【正文】 行，而且還辯稱說，小區(qū)空地使用權(quán)屬于全體小區(qū)住戶，他作為小區(qū)住戶之一也占有一份，有權(quán)使用空地。 為此，曾先生與開發(fā)商及物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛，至今尚未解決。小區(qū)內(nèi)空地的使用權(quán)屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有，業(yè)主可以對小區(qū)內(nèi)的空地合理行使使用權(quán)，但不能對其中一部分主張使用專屬性，單獨(dú)排他性使用； n按照 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第 51條規(guī)定，小區(qū)的空地使用權(quán)歸全體業(yè)主享有，個體業(yè)主占用空地應(yīng)該征得業(yè)主委員會的同意； n按照 《 物業(yè)管理?xiàng)l理 》 第 1條規(guī)定，物業(yè)管理公司對曾先生的行為應(yīng)該履行制止的職責(zé)和向有關(guān)行政管理部門報告的義務(wù)。 n《 物權(quán)法 》 第 71條規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意 ?《 物權(quán)法 》 第八十四條：不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系 。 本案的核心？？？ 業(yè)主是否有權(quán)利擅自改變房屋的使用性質(zhì) ?案例解析： ?根據(jù)我國 《 物權(quán)法 》 第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 ?《 物權(quán)法 》 第八十四條不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系的規(guī)定，吳先生不能擅自改變房屋的使用性質(zhì)，吳先生如果確需改變房屋的使用性質(zhì)，也不得不違反相鄰權(quán)，并且應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 特殊侵權(quán)行為引發(fā)的物業(yè)糾紛 ?相關(guān)法律法規(guī)： ?《 民法通則 》 第 123條：從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對周圍環(huán)境有高度危險的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。孫某的父母向法院提起訴訟，要求物業(yè)管理公司和電力公司共同承擔(dān)賠償責(zé)任。 審理結(jié)果 ： 電力公司負(fù) 80％ 的責(zé)任，物業(yè)公司負(fù) 20％ 的責(zé)任 ?案例解析： ?根據(jù) 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 等法律法規(guī)的規(guī)定，高壓電線的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任是由電力公司承擔(dān)的，電力公司具有維修養(yǎng)護(hù)高壓電線的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照 《 電力設(shè)施保護(hù)條例 》 及其 《 實(shí)施細(xì)則 》 的規(guī)定，采取有力的措施保障電力設(shè)施的安全，在大風(fēng)過后應(yīng)當(dāng)采取措施消除危險。”電力公司未能及時檢修刮斷的電力設(shè)施，主觀上有過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”本案中孫某并非故意觸電，電力公司不具有免責(zé)條件，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。 ?風(fēng)險防范： 盡管 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第 52條規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。 在物業(yè)管理中未盡到注意告知警示義務(wù)而引發(fā)的物業(yè)糾紛 ?相關(guān)法律法規(guī)： ?《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 ?《 合同法 》 第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。下午 5點(diǎn)多黃昏時分，高某上樓收取衣服，心急的他沒有多想直接上了天臺，沒想到一頭撞在了什么東西上，接著玻璃渣子紛紛落下，臉部鮮血也隨著涌了出來。經(jīng)過檢查，原來通往天臺的頂樓上有一道玻璃門，門較大上面也無任何標(biāo)志，晚上時不知被誰關(guān)上了，高某沒發(fā)現(xiàn)就一頭撞了上去。 法院判決： 小區(qū)物業(yè)承擔(dān) 30%的責(zé)任 ?案例解析： ?平臺晾曬衣服顯屬不當(dāng)，且其為成年人應(yīng)當(dāng)對自己的活動范圍負(fù)注意義務(wù)，對損害后果的發(fā)生負(fù)主要過錯責(zé)任。 ?風(fēng)險防范： 為了規(guī)避因物業(yè)管理人員未盡到注意告知義務(wù)而引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)管理人員應(yīng)及時的發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理中的安全隱患并予以消除和作出必要的警示標(biāo)志。 ?《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第五十三條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。 ?《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 》 第五條：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為： ?未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu) ?將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間 ?擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽臺的磚、混凝土墻體 ?損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果 ?其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為 ?《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 》 第四十二條：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2至 3倍的罰款。 19樓的章某正在裝修時，樓下的于某發(fā)現(xiàn)自己的樓下漏水。于某于是到章某家交涉，發(fā)現(xiàn)章某正在將主臥室改造成一個裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛(wèi)生間，而將原設(shè)計的衛(wèi)生間改作它用。 審理結(jié)果： 法院判決支持了于某訴章某的訴訟請求，駁回了于某訴物業(yè)管理企業(yè)的訴訟請求。 《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 》 第五條第二款規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；第三十八條還規(guī)定，將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對裝飾裝修企業(yè)處一千元以上一萬元以下的罰款。 《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 》 第三十三條規(guī)定：“因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。 