世聯(lián)_房地產(chǎn)定價(jià)及價(jià)格策略-閱讀頁(yè)
2025-01-29 02:35本頁(yè)面
【正文】 B3（ 193套） 保利花園 10樓統(tǒng)計(jì)分析（ 94折團(tuán)購(gòu)） 戶數(shù)（套） 面積（㎡） 表面均價(jià)（元） 團(tuán)購(gòu)表價(jià)（元） 團(tuán)購(gòu)實(shí)收（元） 表面收益（元） 團(tuán)購(gòu)收益（元） 團(tuán)購(gòu)實(shí)收（元） 6 242 8 244 10 279 合計(jì) 765 保利花園 10樓統(tǒng)計(jì)分析（會(huì)員） 戶數(shù)（套） 面積（㎡） 表面均價(jià)（元） 會(huì)員表價(jià)（元） 會(huì)員實(shí)收（元） 表面收益（元） 會(huì)員收益（元） 會(huì)員實(shí)收（元） 8 244 9 261 10 279 合計(jì) 784 車 位 地 下 室 8地下室 145個(gè)， 9地下室 151個(gè)，與預(yù)售房捆綁銷售； 6地下室 46個(gè)， 10地下室 59個(gè)，與預(yù)售房不捆綁銷售； 建議 地下室 實(shí)收價(jià) 1900元 /平米。與項(xiàng)目戶數(shù)的配比率過(guò)大， 同時(shí)人防車位比重，因此，我司建議：產(chǎn)權(quán)車位價(jià)格為 8萬(wàn)元 /個(gè)，人防車位 6萬(wàn)元 /個(gè)。 第四部分 價(jià)格策略 價(jià)格策略 08年11月25日 08年11月28日 08年12月06日 08年12月31日 09年1月1日 價(jià)格確定 公布價(jià)格及預(yù)選房 選房，當(dāng)日成交100套 09年1月25日 09年5月31日 持續(xù)選房 12月底達(dá)到150套 6樓持續(xù)銷售，其他樓座封盤 新會(huì)員積累達(dá)到100張 6樓清棟， 新會(huì)員積累450張 節(jié)奏控制 09年4月13日 6號(hào)樓清棟期 選房期 房展會(huì)，新會(huì)員積累300張 預(yù)祝保利花園選房成功！ Thanks！ 價(jià)格策略 房地產(chǎn)價(jià)格策略 價(jià)格入市策略 價(jià)格調(diào)整策略 價(jià)格優(yōu)惠策略 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略 房地產(chǎn)價(jià)格策略 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略 同區(qū)、同質(zhì)、同品牌產(chǎn)品： 低價(jià)贏取市場(chǎng)，獲得現(xiàn)金流 同區(qū)、高質(zhì)、大品牌產(chǎn)品： 高價(jià)樹立標(biāo)桿，獲得品牌影響力 總言之，若競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)于或等同于本項(xiàng)目，本項(xiàng)目需通過(guò)低價(jià)與其競(jìng)爭(zhēng)，若競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手劣于本項(xiàng)目，方可以稍高的價(jià)位入市。當(dāng)然，如果，市場(chǎng)狀況好，競(jìng)爭(zhēng)不激烈，而且項(xiàng)目自身規(guī)模又不大的情況下，項(xiàng)目完全可以采取突出房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)秀品質(zhì)，大規(guī)模營(yíng)造房地產(chǎn)項(xiàng)目形象和知名度，高價(jià)報(bào)盤，高價(jià)成交，在短期內(nèi)迅速獲得市場(chǎng)認(rèn)同的，與前一種狀況完全相反的“高開高走”策略。當(dāng)然，如果項(xiàng)目的確綜合素質(zhì)較低，市場(chǎng)認(rèn)同感差，且市場(chǎng)狀況不好競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般只能采取低報(bào)價(jià)，低價(jià)成交，以價(jià)格取勝的“低開低走”策略。 房地產(chǎn)價(jià)格策略 波浪螺旋 “平穩(wěn)推進(jìn)”的調(diào)價(jià)策略是一種較為理想的調(diào)價(jià)策略，在現(xiàn)實(shí)中很難維系。所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目素質(zhì)一般，規(guī)模較大，而市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)不很明朗的情況下，多數(shù)項(xiàng)目采取的是“波浪螺旋”的調(diào)價(jià)策略。調(diào)價(jià)周期以房地產(chǎn)市場(chǎng)周期、項(xiàng)目的銷售速度和最終利潤(rùn)的回收作為判斷標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)，可根據(jù)工程進(jìn)度及銷售情況，對(duì)提價(jià)幅度及周期進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化調(diào)整；此外，應(yīng)考慮不同樓座在銷售速度上的差異，分別調(diào)整提價(jià)幅度，避免“一刀切”的作法。 房地產(chǎn)價(jià)格策略 價(jià)格調(diào)整策略 漲價(jià)并不意味著增加銷售難度，其正面意義在于： ? 逼定客戶。 ? 維護(hù)客戶。 ? 追求利潤(rùn)。 房地產(chǎn)價(jià)格策略 價(jià)格調(diào)整策略 常用價(jià)格調(diào)整法： 小步快跑 快跑： 可時(shí)刻制造緊張感，逼定客戶 小步： 不至于逼死客戶斷檔 房地產(chǎn)價(jià)格策略 價(jià)格優(yōu)惠策略 房地產(chǎn)營(yíng)銷中的常用優(yōu)惠政策： 購(gòu)買會(huì)員卡入會(huì)，會(huì)費(fèi) 1萬(wàn)抵 2萬(wàn)； ?一次性付款 99折； ?特殊節(jié)點(diǎn)優(yōu)惠 XX元 /平米； ?特殊節(jié)點(diǎn)贈(zèng)送 XXX； ?特殊折扣如團(tuán)購(gòu) 95折等。 價(jià)格策略 開發(fā)商應(yīng)對(duì)策略 合理的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該是一個(gè) 范 圍 應(yīng)堅(jiān)持提供兩份或三份價(jià)目表及可能銷售結(jié)果， 供發(fā)展商選擇。 只有真正客觀地掌握了市場(chǎng)，才有可能制 定一份優(yōu)秀的價(jià)格表 —— 應(yīng)堅(jiān)持運(yùn)用市場(chǎng)比較法，廣泛選擇競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目或可比項(xiàng)目 ， 找到本項(xiàng)目的 市場(chǎng)價(jià)格范圍 。 事實(shí)上，在對(duì)發(fā)展商施加任何影響之前，我們首先要掌握的是 —— “ 這個(gè)樓盤客觀公正地講，到底應(yīng)該值多少錢 ？” 這是我們心里的“底”，沒底就沒法干。 其實(shí)，發(fā)展商提出的價(jià)格往往會(huì)基于對(duì)代理公司的顧慮，基于自己的孩子就是“漂亮”的心理，是需要壓一壓，使之往理性上回歸的。想找準(zhǔn)“底”也不難，就是多找案例，多分析、多比較 —— 一句話，多做一
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