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正文內(nèi)容

中華全國律師協(xié)會(huì)律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)操作指引-閱讀頁

2025-01-11 02:13本頁面
  

【正文】 因; 其他與裁決有關(guān)的資料。 被拆遷人、房屋承租人申請(qǐng)裁決應(yīng)提交的資料: 裁決申請(qǐng)書; 申請(qǐng)人的身份證明; 被拆遷房屋的權(quán)屬證明; 申請(qǐng)裁決的理由及相關(guān)證明材料; 。 裁決申請(qǐng)書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容: 2. 審查受理階段 律師在拆遷行政裁決階段,應(yīng)注意的重點(diǎn)是聽證和可能不被受理的情形。 裁決聽證 裁決機(jī)關(guān)收到拆遷人的裁決申請(qǐng)后,應(yīng)當(dāng)對(duì)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷范圍總戶數(shù)的比例進(jìn)行審核,未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的,房屋拆遷管理部門在受理裁決申請(qǐng)前,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。 律師可代理委托人參與裁決受理前的聽證,并可結(jié)合相關(guān)法律法規(guī),以及委托人的合法權(quán)益發(fā)表律師意見。 不予受理的情形 有下列情形之一的,裁決機(jī)關(guān)不予受理裁決申請(qǐng): 已超過房屋拆遷期限的; 申請(qǐng)人未在規(guī)定的日期內(nèi)補(bǔ)齊資料的; 申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人達(dá)成房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛的; ; 申請(qǐng)人主體資格不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的; 申請(qǐng)人對(duì)拆遷許可證合法性申請(qǐng)裁決的; 裁決做出后,當(dāng)事人就同一理由再次申請(qǐng)裁決的。 律師對(duì)行政機(jī)關(guān)作出受理或不予受理的決定,均可為當(dāng)事人提供咨詢意見,確認(rèn)行政機(jī)關(guān)的決定是否符合法律規(guī)定。 裁決審理階段 裁決行政機(jī)關(guān)是否向申請(qǐng)人發(fā)出裁決受理通知書。 相關(guān)資料、程序的合法性。注意未經(jīng)調(diào)解,不能作出裁決,而申請(qǐng)人經(jīng)兩次通知未參加裁決調(diào)解的,視為撤回裁決申請(qǐng);被申請(qǐng)人經(jīng)兩次通知不出席裁決調(diào)解的,裁決機(jī)關(guān)可以缺席裁決。 在審理過程中,當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議且未經(jīng)房屋拆遷估價(jià)專家委員會(huì)鑒定的,裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)委托估價(jià)專家委員會(huì)進(jìn)行鑒定,并以鑒定后的估價(jià)結(jié)果作為裁決依據(jù)。經(jīng)調(diào)解當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的,裁決機(jī)關(guān)應(yīng)自受理裁決申請(qǐng)之日起30日內(nèi)做出裁決。裁決須經(jīng)裁決機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定。 裁決書是否送達(dá)。裁決書可以按照直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)、公告送達(dá)的順序以及實(shí)際情況,確定送達(dá)方式。 2. 裁決中止的審查 在裁決審理過程中,可能出現(xiàn)中止裁決的情形。 審查是否是當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議,需等待鑒定結(jié)論的。 審查是否是作為自然人的申請(qǐng)人死亡,需要等待繼受人表明是否愿意繼續(xù)裁決的。 審查是否是其他特殊情況需要中止的情形。 3. 4. 裁決書內(nèi)容的審查 裁決書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容: (包括代理人)的姓名或單位名稱等基本情況。 裁決機(jī)關(guān)認(rèn)定的事實(shí)、理由和適用的法律依據(jù)。 告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及期限。 裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日。 第四節(jié) 行政強(qiáng)制執(zhí)行階段 被拆遷當(dāng)事人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,裁決機(jī)關(guān)可依法申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。同時(shí),還應(yīng)邀請(qǐng)政府有關(guān)部門和具有社會(huì)公信力的人員參加。律師可代理委托人參與聽證會(huì)及調(diào)查會(huì),發(fā)表律師意見。申請(qǐng)行政強(qiáng)制執(zhí)行,應(yīng)當(dāng)提交下列資料: 行政強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書; 裁決調(diào)解記錄和裁決書; 安置用房或補(bǔ)償資金證明; 被拆遷當(dāng)事人拒絕接受補(bǔ)償資金的,應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)償資金的提存證明; 被拆遷當(dāng)事人不同意拆遷的有關(guān)材料; 聽證會(huì)或調(diào)查會(huì)記錄。 第一節(jié) 一般規(guī)定 如有關(guān)省市地方性法規(guī)或規(guī)章規(guī)定集體土地上的房屋拆遷適用城市房屋拆遷程序的,從其規(guī)定。 3.律師為城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體土地上的房屋拆遷提供法律服務(wù)也可參照本章規(guī)定。 