【正文】 勢 ? 不具備比較優(yōu)勢 結(jié)果 1. 選擇 領(lǐng)導(dǎo)者戰(zhàn)略 ,通過打造標(biāo)志性精品 ,提升形象和價(jià)格，為后續(xù)產(chǎn)品的推出奠定基礎(chǔ)； 2. 現(xiàn)場就是力量。 本項(xiàng)目的戰(zhàn)略導(dǎo)向 競爭策略分解 著力打造入口處、示范園林、現(xiàn)場售樓體驗(yàn)區(qū)等要素，加強(qiáng)項(xiàng)目自身比較優(yōu)勢，吸引本地客戶 專業(yè)物業(yè)管理公司，提供貼心的安全管理和服務(wù) 戶外、物料、現(xiàn)場、服務(wù)等一切細(xì)節(jié)都突出高端形象 產(chǎn)品 形象 充分發(fā)揮項(xiàng)目獨(dú)有欽江資源價(jià)值 營銷 貼合目標(biāo)客戶尊貴生活體驗(yàn)的概念營銷、直效營銷 價(jià)格 突破主流市場價(jià)格體系，博得市場高利潤。 第一階段 項(xiàng)目形象預(yù)熱期 內(nèi)部認(rèn)購積累客戶 初步建立樓盤形象 積累客戶 400人以上 第二階段 產(chǎn)品賣點(diǎn)出擊期 公開發(fā)售震撼市場 形成產(chǎn)品熱銷局面 達(dá)到 35%以上銷售率 第三階段 未來生活體驗(yàn)期 樣板生活征服客戶 平穩(wěn)銷售快速清盤 整體達(dá)到 85%銷售率 第四階段 品牌深入人心期 品牌提升鞏固市場 持續(xù)銷售掃清尾盤 整體達(dá)到 100%銷售率 項(xiàng)目總體營銷節(jié)點(diǎn)具體安排 時(shí)間 銷售階段 推出單位 工作內(nèi)容 銷售進(jìn)度 2023年 9月 形象預(yù)熱期 建立項(xiàng)目形象，完成銷售準(zhǔn)備工作 2023年 10月 首批單位推出 5號(hào)樓及 7號(hào)樓一個(gè)單元， 142套單位 選取 7號(hào)樓較差戶型，低價(jià)入市，快速形成熱銷 15% 2023年 1 12月 加推部分單位 6號(hào)樓和 7號(hào)樓兩個(gè)單元， 182套單位 利用樣板房和園林制造熱點(diǎn)，穩(wěn)步提升銷售價(jià)格 35% 2023年 2月 持續(xù)銷售期 8號(hào)樓東單元， 54套單位 以活動(dòng)、促銷帶動(dòng)市場，為 8號(hào)樓的剩余單位打開市場 50% 2023年 4月 強(qiáng)銷期 2號(hào)樓及 8號(hào)樓剩余單位， 208套單位 新樣板房、準(zhǔn)現(xiàn)樓利好，推出剩余單位，形成銷售高潮 85% 2023年 5月 尾盤銷售期 促銷、老帶新活動(dòng)等消化尾盤 100% ?采用“ 少量、多次 ”的推售策略，保證每次推出單位都有良好的銷售率； ?第一批單位主要通過前期累積的客戶進(jìn)行消化，然后針對(duì)客戶意見和市場反應(yīng) 及時(shí)調(diào)整策略 ，推出第二批單位； ?建議價(jià)格策略實(shí)行“ 低開高走 ”方式，在發(fā)售初期選一批綜合質(zhì)素偏低的單位低價(jià)入市，聚集開售人氣； ?后期單位的推售主要通過 樣板房、園林等體驗(yàn)式營銷手段 達(dá)成。 打擊點(diǎn) 戶外、短信、直投、賣場包裝、客戶通訊 項(xiàng)目形象導(dǎo)入，迎合客戶的心理需求，產(chǎn)生興趣和認(rèn)可。 打擊點(diǎn) 事件活動(dòng)、短信、戶外、直投、客戶通訊 通過對(duì)產(chǎn)品優(yōu)勢和賣點(diǎn)的宣傳，讓目標(biāo)客戶產(chǎn)生購買行為。 樣板房開放會(huì)引發(fā)客戶的結(jié)伴參觀 ， 樣板房的情境營銷模式可以在短時(shí)間內(nèi)將項(xiàng)目的生活方式 、 居住氛圍以及發(fā)展商的實(shí)力 、 建筑的質(zhì)量等傳達(dá)給目標(biāo)客戶 ， 形成持續(xù)銷售 。 