【正文】 理企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極支持小區(qū)成立業(yè)主大會并與業(yè)主委員會建立良好的關(guān)系，以使經(jīng)營活動保持正常進行。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。五、《物權(quán)法》確定了相鄰關(guān)系權(quán)? 相鄰關(guān)系是一種物權(quán)，但不是一種獨立的物權(quán)。? 相鄰關(guān)系是物業(yè)管理公司在實際管理過程中遇到的一個不可回避的問題，雖然是業(yè)主之間的關(guān)系，但如果處理不好，往往是業(yè)主與物業(yè)管理公司矛盾的導(dǎo)火索，業(yè)主也往往由于鄰里之間的糾紛拒付物業(yè)費。 ? 第七章 “相鄰關(guān)系 ”，對不動產(chǎn)相鄰關(guān)系用了 九個法律條文作出了具體的規(guī)定，這對于規(guī)范業(yè)主行為，保證物業(yè)管理公司管理的運行順暢無疑是一利好消息。? 這一章的規(guī)定結(jié)合第六章 “業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) ”的規(guī)定，對約束業(yè)主違反業(yè)主公約的行為，提高其作為業(yè)主的 “義務(wù) ”意識，有著極大的進步意義。 ” 這樣， 物權(quán)法就賦予了業(yè)主物業(yè)管理方式的選擇權(quán)， 確定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中的主導(dǎo)地位，即業(yè)主可以選擇自己管理、選擇物業(yè)管理企業(yè)管理或者選擇其他方式的管理。? 《物權(quán)法》第八十二條規(guī)定： “ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。 ” 這樣， 物權(quán)法明確規(guī)定了業(yè)主對物業(yè)管理人的選擇權(quán)以及相關(guān)的更換權(quán)即解聘權(quán)。? 而《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定，國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 ? 第三十二條規(guī)定，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定?！　〉谌臈l一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。? 綜合比較分析《物權(quán)法》和現(xiàn)行物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，《物權(quán)法》賦予了業(yè)主充分的物業(yè)管理選擇權(quán)，即完全由業(yè)主自主選擇物業(yè)管理服務(wù)單位，可以是物業(yè)管理企業(yè)，也可以是其它專業(yè)公司，物業(yè)管理的服務(wù)標準、服務(wù)內(nèi)容以及物業(yè)管理服務(wù)的考核，均由業(yè)主與物業(yè)管理服務(wù)實施單位根據(jù)物業(yè)的基本情況和業(yè)主需求協(xié)商確定。 ”（見梁慧星《民法總論》第 33頁）彰顯了 “財產(chǎn)即自由 ”的現(xiàn)代立法精神，適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，強調(diào)的是市場的作用。因此，兩者的立法主旨、具體規(guī)定以及由此形成的物業(yè)管理政策體系、運作管理模式均存在一定差異。 其中新增的兩種模式還需要配套的法規(guī)進一步明確。市場經(jīng)濟就是通過市場機制，而不是運用政府直接統(tǒng)一配置資源的經(jīng)濟制度，從《物權(quán)法》關(guān)于保護市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利，深刻反映了社會主義市場經(jīng)濟的本質(zhì)要求。核心主體是指物業(yè)管理產(chǎn)品交換雙方，即物業(yè)管理服務(wù)的提供者和購買者。從物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品供給看，《物權(quán)法》降低了物業(yè)管理準入門檻，包括業(yè)主、專業(yè)公司等在內(nèi)的均可從事物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)交換的主體從數(shù)量上的增加，結(jié)構(gòu)上的變化，使得物業(yè)管理市場的競爭更加充分。? 私法自治原則雖被稱為民法的基本理念在民法中處于龍頭地位，但私法自治并非不受限制，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，國家為了對市場宏觀調(diào)控和維持市場秩序，為了保護消費者、勞動者利益及社會公共利益，有必要制定一些特別法規(guī)對私法自治予以適度的限制。? 政府的行政監(jiān)管體現(xiàn)了物權(quán)法定原則，是與私法自治是相輔相成的，缺一不可的。