【正文】 ？業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議兩種。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開的15日以前通知全體業(yè)主，并同時(shí)告知居委會(huì)。參考法條：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條、第十二條102業(yè)主大會(huì)是怎樣成立的？業(yè)主大會(huì)由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)。在街道辦事處、區(qū)縣建委指導(dǎo)監(jiān)督下，組建由設(shè)區(qū)居委會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主代表組成的業(yè)主大會(huì)籌備組，具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的成立召開事宜。業(yè)主大會(huì)決議生效采取少數(shù)服從多數(shù)的原則，只要大會(huì)是在持1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，一般決定經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)的1/2以上通過；特別決議經(jīng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過的情況下，作出的決定對全體業(yè)主均具有約束力。要注意以下幾個(gè)方面：(1)選擇符合國家規(guī)定的具有一定資質(zhì)的從事物業(yè)管理的物業(yè)管理公司。(3)選擇經(jīng)營意識強(qiáng)的物業(yè)管理公司。居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它是在政府或者政府的派出機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)、支持下開展工作的。當(dāng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司就物業(yè)合同發(fā)生糾紛時(shí)，居委會(huì)可以進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，但不能代替業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)來選聘物業(yè)管理公司。107同一小區(qū)是否可以成立不同的業(yè)主委員會(huì)？不可以。如果出現(xiàn)多個(gè)業(yè)主委員會(huì)，在行使職能時(shí)就會(huì)產(chǎn)生紛爭。108業(yè)主委員會(huì)委員可以委托他人參加會(huì)議嗎？不可以。因此，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議須由委員本人參加，不能委托他人代表參加。業(yè)主是否具有被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的資格，最主要的前提就是看他是否具有業(yè)主的身份。欠費(fèi)問題是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，屬于業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的民事合同糾紛問題，與業(yè)主是否有資格被選為業(yè)主委員會(huì)委員無關(guān)。具不具有選舉資格與能不能當(dāng)選委員，是兩個(gè)問題。110業(yè)主委員會(huì)如何進(jìn)行換屆選舉？任期未滿，業(yè)主有權(quán)撤換委員嗎？業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。111物業(yè)管理公司能罰款嗎？罰款是一種行政處罰行為，物業(yè)管理公司不是行政主體，因而沒有罰款的權(quán)利。物業(yè)管理公司擅自處罰的行為違反了《行政處罰法》的規(guī)定，沒有任何法律的依據(jù)，不具有約束力。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種平等的合同關(guān)系，物業(yè)管理公司不能凌駕于業(yè)主之上設(shè)立處罰權(quán)。開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間通常是兩種關(guān)系：①從屬關(guān)系，即物業(yè)管理公司是開發(fā)商的分支機(jī)構(gòu)或子公司；②合同關(guān)系，開發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前期物業(yè)管理合同，聘請物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。114“轉(zhuǎn)委托”后，責(zé)任誰來承擔(dān)？物業(yè)管理公司將自己的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托給其他專業(yè)性公司后，并不能免除自己根據(jù)原物業(yè)管理合同對業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。委托所得收益，應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。向業(yè)主交付房屋是開發(fā)商的義務(wù)，如果業(yè)主已經(jīng)付了房款，則開發(fā)商必須向業(yè)主交付房屋。物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主拒簽業(yè)主公約或其他原因而不給業(yè)主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業(yè)管理合同中的相關(guān)權(quán)利關(guān)系附加到了替開發(fā)商履行交付房屋的義務(wù)中了，這是不符合法律規(guī)定的。