房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算-閱讀頁(yè)
2025-01-14 02:25本頁(yè)面
【正文】 ，一般約占投資額的 2%~3%。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的 3%~7%估算。 這一過(guò)程在實(shí)際工作中，可參照表 5 51 51 513進(jìn)行。 這個(gè)定價(jià)過(guò)程就是市場(chǎng)比較定價(jià)法的運(yùn)用。 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入（以上統(tǒng)稱(chēng)租售收入）和自營(yíng)收入。 目前營(yíng)業(yè)稅的稅率是 5%；城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5%；教育費(fèi)附加的稅率一般為3%。 3．房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除 10~30%后的余額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納。 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 5．土地增值稅 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。 （ 1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%（包括本比例數(shù)，下同）的部分，稅率為 30%； （ 2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%，但未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為 40%； （ 3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%，但未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為 50%； （ 4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 60%。 序 號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 基 礎(chǔ) 1 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入 詳見(jiàn)銷(xiāo)售收入表 2 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 扣除項(xiàng)目金額 取得土地使用權(quán)所支付的金額 開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 ++++ 地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi) 土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi) 、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等 管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（詳見(jiàn)書(shū)中闡述） 營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅 （土地使用權(quán)金額 +開(kāi)發(fā)成本） 20% 3 增值額 (1) (2) 4 增值率 (3)247。 其表格形式見(jiàn)表 516 、 51 518 。 1）資本金 資本金是投資者對(duì)其所投資項(xiàng)目投入的股本金，通常來(lái)自投資者的自有資金。 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 2）銀行貸款 任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想求得發(fā)展，都離不開(kāi)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的支持。 3）預(yù)售款 預(yù)售款是房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用之前，預(yù)先向購(gòu)房者收取的價(jià)款。 除了這三種形式，承包商帶資承包和合作開(kāi)發(fā)也經(jīng)常被開(kāi)發(fā)商作為籌資的渠道。 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 2．資金籌措計(jì)劃 資金籌措計(jì)劃是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，來(lái)安排資金來(lái)源和相應(yīng)數(shù)量的過(guò)程。 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 在制定資金籌措計(jì)劃時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)： 1）嚴(yán)格按照資金的需要量確定籌資額。 3）準(zhǔn)確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 3．資金使用計(jì)劃 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃應(yīng)根據(jù)可能的項(xiàng)目施工進(jìn)度與資金來(lái)源渠道進(jìn)行編制。 2）根據(jù)設(shè)備到貨計(jì)劃，安排設(shè)備購(gòu)置費(fèi)支出。 4）在安排投資計(jì)劃時(shí)，應(yīng)先安排自有資金，后安排外部資金。 其表格形式見(jiàn)表 519。 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 1還本付息的資金來(lái)源 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度的規(guī)定，歸還建設(shè)投資借款的資金來(lái)源主要是項(xiàng)目建成后可用于歸還借款的利潤(rùn)、折舊費(fèi)、攤銷(xiāo)費(fèi)等；對(duì)預(yù)售或預(yù)租的項(xiàng)目，還款資金還可以是預(yù)售或預(yù)租的收入。 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 2還款方式及還款順序 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目貸款的還款方式應(yīng)根據(jù)貸款資金的不同來(lái)源所要求的還款條件來(lái)確定。 2．國(guó)內(nèi)借款的還款方式 實(shí)際操作過(guò)程中按實(shí)際償還能力測(cè)算。借款條件包括：借款利率、借款期限、借款總額等。 2）利率 還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。 （ 1）等額償還本金和利息總額時(shí) ① 年等額還本付息，計(jì)算公式： ( 1 ) (( 1 ) 1nc niiAIi???? 等 同 于 年 金 公 式 ）式中： A:每年的還本付息額； Ic:寬限期末固定資產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的借款本金或本息與初始經(jīng)營(yíng)資金借款本金之和；i:年利率（實(shí)際利率）； r:貸款方要求的借款償還時(shí)間（由還款期開(kāi)始計(jì)算）； (1 )(1 ) 1nniii???：資金回收系數(shù)。 ① 各年還本付息額，計(jì)算公式； 39。 5． 3借款還本付息的估算 ②每年支付利息，其計(jì)算公式為： 每年支付利息 =年初借款累計(jì)年利率 ③每年償還本金（含建設(shè)期未付利息） 每年償還本金 =Ic/n（等額） 5． 3借款還本付息的估算 2．國(guó)外借款利息的計(jì)算 國(guó)外借款利息在計(jì)算時(shí)與國(guó)內(nèi)計(jì)算方法大體相同。流動(dòng)資金借款的還本付息一般是每年利息照付、期末一次還本。 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 ? N 1 借款及還本付息 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 期初借款本息累計(jì) 本金 利息 本期借款 本期應(yīng)計(jì)利息 本期還本 本期付息 2 借款償還的資金來(lái)源 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 利潤(rùn) 折舊費(fèi) 攤銷(xiāo)費(fèi) 其他還款資金 表 521 借款還本付息表 單位：萬(wàn)元 5． 3借款還本付息的估算 針對(duì)項(xiàng)目還本付息表，可進(jìn)行
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