【正文】 Remarks 標(biāo)準(zhǔn)間 RMB160 RMB96 現(xiàn)行優(yōu)惠價(jià) 有 免費(fèi)寬帶 商務(wù)迷你房 RMB150 RMB92 現(xiàn)行優(yōu)惠價(jià) 有 免費(fèi)寬帶 商務(wù)房 RMB220 RMB132 現(xiàn)行優(yōu)惠價(jià) 有 免費(fèi)寬帶 行政房 RMB280 RMB168 現(xiàn)行優(yōu)惠價(jià) 有 免費(fèi)寬帶 標(biāo)準(zhǔn)迷你房 RMB76 RMB 現(xiàn)行優(yōu)惠價(jià) 有 免費(fèi)寬帶 行政迷你房 RMB111 RMB 現(xiàn)行優(yōu)惠價(jià) 有 免費(fèi)寬帶 行政套房 RMB169 RMB 現(xiàn)行優(yōu)惠價(jià) 有 免費(fèi)寬帶 標(biāo)準(zhǔn)迷你房 RMB108 RMB76 現(xiàn)行優(yōu)惠價(jià) 有 無線寬帶 備注： 住房時(shí)的水電費(fèi)自理，當(dāng)退房時(shí)一并結(jié)算。 公寓酒店都是小公寓，最大也就是一室一廳不超過 70平方，都是經(jīng)過精裝修小公寓 ． ? 市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 奔騰年代位于昆明市永勝路與永平路交匯處，是昆明首家產(chǎn)權(quán)式公寓酒店。從本質(zhì)上來說，是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。每年業(yè)主可免費(fèi)入住酒店 7天。 地理位置： 建筑形態(tài) 開盤均價(jià)為： 區(qū)位差為： 層差為： 物管為： ? 市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 一、麥田時(shí)光 麥田時(shí)光亮點(diǎn)： 地理位置： 建筑形態(tài) 開盤均價(jià)為： 區(qū)位差為： 層差為： 物管為： ? 市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 一、麥田時(shí)光 麥田時(shí)光亮點(diǎn)： 地理位置： 建筑形態(tài) 開盤均價(jià)為： 區(qū)位差為： 層差為： 物管為： 小高層（ 13層）、精裝修 麥田時(shí)光為爛尾樓改造，改造后為小公寓形式 有 38年產(chǎn)權(quán)（商業(yè)用地形式，當(dāng)時(shí)已經(jīng)閑置了 12年） ? 市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 一、麥田時(shí)光 麥田時(shí)光亮點(diǎn)： 地理位置： 建筑形態(tài) 開盤均價(jià)為： 區(qū)位差為： 層差為： 物管為： 4000元 /㎡ ? 市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 一、麥田時(shí)光 麥田時(shí)光亮點(diǎn)： 地理位置： 建筑形態(tài) 開盤均價(jià)為： 區(qū)位差為： 層差為： 物管為： 300元 /㎡ ? 市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 一、麥田時(shí)光 麥田時(shí)光亮點(diǎn)： 地理位置： 建筑形態(tài) 開盤均價(jià)為： 區(qū)位差為： 層差為： 物管為： 每樓每套幾千元不等 ? 市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 一、麥田時(shí)光 麥田時(shí)光亮點(diǎn)： 地理位置： 建筑形態(tài) 開盤均價(jià)為： 區(qū)位差為： 層差為： 物管為 ： /㎡ 首付為 40%， 貸款最長(zhǎng)年限為 10年 ? 市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 一、麥田時(shí)光 二手信息： 面積 樓層 功能 均價(jià) 總價(jià) 裝修 稅收 稅后價(jià) 38 8 1*1*1 4789 精裝 有 5346 38 1*1*1 5000 19 精裝 有 5503 40 1*1*1 5500 22 精裝 有 6052 ? 市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 一、麥田時(shí)光 目前得知戶型為： 1 室 1 廳 1 廚 1 衛(wèi) 48㎡ B戶型： 1室 1廳 1衛(wèi) 1廚 36㎡ ? 市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 一、麥田時(shí)光 目前得知戶型為： C戶型： 1 室 1廳 1廚 1衛(wèi) 40㎡ D戶型： 1 室 1廳 1廚 1衛(wèi) 63㎡ ? 