雖然馬建設(shè)是真正的業(yè)主，王先生作為承租人只是非業(yè)主的物業(yè)使用人，王先生的權(quán)利義務(wù)由他和馬建設(shè)進(jìn)行約定，但是約定內(nèi)容不得違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定。盡管業(yè)主并沒有違反業(yè)主公約，但為了督促業(yè)主約束非業(yè)主使用人遵守業(yè)主公約，相關(guān)法律法規(guī)要求業(yè)主對非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的行為要承擔(dān)連帶責(zé)任。非業(yè)主使用人主要是承租人。117物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)向誰收??？物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)按哪個(gè)面積收??？包括哪些費(fèi)用？支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)來自于物業(yè)管理合同的約定，業(yè)主與物業(yè)管理公司是合同的雙方當(dāng)事人，物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。建筑面積又包括兩部分：①套內(nèi)建筑面積；②可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。118承租人是否應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)？什么情況下承租人要支付物業(yè)管理費(fèi)？承租人的義務(wù)僅限于房屋租賃合同的規(guī)定，因而只具有向出租人支付租金的義務(wù)，沒有支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定，由承租人支付物業(yè)管理費(fèi)，并且物業(yè)管理公司也同意向承租人收取物業(yè)管理費(fèi)，那么應(yīng)當(dāng)由承租人支付物業(yè)管理費(fèi)。119小區(qū)里供水、供電、供氣等費(fèi)用應(yīng)向誰收?。吭O(shè)備應(yīng)由誰負(fù)責(zé)維修？一般來說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。毫無疑問享受這些服務(wù)的業(yè)主要支付費(fèi)用。這些單位也可以委托物業(yè)管理公司對公共管線和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，但相關(guān)費(fèi)用要由這些單位支付，物業(yè)管理公司不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取這些費(fèi)用。因此，如果開發(fā)商在合同中沒有明示在交房時(shí)要另行收取水、電、氣等入戶費(fèi)，業(yè)主可以拒交此費(fèi)用。即使開發(fā)商與物業(yè)是同一公司，開發(fā)商也不能在售樓合同中對物業(yè)費(fèi)作出規(guī)定。物業(yè)管理費(fèi)與違約金不能相互抵銷，因?yàn)槲飿I(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個(gè)不同的合同關(guān)系。業(yè)主有權(quán)拒絕開發(fā)商這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”相抵銷的行為；如果業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理公司三方達(dá)成了“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”，違約金最多也只能折抵一年的“物業(yè)管理費(fèi)”，其余部分仍應(yīng)要求開發(fā)商支付。123房屋買了還沒住，要交物業(yè)管理費(fèi)嗎？要交。物業(yè)管理公司的服務(wù)不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主沒有實(shí)際居住就停止，所以業(yè)主無論是否入住，只要辦理了入住手續(xù)，均應(yīng)從辦理入住手續(xù)后按合同的約定繳納管理費(fèi)。但如果在物業(yè)管理公司曾書面允諾過的前提下，服務(wù)質(zhì)量卻不合要求，業(yè)主可以拒交管理費(fèi)。對于房屋的質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)追究開發(fā)商的責(zé)任，而與物業(yè)管理公司并無直接聯(lián)系，業(yè)主不能以此為借口拖欠管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以物業(yè)管理合同或商品房買賣合同中的約定為準(zhǔn)。如果確有必要增加必須召開業(yè)主大會(huì)，征得業(yè)主同意后方能增加。127不交水電費(fèi)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對人是供水公司和供電公司。根據(jù)合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳交水費(fèi)電費(fèi)的義務(wù)，則供水供電人當(dāng)然享有停水停電的權(quán)利。128不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？供水供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水、供電公司；物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者是不同的法律關(guān)系。