2023年 1月 — 2023年 4月底 各種形式的業(yè)主活動(dòng) 與聯(lián)盟商家強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 ， 利用雙方的客戶資源 ， 在中心園林落成 、 新樣板房開放 、 竣工典禮等重要工程節(jié)點(diǎn)以及各種節(jié)日 ， 舉辦雞尾酒會(huì) 、泳裝秀 、 歌舞晚會(huì) 、 皇庭會(huì)員聯(lián)誼會(huì)等活動(dòng) ， 配合 “ 老帶新 ” 、 “ 推薦朋友看房有禮 ” 、 “ 買房抽獎(jiǎng) ” 的促銷形式 ， 提高來訪量 ， 形成快速銷售 。 2023年 5月 各種形式的促銷活動(dòng) 尾盤期的銷售策略以少量廣告、多促銷活動(dòng)的手段開展。 翡翠灣與體育公園項(xiàng)目的關(guān)系 主旨： ?一二期都是皇庭品牌系列下的豪宅代表，翡翠灣是“江景大宅”，二期是“城市高爾夫豪宅社區(qū)”，雖然在產(chǎn)品類型上有差別，但路線和調(diào)性可以延續(xù)，或者統(tǒng)一在一個(gè)大盤概念里； ?翡翠灣重點(diǎn)要營造“高性價(jià)比”和“皇庭產(chǎn)品升值空間大”的形象，要快進(jìn)快出，二期的操作時(shí)間較長，需要借助高爾夫及其他配套的帶動(dòng)，持續(xù)經(jīng)營，穩(wěn)步提升品牌和社區(qū)的形象，達(dá)到利潤的最大化。 工作重點(diǎn)： ?皇庭生活體驗(yàn)中心及現(xiàn)場售樓處開放，接受客戶認(rèn)購； ?現(xiàn)場標(biāo)志性建筑物落成； ?入口處示范園林區(qū)開放； ?商業(yè)氛圍包裝完成； ?活動(dòng)營銷； ?根據(jù)認(rèn)購情況確定推出單位、價(jià)格以及開盤方案。只有在這個(gè)基礎(chǔ)上，談銷售速度和銷售溢價(jià)才是有意義的！ 項(xiàng)目總體命名：皇庭高爾夫國際城 詮釋： ?所有項(xiàng)目都是整體案名下屬的不同組團(tuán)，可以營造出 “大盤”感覺； ?“皇庭”品牌的突出，適合項(xiàng)目的 滾動(dòng)開發(fā)和銷售 ； ?“高爾夫” 直接表述出項(xiàng)目整體的 核心優(yōu)勢和稀缺資源 ，提升了項(xiàng)目的品質(zhì)感； ?“國際城”可以傳達(dá)項(xiàng)目 物業(yè)類型豐富、配套完善、社區(qū)居住氛圍好 的整體感。 組團(tuán)命名： 一期：翡翠灣（已定） 二期：翡翠華府 三期：翡翠公館 其它備選案名： ?翡翠郡 ?翡翠御園 ?翡翠御景 ?翡翠華庭 體育公園各場館概念構(gòu)想 體育公園作為皇庭高爾夫國際城的重點(diǎn)配套，對(duì)于項(xiàng)目的形象、推廣、銷售都能起到很大的促進(jìn)作用，如果能給體育公園一個(gè)優(yōu)秀的概念，在欽州、在目標(biāo)客戶中傳達(dá)出一種健康、綠色、高雅、和諧、向上的生活方式 ，將極大提升項(xiàng)目品質(zhì)感和社區(qū)感，會(huì)很自然得到消費(fèi)者的認(rèn)同。 2023年中國全民最關(guān)注的熱點(diǎn)將聚焦到北京奧運(yùn)會(huì)上。這有利于借助國際體育盛事宣傳項(xiàng)目，也有利于得到欽州政府的支持。 體育公園內(nèi)的各場館舉辦過奧運(yùn)會(huì)的城市命名，通過各屆奧運(yùn)會(huì)時(shí)的會(huì)徽、會(huì)旗、主體歌曲、吉祥物、口號(hào)、金牌歸屬、記錄誕生等相關(guān)物件和知識(shí)，在欽州先期推廣，吸引市民關(guān)注。在這個(gè)過程中，各個(gè)場館的功能可以被市民認(rèn)識(shí)，項(xiàng)目的優(yōu)勢、形象也會(huì)不斷灌輸?shù)侥繕?biāo)客戶心目中。 體育公園各場館命名構(gòu)想 ?巴塞羅那游泳館 ?雅典籃球館 ?漢城排球館 ?悉尼羽毛球館 ?亞特蘭大網(wǎng)球場 ?洛杉磯桌球館 ?北京乒乓球館 創(chuàng)想未來生活，續(xù)寫皇庭輝煌！ 匯報(bào)結(jié)束，謝謝！ ? 成功的軌跡作為一種策略路線，從一開始就應(yīng)該走上正軌。 ? 管理的第一目標(biāo)是使較高工資與較低的勞動(dòng)成本結(jié)合起來。 ? 