第二節(jié) 集體土地的征收征用及補(bǔ)償 征收征用土地的,按照被征土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。律師在辦理此類案件時(shí),不僅要了解國家的有關(guān)規(guī)定,還要注意研究當(dāng)?shù)氐木唧w規(guī)定。 3. 征地補(bǔ)償安置的工作程序在告知后,凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和植物,征地時(shí)不予補(bǔ)償。 征地依法批準(zhǔn)后,縣級(jí)以上土地管理部門應(yīng)當(dāng)按照《征用土地公告辦法》規(guī)定公告征地批準(zhǔn)事項(xiàng)。 縣級(jí)以上土地管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)征收土地的批準(zhǔn)文件,在征地公告之日起45日內(nèi)以被征用土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補(bǔ)償安置方案(含征地拆遷房屋補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)),報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾畬彶橥夂?,按照《征用土地公告辦法》規(guī)定公告。 征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)后,當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)組織縣級(jí)土地管理部門或委托有關(guān)單位與被征地單位協(xié)商簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議。 單獨(dú)選址項(xiàng)目和分批次項(xiàng)目的征地補(bǔ)償安置費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)根據(jù)市、縣人民政府的征地補(bǔ)償安置方案支付,未按期全額支付的,不得核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書,也不得使用土地。 征地中拆遷房屋補(bǔ)償安置的實(shí)施程序,按照各省市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第三節(jié) 農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償安置 如記載與實(shí)際不符的,除已依法確認(rèn)的違章建筑外,應(yīng)以實(shí)際面積為準(zhǔn)。征地公告時(shí),被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢的,被拆遷人應(yīng)當(dāng)立即停止建房,具體補(bǔ)償金額可以參照建房批準(zhǔn)文件內(nèi)容補(bǔ)償,也可由拆遷當(dāng)事人協(xié)商議定;   拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑,可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。 同一拆遷范圍內(nèi),既有國有土地、又有集體土地的,國有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補(bǔ)償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行;被征集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補(bǔ)償安置按集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定執(zhí)行,如當(dāng)?shù)匾?guī)定按城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行的,從其規(guī)定。   貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式一般為:(被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼)被拆除房屋的建筑面積。 被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補(bǔ)償安置: 律師應(yīng)了解,現(xiàn)行規(guī)定拆遷人,對(duì)未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定予以補(bǔ)償安置: 具備易地建房條件的區(qū)域,被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地新建住房,并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償; 貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為:(被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+價(jià)格補(bǔ)貼)被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用,由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。 不具備易地建房條件的區(qū)域,可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。 其他補(bǔ)償: 律師應(yīng)了解并告知當(dāng)事人,拆遷人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi),并自過渡期逾期之日起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。 3. 拆遷非居住房屋的補(bǔ)償安置: 在辦理拆遷非居住房屋的補(bǔ)償?shù)姆?wù)中,律師應(yīng)提醒當(dāng)事人,這種拆遷及補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)有利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展,防止拆遷對(duì)當(dāng)?shù)卦泄ど虡I(yè)與就業(yè)的負(fù)面影響。 其他補(bǔ)償:    按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。    