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠費(fèi)的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于設(shè)他合同條款，依法理，這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意，否則，為無效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。而物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系由物業(yè)管理合同調(diào)整，如果業(yè)主按時(shí)支付了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)。130買了車位，還要交車位管理費(fèi)嗎？購買車位與繳納車位管理費(fèi)并不矛盾。因此，買了車位的業(yè)主仍要繳納車位管理費(fèi)?！渡唐贩抠I賣合同》（示范文本）中就有關(guān)于外墻面及樓頂使用權(quán)的約定，不同的約定內(nèi)容，有不同的法律后果。第二，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)同意。132樓頂廣告牌的設(shè)置收益權(quán)歸誰所有？如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過業(yè)委會(huì)同意，安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費(fèi)的主要部分歸業(yè)委會(huì)所有，由業(yè)委會(huì)統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費(fèi)。133物業(yè)管理公司有權(quán)將管理用房挪作他用嗎？為了物業(yè)管理公司提供服務(wù)的方便，業(yè)主們通常會(huì)允許物業(yè)管理公司使用一些公用房屋，但這些房屋的使用應(yīng)僅限于為業(yè)主提供服務(wù)。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。根據(jù)北京市《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》的規(guī)定，不繳納商品住宅維修基金的，房地局將不予辦理立契過戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。因此，購房者在交納專項(xiàng)維修基金后，應(yīng)妥善保管北京市財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專用發(fā)票，以備辦理房產(chǎn)證時(shí)提交。公共維修基金是專項(xiàng)用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，除正常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。二者的使用目的不同。因此，業(yè)主在交納了公共維修基金后不必再向物業(yè)管理公司交納中修費(fèi)。137公共設(shè)施被損壞誰來修？公共設(shè)施被損壞找不到責(zé)任人時(shí)，損失誰來賠？由人為因素造成的公共設(shè)施損害不在公共維修基金的范圍之內(nèi)，應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)費(fèi)用，不得動(dòng)用公共維修基金。（2）住宅樓內(nèi)的共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用，由該住宅樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)偂?38業(yè)主財(cái)物被盜，物業(yè)管理公司該賠嗎？一般來說不能讓物業(yè)管理公司直接進(jìn)行賠償。還存在一種情況，即物業(yè)管理合同中約定若發(fā)生火災(zāi)、財(cái)物丟失等情況由物業(yè)管理公司賠償，作為對價(jià)業(yè)主在平時(shí)要支付相應(yīng)的費(fèi)用，那么如果發(fā)生財(cái)物被盜事件，物業(yè)管理公司要承擔(dān)責(zé)任。如果存在過失，則要根據(jù)過失承擔(dān)責(zé)任。保安費(fèi)不是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，也不是人身保險(xiǎn)。如果履行了保安義務(wù)仍無法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供保安服務(wù)的一方不承擔(dān)民事責(zé)任。因此，如果物業(yè)已經(jīng)預(yù)見到障礙物會(huì)對業(yè)主的安全造成威脅，而沒有采取必要措施，物業(yè)管理公司就要承擔(dān)責(zé)任。142哪些公用面積不計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)？不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e不計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)。（2）供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?。以及凡是?jīng)有關(guān)部門認(rèn)定的經(jīng)營性用房的會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂會(huì)所等，居委會(huì)、派出所使用的房屋也不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)?。種類有咖啡館、運(yùn)動(dòng)場、閱覽室、音樂廳、超市等設(shè)施。