金融機構(gòu)主要集中在金融街 信息技術(shù)企業(yè)的理想地是中關(guān)村高科技園區(qū) 上海陸家嘴金融區(qū)等也將對北京 CBD在吸收外資方面構(gòu)成一定的競爭 國際國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的影響 隨著 9月 11日發(fā)生的美國恐怖主義大襲擊，勢必會影響經(jīng)濟的發(fā)展與復(fù)蘇 品 牌 推 廣 策 略 （ 產(chǎn) 品 本 身 ） 產(chǎn)品本身主要特點 智能建筑管理系統(tǒng)（ BMS）， 如國際標(biāo)準(zhǔn)高速電梯、 電腦預(yù)約（營業(yè)外時間可用鑰匙卡保證安全） 2023條高速國際直撥電話線 通往嘉里和零售裙房的封閉式溫控通道 無柱大空間平面，預(yù)留 CEO專用衛(wèi)生間管井 超現(xiàn)代建筑風(fēng)格 品 牌 推 廣 策 略 （ 產(chǎn) 品 本 身 ） 對于產(chǎn)品層面上的一些思考 通過以上對競爭對手與項目本身特征的分析，我們認為如果從社區(qū)規(guī)模、建筑高度、項目開發(fā)的投入資金等層面與主要對手（例如：北京財富中心、國貿(mào)三期、銀泰世貿(mào)中心等）競爭，顯然