四、業(yè)主維權(quán)意識的強化與物業(yè)管理糾紛的增加? 深層次而言，中國物業(yè)管理是超越時代的產(chǎn)物，而非完全是市場需求的自然衍生物。物業(yè)管理市場機制的匱乏和不健全使得中國物業(yè)管理在高速發(fā)展的同時，始終伴隨著誤解、責(zé)難和排斥，以致形成 “政府主導(dǎo)，企業(yè)推動，業(yè)主被動 ”的尷尬局面。但問題是：第一、《物權(quán)法》是以法律的形式總結(jié)、深化和升華物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，規(guī)制物業(yè)管理各方關(guān)系，但并不能解決物業(yè)管理市場機制的問題，舊有的問題依然存在。 ? 第三、《物權(quán)法》本次對建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的建立還是初步的、原則的，例如對專有部分范圍的規(guī)定，僅以建筑物的用途為分類標準，采用例舉方式，共有部分的界定采取排除法的模式，以專有部分內(nèi)容的確定為參照；正式頒布的《物權(quán)法》刪除了有關(guān)業(yè)主大會和業(yè)主委員會享有訴訟主體資格的規(guī)定等等。? 第四、從歷史的經(jīng)驗看，一個新的法規(guī)出臺需要一個較長學(xué)習(xí)認識過程。更為重要的是法律的實施和執(zhí)行，馬克思有句名言 “種下的是龍種，長出來的是跳蚤 ”，這樣的歷史會不會重演，我們不得而知。第七部分：如何應(yīng)對《物權(quán)法》的出臺? 《物權(quán)法》雖然對建筑物區(qū)分所有權(quán)作了比較完備的規(guī)定，但是仍然沒有明確物業(yè)專有部分與共有部分的界限，由此帶來的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、經(jīng)營范圍的困惑需要我們厘清；物業(yè)管理涉及各主體間的關(guān)系有待進一步明確；對業(yè)主團體的成立、運作、決策機制及政府主管部門在其中的職責(zé)和作用的影響我們要積極應(yīng)對；? 物業(yè)管理模式的變化、小區(qū)控制權(quán)的移交以及物權(quán)法時代所面臨的物業(yè)管理糾紛新類型等等問題，都亟待我們前瞻和未雨綢繆?！段餀?quán)法》確定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)，澄清了物業(yè)管理行業(yè)中存在的一系列法律問題，將為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展帶來新的契機。? 其次，作為業(yè)主行使自身權(quán)利的重要手段，業(yè)主委員會的組成與運作是《物業(yè)管理條例》內(nèi)容的重中之重，也是其可以大力創(chuàng)新之處，目前對業(yè)主委員會的規(guī)定過于籠統(tǒng)，無法應(yīng)對實踐中錯綜復(fù)雜的情況。 ? 第三，在新的條例中，行政執(zhí)法機關(guān)本身應(yīng)當(dāng)擺正自己的位置，作為條例的制定者，其職能很大一部分在于理順市場關(guān)系，對于具體的條款問題，除非嚴重侵害了多數(shù)人的利益和整個市場的秩序，否則行政機關(guān)一般不得發(fā)動國家公權(quán)力來強行介入，行政機關(guān)在其中的角色更應(yīng)當(dāng)是服務(wù)而非管理，充當(dāng)最終的糾紛解決者的只能是法院。強化產(chǎn)權(quán)意識、市場意識、合同意識、服務(wù)意識。從我國的法律上看，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)也就是物業(yè)的物權(quán)及其派生的權(quán)利。? 市場意識：? 物業(yè)管理是商品，物業(yè)管理買賣是市場交換行為，有市場必然存在競爭。我國物業(yè)管理雖然經(jīng)過了二十多年的發(fā)展，人們的消費觀念也有了一些轉(zhuǎn)變，但由于計劃經(jīng)濟和福利分房的長期統(tǒng)治地位，物業(yè)管理法規(guī)的不到位，市場機制的嚴重缺失，使得舊有、傳統(tǒng)的后勤服務(wù)觀念和意識依然根深蒂固。 ? 合同意識：物業(yè)管理供需雙方應(yīng)該全面樹立合同意識，維護自身權(quán)益。物業(yè)公司的服務(wù)水平、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費標準和違約責(zé)任，皆由合同約定；業(yè)主該享有的服務(wù)和應(yīng)盡的義務(wù)，也由合同約定。? 引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)增強合同意識，通過合同約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費用等事項，明確雙方權(quán)利、義務(wù)和解決糾紛的方法，維護雙方的合法權(quán)益?！　∫?guī)范化管理也就是要求物業(yè)管理的每一項工作如安全管理、清潔綠化管理、設(shè)備維護、社區(qū)文化、收費標準、服務(wù)項目及投訴處理等，乃至工作中的每一個環(huán)節(jié)都有章可循，有法可依，避免因人為因素造成的工作操作的隨意