【正文】 Townhouse的賣點(diǎn)之一。項(xiàng)目實(shí)行先做環(huán)境后搞建設(shè)的開發(fā)程序，加上三個(gè)高爾夫球場圍繞的得天獨(dú)厚自然環(huán)境，成為高價(jià) Townhouse典范，且銷售不俗。于 2023年 12月正式開盤， 2023年春節(jié)前后以 7800元的單價(jià)銷售已全部完成，創(chuàng)下北京房地產(chǎn)市場的一個(gè)奇跡。北京 Townhouse市場特點(diǎn)—— 領(lǐng)先樓盤引導(dǎo)市場偏好Townhouse項(xiàng)目案例—— 一棟洋房概況項(xiàng)目類型 Townhouse地理位置 亦莊北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)天華北路占地面積 占地 24萬平方米、總建筑面積 別墅套數(shù) 900套規(guī)劃 社區(qū)布局 大型純 Townhouse社區(qū)；由近 900套獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排和疊式雙拼別墅組成戶型選擇 一期有 8種戶型，單幢面積在 180平方米 ~500平方米之間售價(jià) 6600元／平方米案例特色 純 Townhouse社區(qū)，北京Townhouse代表作定位：大型純 Townhouse社區(qū)；包括 Townhouse的一切建筑形式，由近 900套獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排和疊式雙拼別墅組成。國家住宅工程中心對板樓、塔樓的定義是：板樓 —— 是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個(gè)單元用自己單獨(dú)的樓梯、電梯。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。外形輕盈蝶式建筑一般是 “ 半蝶半塔 ” ，戶戶緊密相連，像沒有張開翅膀的蝴蝶，改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫，體態(tài)輕盈秀麗，外觀比較新穎。朝向、采光、通風(fēng)上有突破蝶形建筑設(shè)計(jì)還有效地避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端，使多數(shù)單元都是南北朝向，實(shí)現(xiàn)了在采光、通風(fēng)性能上的突破。斜角存在成為新問題但蝶式建筑中因各戶間連接依然緊密，戶與戶之間的相互影響、相互依賴還比較大，所以產(chǎn)生出很多在戶型設(shè)計(jì)中難以避免的斜角問題，這既是蝶式建筑的 “ 標(biāo)簽 ” 之一，也是蝶式建筑為尋求突破而必須跨越的障礙。平衡成本與建筑形式板樓的售價(jià)明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對采光通風(fēng)活動(dòng)空間采取了犧牲，對于沒有明顯板、塔偏好的消費(fèi)者而言，蝶塔幫助實(shí)現(xiàn)了成本與戶型的平衡。2023年開始，從市場供應(yīng)上看，板樓投放量呈噴井效應(yīng)，成為樓市的異軍，一改塔樓一統(tǒng)天下之勢。q板樓開發(fā)商熱炒概念隨著眾多開發(fā)商轉(zhuǎn)投板樓項(xiàng)目，市場宣傳多圍繞板樓與塔樓之爭 —— 板樓勝出展開；開發(fā)商不惜重金炒作概念，如第三代板樓、小高層，媒體為板樓叫好之聲不絕于耳，雖然時(shí)有塔樓的聲音冒出，但很快便淹沒與板樓聲之中。同一社區(qū)中同等檔次的板樓與塔樓，市場定價(jià)之差可高達(dá) 1000元 /平方米。q塔樓突圍之舉為了扭轉(zhuǎn)不利局面，塔樓開始嘗試兩個(gè)方面的突圍：建筑形式突圍，蝶塔的出現(xiàn)；市場定位突圍，面向細(xì)分人群的小戶型社區(qū)。出入空間 大 小容積率 低 高通風(fēng) 好 不暢朝向 戶戶朝陽 常有無采居室采光 戶戶朝陽，南北通透 存在灰色空間 同層分布不同的戶型單位，單位之間互為遮擋對采光有負(fù)面影響；戶型難以全面照顧每間居室的采光設(shè)置。使用率 板樓戶型的使用率平均達(dá)到 80%；最高可達(dá) 90%塔樓戶型的使用率常不足 70%；受不規(guī)則空間局限很難設(shè)計(jì)高使用率使用率越高，空間使用程度越高，價(jià)格成本越低。2023年，面對塔樓項(xiàng)目的滯銷，綠景苑將其規(guī)劃完成的塔樓二期改為全小戶型（ 1870平米）社區(qū)。Solo的熱銷，掀動(dòng)北京住宅市場小戶型風(fēng)浪，非常男女、炫特區(qū)、夏都盈座、東方銀座等３０余個(gè)樓盤打出了小戶型概念，供應(yīng)面積超過１００萬平方米。小戶型社區(qū)長短處：從建筑形式而言，小戶型社區(qū)，通常表現(xiàn)為同層樓 8戶甚至 10戶以上的單位，使塔樓的劣勢更加突出。小戶型社區(qū)的成功來源于細(xì)分市場定位，準(zhǔn)確地抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心理，可以稱得上是以小博大的市場推廣典范。