做一個(gè)，給人希望的人而不是命令者；給人幫助的人而不是統(tǒng)治者；具有同情心的人而不是批評(píng)者；這樣的管理者。 :0523:0523:05:46 ? 如果有一個(gè)項(xiàng)目，首先要考慮有沒有人來做。 ? 不創(chuàng)新，就滅亡。 ? 可持續(xù)競爭的惟一優(yōu)勢來自于超過競爭對(duì)手的創(chuàng)新能力。 ? 在漫長的人生旅途中，有時(shí)要苦苦撐持暗無天日的境遇；有時(shí)卻風(fēng)光絕頂，無人能比。 ? 管理層次越少越好。 ? 管理即決策。 ? 把我們頂尖的 20個(gè)人才挖走，那么我告訴你，微軟會(huì)變成一家無足輕重的公司。 ? 如果你希望成功，以恒心為良友，以經(jīng)驗(yàn)為參謀，以小心為兄弟，以希望為哨兵。 ? 企業(yè)即人。同時(shí)，不要做其他公司已經(jīng)在做或?qū)砜赡芤龅氖隆? ? 企業(yè)最大的資產(chǎn)是人。 ? 多掙錢的方法只有兩個(gè) :不是多賣，就是降低管理費(fèi)。假如企業(yè)的運(yùn)營是以服務(wù)于家族為原則，則企業(yè)與家族必兩敗俱傷。 ? 日日行，不怕千萬里 。 ? 愛你的員工吧，他會(huì)百倍地愛你的企業(yè)。 ? 我們?cè)谖覀兊膭趧?dòng)過程中學(xué)習(xí)思考，勞動(dòng)的結(jié)果，我們認(rèn)識(shí)了世界的奧妙，于是我們就真正來改變生活了。 2023年 1月 29日 11時(shí) 5分 ? 制定正確的戰(zhàn)略固然重要，但更重要的是戰(zhàn)略的執(zhí)行。 2023年 1月 29日星期日 11時(shí) 5分 46秒 ? 企業(yè)管理過去是溝通，現(xiàn)在是溝通，未來還是溝通。 ? 懶惰 :它是一種對(duì)待勞動(dòng)態(tài)度的特殊作風(fēng)。 2023年 1月 29日星期日 下午 11時(shí) 5分 ? 世界上每 100家破產(chǎn)倒閉的大企業(yè)中， 85%是因?yàn)槠髽I(yè)管理者的決策不慎造成的。 , January 29, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :05:4623:05Jan2329Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 :05:4623:05:46January 29, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 。 2023年 1月 29日星期日 11時(shí) 5分 46秒 23:05:4629 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , January 29, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :05:4623:05Jan2329Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 :05:4623:05:46January 29, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 2023年 1月 29日星期日 11時(shí) 5分 46秒 23:05:4629 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , January 29, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :05:4623:05Jan2329Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 1月 29日星期日 下午 11時(shí) 5分 46秒 23:05: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 29日星期日 11時(shí) 5分 46秒 23:05:4629 January 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息