因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。 農(nóng)村房屋拆遷評(píng)估 作為律師在提供服務(wù)時(shí)應(yīng)了解并可向當(dāng)事人介紹有關(guān)農(nóng)村房屋評(píng)估的一般規(guī)定。拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格不包括房屋的裝飾價(jià)值。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。   2. 對(duì)附屬物、附著物、在建工程、臨時(shí)建筑的評(píng)估 附屬物、附著物等評(píng)估:按照國家建設(shè)征地的財(cái)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行。在建工程評(píng)估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù),工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)?! ?3. 協(xié)助評(píng)估 凡房屋拆遷評(píng)估中涉及原始成本、機(jī)電設(shè)備、工程造價(jià)等專業(yè)技術(shù)工作的,估價(jià)機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評(píng)估。 第七章 行政復(fù)議與訴訟中的律師實(shí)務(wù) 1. 一般規(guī)定 拆遷行政復(fù)議并不是每個(gè)拆遷項(xiàng)目的必經(jīng)階段,但拆遷行政復(fù)議與拆遷各階段交織在一起,律師可以對(duì)此提供相應(yīng)的法律服務(wù)。 除行政復(fù)議法、行政訴訟法已有規(guī)定外,律師應(yīng)當(dāng)提示委托人,對(duì)城市房屋拆遷裁決不服的,拆遷人依法已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的,訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行,拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。 審查相關(guān)拆遷實(shí)施行為,律師工作內(nèi)容主要包括: 審查被拆遷房屋評(píng)估的合法性。 審查補(bǔ)償安置方案的合法性。 審查補(bǔ)償安置實(shí)施過程的合法性。 審查作出行政裁決或具體行政行為的合法性: 包括具體行政機(jī)關(guān)對(duì)被拆遷房屋的面積認(rèn)定、違章建筑處理、婚姻狀況證明、共有產(chǎn)權(quán)情況、戶籍人口證明、傷殘證明、住改非以及經(jīng)營許可等內(nèi)容。 對(duì)相關(guān)事實(shí)調(diào)查取證,發(fā)表律師意見。 對(duì)具體事項(xiàng)進(jìn)行專項(xiàng)法律研究。 參與對(duì)被拆遷人被行政處罰、裁決或強(qiáng)制拆遷后的法律疏導(dǎo)、矛盾化解工作。 1. 一般規(guī)定 律師代理房屋拆遷行政案件,除應(yīng)依照法律、法規(guī)、規(guī)章及全國律協(xié)關(guān)于律師代理行政訴訟案件、群體性案件的一般規(guī)定外,還要重視拆遷案件的特殊性。除了本章第一節(jié)行政復(fù)議后15日內(nèi)提起行政訴訟,當(dāng)事人也可以在行政裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)直接向法院提起行政訴訟(如果行政機(jī)關(guān)作出行政行為未告知行政相對(duì)人訴訟權(quán)利與期間的,其訴訟時(shí)效為兩年)。 2. 律師代理拆遷訴訟應(yīng)注意以下案件受理管轄的特別規(guī)定: 公民、法人或者其他組織對(duì)人民政府或者城市房屋主管行政機(jī)關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等問題的行政決定或行政裁決等行政行為不服,依法向人民法院提起訴訟的,人民法院應(yīng)按行政案件受理。 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,就補(bǔ)償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的,人民法院不予受理,并告知當(dāng)事人可以申請(qǐng)房屋拆遷主管機(jī)關(guān)裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。 根據(jù)不同的案情及訴訟請(qǐng)求,律師應(yīng)當(dāng)分別按照行政訴訟證據(jù)的若干規(guī)定和民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定提交如下(但不限于)證據(jù): 1.證明訴訟主體資格的證據(jù) 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交身份證明資料即:當(dāng)事人為自然人的,應(yīng)提交身份證或戶口本;為法人或其它經(jīng)濟(jì)組織的,應(yīng)提交工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊(cè)登記資料或社團(tuán)法人登記證等。 2.證明房屋發(fā)生拆遷法律事實(shí)的證據(jù) 拆遷人應(yīng)提交的證據(jù): 房屋拆遷許可證; 拆遷公告; 新建建筑物的,提交《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及工程竣工驗(yàn)收證明; 房屋被拆除前所作的面積測量報(bào)告; 已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的,要提交該協(xié)議; 已向被拆遷人支付貨幣補(bǔ)償款、過渡費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)等費(fèi)用的,提交支付憑證; 給被拆遷人提供過渡期臨時(shí)用房的證據(jù); 用以安置被拆遷人的房屋平面圖、建筑面積竣工測量報(bào)告等。 能證明被拆除房屋的所有權(quán)的憑據(jù); 能證明被拆除房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的性質(zhì)(住宅、辦公或商鋪)、房屋的建筑面積等的證據(jù); 能證明房屋何時(shí)被拆除的證據(jù); 附則
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