續(xù)上 ?關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任。 ?但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不具有行政權(quán)利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強(qiáng)制措施，其所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)問題時向業(yè)主及施工單位提出改進(jìn)意見，而不能直接采取有效的行政制裁手段。 ?風(fēng)險防范： 規(guī)避裝修糾紛的關(guān)鍵是，物業(yè)管理人員應(yīng)嚴(yán)格按照 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 和 《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 》 的規(guī)定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，對發(fā)現(xiàn)的業(yè)主違規(guī)裝修的行為及時的予以制止并向有關(guān)部門報告，但無權(quán)采取強(qiáng)制措施，在此過程中，物業(yè)管理企業(yè)只要盡到了告知義務(wù)就可以了。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。 （ 1） 保安未盡安全保障義務(wù)引發(fā)物業(yè)糾紛 ?典型案例： 2023年 4月 2日，原告張某之母李女士從被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買了一套位于本市某小區(qū)內(nèi)的住宅。其中約定，被告在管理中負(fù)有“在公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)下管理日常治安工作，安排管理人員對本區(qū)進(jìn)行日常巡視”的義務(wù)。 2023年 8月 15日凌晨 2時許，一犯罪嫌疑人潛入該小區(qū)，從原告所居住的房屋南邊沿墻攀爬至原告房間，用菜刀將熟睡中的原告砍傷，后逃離現(xiàn)場 (該案至今未破 )。案發(fā)前后，被告正將該小區(qū)的后圍墻扒開安裝后門，管理工作比較松懈。 2023年 11月 19日，原告以被告物業(yè)管理中治安防范措施有漏洞，給犯罪分子以可乘之機(jī)為由，向洛陽市老城區(qū)法院提起訴訟，要求被告賠償其醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、殘疾賠償金、精神撫慰金等共計 10萬余元。 案例解析： 物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任 ?最高人民法院 《 關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋 》 第 6條規(guī)定，從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者是其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予以支持。安全保障義務(wù)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。本案中，原、被告之間簽訂公共契約后，雙方即形成了物業(yè)管理合同關(guān)系。因此，原告張某深夜在自己家中睡覺時，被潛入的犯罪嫌疑人持刀砍傷致殘，屬被告未盡到合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，對此，被告存在一定過錯，法院判決其承擔(dān)張某人身損害損失 40％的補(bǔ)充賠償責(zé)任是適宜的。 2023年 8月 5日，居住在該小區(qū)的楊某駕駛私家車帶其丈夫焦某和兒子，準(zhǔn)備進(jìn)入小區(qū)回住所。為此，雙方產(chǎn)生爭執(zhí)。爾后，其子又用電話聯(lián)系他人進(jìn)入小區(qū)，與保安員互毆，造成雙方人員均有傷情。為此，楊某起訴某物業(yè)公司要求賠償醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)、鑒定費(fèi)、精神損失費(fèi)等共計 余元。 ?原告駕車進(jìn)入被告管理的居民小區(qū)時與被告的值勤保安因車輛出入證問題產(chǎn)生爭執(zhí)，雙方本應(yīng)克制自己的情緒，從維護(hù)小區(qū)管理秩序出發(fā)，妥善處理問題。雙方均負(fù)有一定過錯，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 ?最后，法院判決某物業(yè)公司賠償原告經(jīng)濟(jì)損失人民幣 6100元。原告是一名小區(qū)居民，被告則是管理小區(qū)的物業(yè)公司。法院認(rèn)為，值勤保安在從事雇傭活動中致使原告人身損害，被告應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失。 小區(qū)某物業(yè)公司是受小區(qū)業(yè)主的委托對小區(qū)進(jìn)行管理，原告作為小區(qū)一名居民有服從小區(qū)管理的義務(wù)。因此，原告同樣是有過錯的，依照 《 中華人民共和國民法通則 》 第 131條“受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任”，故法院在上述判決中支持了原告部分訴訟請求。雇主替代責(zé)任是指雇主對雇員在從事雇傭活動中侵犯他人權(quán)利時所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。盡管斗毆本身是值勤保安和原告之間的個人行為，但值勤保安是在履行其工作職責(zé)時，與原告發(fā)生爭執(zhí)從而導(dǎo)致斗毆。雇員的行為超出授權(quán)范圍，但其表現(xiàn)形式是履行職務(wù)或者與履行職務(wù)有內(nèi)在聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“從事雇傭活動”。 （ 3）小區(qū)共用設(shè)施傷人賠償糾紛 ?典型案例： 2023年 8月 29日下午， 7歲的小鵬（化名）與媽媽一起在小區(qū)休閑廣場上玩耍。石桌砸斷了小鵬的左手食指和中指。但對方認(rèn)為小鵬受傷是由于父母看護(hù)不力，他們不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。庭審中，被告物業(yè)公司和開發(fā)商都表示不愿賠償。 ?案例解析： ?物業(yè)公司對物業(yè)小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施負(fù)有管理、維護(hù)義務(wù)，對于因共用設(shè)施存在安全隱患致使他人受傷的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 ?根據(jù) 《 民法通則 》 規(guī)定，建筑物或其他設(shè)施發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。 ?同時，小鵬的母親未盡好足夠的監(jiān)護(hù)義務(wù)，對兒子受傷亦有一定過錯，可相應(yīng)減輕物業(yè)公司的部分賠償責(zé)任。 ?相關(guān)法律知識： “安全保障義務(wù)”有法律依據(jù) ?2023年 5月 1日生效的 《 最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋 》 ，比較集中地體現(xiàn)了侵權(quán)責(zé)任法的主要原則。” ?物業(yè)管理人的安全保障義務(wù)主要體現(xiàn)在三個方面： ?設(shè)施設(shè)備的安全保障責(zé)任 ?管理服務(wù)的安全保障責(zé)任 ?預(yù)防和制止第三人侵權(quán)的安全保障責(zé)任 ?設(shè)施設(shè)備 ： 安全可靠無隱患 ?服務(wù)管理 ： 細(xì)致周到無過失 ?制止侵權(quán) ： 及時果斷不延誤