市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 一、麥田時(shí)光 目前得知戶型為： E戶型： 1 室 1廳 1廚 1衛(wèi) 47㎡ F戶型： 1 室 1廳 1廚 1衛(wèi) 31㎡ ? 市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 一、麥田時(shí)光 目前得知戶型為： G戶型： 1 室 1廳 1廚 1衛(wèi) 37㎡ H戶型： 1 室 1廳 1廚 1衛(wèi) 32㎡ ? 市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 一、麥田時(shí)光 目前得知戶型為： H戶型： 1 室 1廳 1廚 1衛(wèi) 32㎡ J戶型： 1 室 1廳 1廚 1衛(wèi) 57㎡ ? 市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 一、麥田時(shí)光 目前得知戶型為： K戶型： 1 室 1廳 1廚 1衛(wèi) 43㎡ 1 室 1廳 1廚 1衛(wèi) 55㎡ ? 市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 一、麥田時(shí)光 整個(gè)麥田時(shí)光優(yōu)勢(shì)為： 臨街 和國美電器相鄰 為于二環(huán)內(nèi) 周遍生活配套齊全，周遍小戶型房源較少，正好彌補(bǔ)了小戶型空缺，并且對(duì)于周遍的房?jī)r(jià)來說，麥田的價(jià)格居中，升值空間大。 ? 市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 一、麥田時(shí)光 麥田時(shí)光穿金路店 所有房間均以四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)配置，價(jià)格卻只有四星級(jí)酒店的 1/3，是商務(wù)、旅游住宿的最佳選擇之地。衛(wèi)星電視、獨(dú)立寬帶接口、國際國內(nèi)直撥電話，獨(dú)立寬敞浴室 24小時(shí)冷、熱水供應(yīng)，標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生潔具設(shè)施，為顧客提供一個(gè)方便、經(jīng)濟(jì)、衛(wèi)生、安全的休息環(huán)境，讓您的商務(wù)活動(dòng)，休閑及觀光旅游更加便利。西餐廳為您提供正宗意大利美食，法式大餐，若您酷愛運(yùn)動(dòng)，室內(nèi)游泳池，棋牌室，彈子房及設(shè)施齊全的健身中心正等著您的光臨。 2023年重新裝修。酒店位于市區(qū)金融、商貿(mào)活動(dòng)的中心，交通極為便利。雄偉挺拔的主樓已成為城市中心性建筑物。 毗鄰金馬碧雞坊、昆明百貨大樓、新紀(jì)元購物廣場(chǎng)。 ? 市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 新紀(jì)元公寓酒店： 昆明新紀(jì)元酒店連鎖公寓 與 機(jī)場(chǎng)距離： 公里 ?與火車站距離： 公里 與市中心距離： 0 公里 娛樂設(shè)施：卡拉 OK廳 臺(tái)球室 桑拿 棋牌室 室外游泳池 健身房 歌舞廳 餐飲設(shè)施：酒吧 中餐 西餐 其他設(shè)施：商店 停車場(chǎng) IDD電話 美容美發(fā)室 DDD電話 最近裝修時(shí)間： 2023年 9月 開業(yè)時(shí)間： 1998年 ? 市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 新紀(jì)元公寓酒店： 房間類型 門市價(jià)格 會(huì)員價(jià)格 高級(jí)標(biāo)準(zhǔn)間 258元 /間 228元 /間 ( 不含早 ) 備注：樓層 :917層，雙床 高級(jí)單人間 258元 /間 228元 /間 ( 不含早 ) 時(shí)租房（ 4小時(shí)內(nèi)） ￥： 100元 備注：樓層 :917層 早餐： 18元 /份；加床： 100元 /床 ? 市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 新紀(jì)元大酒店 4* 房間價(jià)格 ： 房型名稱 門市價(jià)格 優(yōu)惠價(jià)格 可打 5折 豪華套間 2280 1140 景觀單人間 1480 740 商務(wù)標(biāo)準(zhǔn) /單人間 1280 640 新紀(jì)元套房 5000 2500 行政標(biāo)準(zhǔn)間 1480 740 行政單人間 1480 740 行政單套房 1800 900 行政雙套房 3080 1540 行政觀景套房 2880 1140 高級(jí)套房 1880 940 加床 200元 備注： ，（按時(shí)間發(fā)表發(fā)車），單獨(dú)專車預(yù)定另行收費(fèi)，并為住客提供帶泊車服務(wù)。 ，十二歲以上視為成人，三歲以上，十二歲以下不占床的兒童早餐減半收取，三歲以下兒童早餐免費(fèi)，十二歲以下兒童與父母同住如不加床，則不另加收房費(fèi)。 ； 12點(diǎn)： 00整， 12： 0018： 00時(shí)退房收取半日房費(fèi)， 18： 00整以后退房收取全天房費(fèi)。 ? 市場(chǎng)調(diào)研 地區(qū)概況 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 第一章 土地 SWOT分析 典型類比項(xiàng)目整體分析 優(yōu)勢(shì) 機(jī)會(huì) 劣勢(shì)及應(yīng)對(duì)措施 ? 市場(chǎng)調(diào)查： 土地 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 機(jī)會(huì) 劣勢(shì)及應(yīng)對(duì)措施 區(qū)位 → 地處一環(huán)路以內(nèi)市中心地區(qū)。 交通 → 地塊周邊城市交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，有 23條公交線路經(jīng)過，距昆明火車站約 3公里，距昆明機(jī)場(chǎng)約 7公里。 規(guī)劃 → 地塊為《彌勒寺分區(qū)》規(guī)劃中連接南屏商業(yè)區(qū)和螺螄灣商業(yè)區(qū)的旅游商貿(mào)服務(wù)區(qū)中心，其商業(yè)價(jià)值彰顯。 周期 → 地塊規(guī)劃體量小，開發(fā)周期短，抗時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 歷史文化 → 位于老昆明歷史文化核心：東西寺塔之間，增值空間巨大。 旅游商貿(mào)服務(wù)核心區(qū)，商務(wù)辦公及旅游接待要求高 文化氛圍帶動(dòng)商氣 －昆明是一個(gè)歷史悠久的城市，金馬碧雞坊是老昆明的文物古跡和人文景觀，八八年新建的金馬碧雞廣場(chǎng)也是新昆明的象征。為未來商業(yè)、旅游物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了有利環(huán)境。 應(yīng)對(duì)措施 ：做高品質(zhì)投資物業(yè)，以提高單位價(jià)格。 應(yīng)對(duì)措施 ：首層商鋪?zhàn)龌乩龋谱鹘y(tǒng)一的店面門頭，提高商鋪昭示性；上部公寓做懸挑陽臺(tái)，增強(qiáng)外立面視覺層次感，要做到協(xié)調(diào)周邊建筑又區(qū)別周邊建筑。小戶型不設(shè)功能廚房，只做管道預(yù)留，屬公寓型住宅，適于做時(shí)效房?jī)r(jià)類比。 南屏?xí)r代 ? 市場(chǎng)調(diào)查： 典型類比項(xiàng)目整體分析 分析 1）家庭結(jié)構(gòu)分析 2）房?jī)r(jià)收入比 3）客戶細(xì)分 根據(jù)昆明市 2023年者調(diào)查統(tǒng)計(jì)，昆明市城鎮(zhèn)居民人均可支配 收入 12083元 ,平均每戶 ,50㎡ /套以下 平均每套住房?jī)r(jià)格60萬元。 南屏?xí)r代 ? 市場(chǎng)調(diào)查： 典型類比項(xiàng)目整體分析 典型類比樓盤選擇： 奔騰年代 — 位于昆明市永勝路與永平路交匯處，是昆明首家產(chǎn)權(quán)式公寓酒店。從本質(zhì)上來說，是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。業(yè)主收益： 2023元 /月。 奔騰年代 分析 ? 第二章 項(xiàng)目定位 形象定位 功能定位 產(chǎn)品建議 價(jià)格定位 客戶細(xì)分 ? 方案一： 國際商務(wù)酒店公寓 方案二： 都心洋房商務(wù)公寓 ? 項(xiàng)目定位： 形象定位 一）、項(xiàng)目形象定位 國際商務(wù)酒店公寓 方案一 ? 項(xiàng)目定位： 形象定位 二）、功能定位 商務(wù)辦公、酒店、公寓功能為一體 方案一 ? 項(xiàng)目定位： 形象定位 商鋪 ： 層高 ４ .７ Ｍ 面積 15～ 30㎡ /個(gè) 三）、產(chǎn)品戶型建議 住宅： 層高 ４ .７ Ｍ 主力面積４０ ㎡左右 方案一 ? 項(xiàng)目定位： 形象定位 公寓 ：?jiǎn)翁酌娣e 25～ 35㎡ /套（緊湊型） 20％、 35～ 40㎡ /套（舒適型） 50％、 40～ 50㎡ /套（一房一廳） 30％，利用層