開發(fā)商可以行使經(jīng)營的權(quán)利，會(huì)所的收益也歸開發(fā)商所有。144物業(yè)管理公司有權(quán)利用公共用房開設(shè)娛樂設(shè)施嗎？小區(qū)內(nèi)的公共用房的所有權(quán)為小區(qū)所有業(yè)主共有，物業(yè)管理公司不能擅自改變其用途。145業(yè)主使用會(huì)所設(shè)施要付費(fèi)嗎？根據(jù)相關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂活動(dòng)室等經(jīng)營性用房不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)?，因而上述設(shè)施的所有權(quán)歸開發(fā)商所有，非業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)。146物業(yè)管理公司有權(quán)收取裝修押金和裝修管理費(fèi)嗎？國家對此并沒有明確規(guī)定，但考慮到有些業(yè)主在裝修時(shí)不按要求行事，對小區(qū)公共利益造成損害，因此物業(yè)管理公司收取一定的裝修押金是合理的，它可以提醒業(yè)主按規(guī)定裝修。如果業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理合同中規(guī)定業(yè)主要支付裝修管理費(fèi)，那么業(yè)主就要按合同支付管理費(fèi)；如果雙方并沒有這種約定，那么物業(yè)管理公司就不能向業(yè)主收取裝修管理費(fèi)。但如果一方或雙方已經(jīng)有了配偶，雙方同居顯然是違法行為，情節(jié)嚴(yán)重的還會(huì)構(gòu)成重婚罪，受到法律制裁。因?yàn)?，雖然未婚同居不是違法行為，但同樣也不算是合法有效的婚姻關(guān)系。補(bǔ)辦了結(jié)婚登記手續(xù)后，男女雙方即使日后出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)糾紛等問題，他們之間的婚姻關(guān)系也會(huì)從開始同居的那個(gè)時(shí)候算起，這樣，同居期間的財(cái)產(chǎn)可以算作共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配。參考法條：《婚姻法》第八條。148未婚子女誰來撫養(yǎng)？解除同居關(guān)系時(shí)，雙方所生的非婚生子女，由哪一方撫養(yǎng)，可以雙方協(xié)商決定；協(xié)商不成時(shí)，應(yīng)根據(jù)子女的利益和雙方的具體情況判決。子女如果已經(jīng)超過10周歲，還應(yīng)征求子女本人的意見。如果雙方就同居期間的子女撫養(yǎng)問題達(dá)不成一致意見，可以向法院起訴，法院必須受理。《最高人民法院關(guān)于人民法院審理未辦結(jié)婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》9。這是因?yàn)槲椿橥硬痪邆洹胺蚱薜拿帧薄．?dāng)然，如果去世的一方在生前以遺囑的形式將遺產(chǎn)的全部或部分留給另一方，則生存的一方完全有權(quán)利繼承這份遺產(chǎn)。150.什么叫直系血親和旁系血親？哪些近親屬之間不能結(jié)婚？直系血親：指有直接血緣關(guān)系的親屬，如父母與子女之間、祖父母與孫子女之間、外祖父母與外孫子女之間等都是直系血親。眾所周知，近親結(jié)婚會(huì)導(dǎo)致遺傳質(zhì)量下降。哪些關(guān)系的近親屬屬于這個(gè)范圍之內(nèi)呢？（一）父母和子女之間、爺爺奶奶和孫子孫女之間、姥姥姥爺和外孫子外孫女之間，當(dāng)然不能結(jié)婚。（三）和自己的親兄弟姐妹、堂兄弟姐妹、表兄弟姐妹不能結(jié)婚。參考法條：《婚姻法》第七條。重婚結(jié)成的婚姻必然是無效的?？紤]到現(xiàn)實(shí)生活中的情況比較復(fù)雜，法律特規(guī)定如下幾種情況不屬于重婚行為：（一）有配偶者與他人偶爾通奸；（二）先有事實(shí)婚姻，后與他人登記結(jié)婚；（三）先有事實(shí)婚姻，后與他人有事實(shí)婚姻；（四）有配偶者被拐賣后被迫再次成親的。152.包辦婚姻所得的彩禮算誰的？由于包辦婚姻的行為是違法的，因此法律規(guī)定，屬于包辦買賣婚姻所得的財(cái)物，離婚時(shí)原則上應(yīng)當(dāng)依法收繳，是不返還給當(dāng)事人的。參考法條：《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(17)。153.借婚姻索要財(cái)物和買賣婚姻是一回事嗎？借婚姻索要財(cái)物和買賣婚姻相比，雖然都涉及索要財(cái)物，但兩者在本質(zhì)上是不同的，前者最多是一種不道德的行為，而后者則是根本的違法行為。借婚姻關(guān)系索要的財(cái)物，在雙方離婚時(shí)，如果結(jié)婚時(shí)間不長，或者因索要財(cái)物造成對方生活困難的，可酌情返還全部或部分財(cái)物。154.收買被拐賣的婦女會(huì)受到什么處罰？拐賣婦女是一種嚴(yán)重侵犯公民人身自由的犯罪行為，而收買被拐賣的婦女，同樣也是一種犯罪行為，最多會(huì)被判處3年有期徒刑。參考法條：《中華人民共和國刑法》第二百四十一條。復(fù)婚也必須按照結(jié)婚登記的有關(guān)規(guī)定去婚姻登記機(jī)關(guān)辦理復(fù)婚登記手續(xù)。參考法條：《婚姻登記條例》第十四條。如果單位內(nèi)部對此有規(guī)章的，按照規(guī)章執(zhí)行。參考法條：《國家勞動(dòng)總局/財(cái)政部關(guān)于國營企業(yè)職工請婚喪假和路程假問題的通知》。但關(guān)于晚婚的具體年齡，各個(gè)地方的規(guī)定不太一致。但是要注意，“晚婚”僅指第一次結(jié)婚，如果結(jié)婚的一方或雙方是再婚的，不屬于晚婚的范圍。如果晚婚者在城鎮(zhèn)里居住但是沒有工作的，或者是私營企業(yè)的老板，一般由居委會(huì)或者鎮(zhèn)政府給予相應(yīng)的晚婚獎(jiǎng)勵(lì)。參考法條：《北京市人口與計(jì)劃生育條例》第十六條、第二十