隨著被媒體廣為關(guān)注的香港陶大花園的疫情爆發(fā)、政府對屋內(nèi)通風(fēng)條件的強(qiáng)調(diào)，板樓通風(fēng)好、人口密度低、環(huán)境通透的賣點(diǎn)又被賦予新的意義?！　∫灾袊ㄖ夹g(shù)研究院國家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心為代表的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，非典的突如其來，讓人們重新審視住宅的健康要求。板樓在新一輪競爭中又具備了新的砝碼。板樓精選之風(fēng)林綠洲—— 概況項(xiàng)目類型 板樓地理位置 朝陽區(qū)北沙灘占地面積 距北四環(huán)不足 2公里，項(xiàng)目東側(cè) 1公里處是中軸線延伸路規(guī)劃 社區(qū)布局 全板樓社區(qū)，包括高層、小高層、多層售價(jià) 8080元／平方米案例特色 全板樓社區(qū)；熱炒板樓概念的主力隊(duì)員全板樓社區(qū)使每棟住宅樓都能夠享有充分的采光權(quán)和景觀權(quán)，使用戶四季都能享受陽光和通透的感覺。解決方案：　 ，呈北高南低的階梯狀布局。精品戶型更是所有房間都朝陽。戶型面積從 — 不等，滿足各種人群、家庭的需要。塔樓精選之現(xiàn)代城—— 設(shè)計(jì)建筑立面突出，更借 soho現(xiàn)代城收獲之名氣，實(shí)行高價(jià)策略。消費(fèi)者角度的項(xiàng)目類型比較消費(fèi)者的項(xiàng)目類型偏好資料來源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng) 定價(jià)比較價(jià)格比較（同檔次同條件）別墅 Townhouse 板樓 塔樓平均單價(jià) 最高 次高單價(jià)比較：獨(dú)棟 雙拼 疊拼〉聯(lián)排高于板樓單價(jià)比較：多層 小高層 高層最低蝶塔 傳統(tǒng)塔樓平均總價(jià) 最高 以總建筑面積論價(jià)格需求下的項(xiàng)目類型偏好無論以單價(jià)或以總價(jià)論：別墅、 Townhouse項(xiàng)目仍然很難在市場份額上有所進(jìn)步；無論板樓還是塔樓， 100平米戶型仍將維持分水嶺狀態(tài)；與居民收入最相宜的 5000元單價(jià)的普通住宅，有最廣闊市場空間。交通便利成為消費(fèi)者對住宅區(qū)域的首要考慮因素：在本次調(diào)查中， ％的被訪者希望項(xiàng)目周邊有良好的公共交通，交通問題已是被廣大購房者普遍關(guān)注的問題，而具有該項(xiàng)優(yōu)勢的房地產(chǎn)項(xiàng)目成為他們的首選。由此可見，一部分消費(fèi)者開始把住宅市場作為一種投資，并且北京有著不錯(cuò)的投資環(huán)境，但是由于在具體操作上的一些問題諸如稅費(fèi)過高、二級市場的拖沓不前、租賃市場信用較差，都成為制約房地產(chǎn)投資的因素。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 三月 2104:26:1204:26Mar2124Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 三月 21三月 2104:26:1304:26:13March 24, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 三月 214:26 上午 三月 2104:26March 24, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 4:26:13 上午 4:26 上午 04:26:13三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 04:26:1304:26:1304:263/24/2023 4:26:13 AM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 04:26:1304:26:1304:26Wednesday, March 24, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 24 三月 20234:26:13 上午 04:26:13三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 2023/3/24 4:26:1304:26:1324 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 三月 2104:26:1304:26Mar2124Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 24 三月 20234:26:13 上午 04:26:13三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 2023/3/24 4:26:1304:26:1324 March 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不