【正文】 際 客群分析 : 報告提綱 ? 市場篇 ? 宏觀市場 ? 區(qū)域市場 ? 產(chǎn)品市場 ? 客戶市場 ? 市場小結(jié) ? 定位篇 ? 營銷篇 市場小結(jié) ? 中國經(jīng)濟正在經(jīng)歷一場洗禮，內(nèi)憂外患，在高層的領(lǐng)導(dǎo)下，正在逐步恢復(fù)，以期持續(xù)發(fā)展的和諧道路； ? 樓市的旺熱正在持續(xù)，誰也不知道什么時候會停下來，但是，隨著 2023年供應(yīng)量的不斷走高，預(yù)計在下半年進入震蕩調(diào)整期； ? 長沙樓市經(jīng)歷了一個 1700多萬㎡銷售面積的 2023年后， 2023年的形勢也變得撲朔迷離了起來，但是，后期風(fēng)險預(yù)期仍然較大； ? 小戶型市場領(lǐng)漲全城，無明顯瑕疵的城市資源占有型小戶產(chǎn)品深受市場寵愛，價量齊升； ? 市場小戶型產(chǎn)品亮點乏陳，部分產(chǎn)品設(shè)計陳舊過時，小戶產(chǎn)品發(fā)展及突破機會較大； ? 小戶產(chǎn)品潛在供應(yīng)量較大，市場競爭也較為激烈。 成熟商圈物業(yè)，生活配套齊全 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) ? 用地規(guī)模?。? ? 計容面積少； ? 公建比例大； ? 商業(yè)比例大； ? 容積率較高； ? 車戶配比低。 （尚需顧全車戶比問題） 類螃蟹平面布置，各類指標(biāo)的均好性較好 北向由于采光無法滿足，采用公寓報建的形式解決 建筑園林 ? 建筑挺拔，外觀品質(zhì)佳；昭示性強； ? 豎線線條的運用，屋頂面的玻璃處理，彰顯高檔品質(zhì)感； ? 外立面采用優(yōu)好的涂料處理，基座采用大理石材鋪砌，建筑質(zhì)感優(yōu)越； ? 大商業(yè)櫥窗設(shè)置，充分考慮到業(yè)態(tài)的發(fā)展可能； ? 外立面色彩采用暗金色 +咖啡色 +藍色玻璃幕墻的組合，視覺佳； ? 規(guī)模既定，園林效果較差，但發(fā)展商為了打造更為舒適的居住，將五層整體架空做花園，彌補了單棟樓低綠化的遺憾。 住宅公寓戶型配比 ? 戶型面積區(qū)間分布在 2382㎡之間，主力區(qū)間為 45㎡以內(nèi)小戶型公寓； ? 低總價，低首付是本案戶型產(chǎn)品的整體優(yōu)勢； ? 大面積戶型如 82㎡戶型亦為一房變兩房產(chǎn)品，實用型仍然較強，加之景觀及采光面最佳，不存在去化難度； ? 整體戶型均好佳，無明顯瑕疵。 ? 真石外墻漆的使用！ ? 市場多數(shù)建筑外立面采用造價較為簡約的貼磚形式，采用漆質(zhì)的也多為質(zhì)量較差的水性漆，而本案采用的優(yōu)質(zhì)小顆粒的真石外墻漆漆歷久彌堅，契合建筑“低碳、環(huán)保、耐用、時尚”的特質(zhì)。 報告提綱 ? 市場篇 ? 定位篇 ? 項目本體分析 ? 項目 SWOT分析 ? 項目價值梳理 ? 項目定位 ? 物業(yè)發(fā)展建議 ? 營銷篇 項目 SWOT分析 ? 項目自身優(yōu)勢 (Strengths) ? 地段優(yōu)勢明顯，項目據(jù)守星沙目前最為優(yōu)越的地段，是項目發(fā)展的根本； ? 位居星沙商業(yè)中心，交通通達性較好，周邊配套成熟，生活便利； ? 地塊方正，利于規(guī)劃和發(fā)展； ? 目前項目規(guī)劃設(shè)計方案整體較佳，契合項目發(fā)展需要； ? 開發(fā)商實力較強，助力項目順利開發(fā)。 項目 SWOT分析 ? 競爭市場機會 (Opportunities) ? 星沙發(fā)展迅猛，區(qū)域逐漸被長沙客戶市場所認可，市區(qū)客戶的進入為本案客戶發(fā)展帶來機會； ? 周邊多形象氣質(zhì)大盤、明星盤，尚城的熱賣給本案奠定了較好的基礎(chǔ)； ? 價量齊升，板塊單價整體沖破 4000大關(guān)，為本案的價值突破帶來可能； ? 區(qū)域內(nèi)同類小戶產(chǎn)品短期內(nèi)較少，競爭壓力較小。 項目價值梳理 ? 絕佳地段 ，是項目發(fā)展最大優(yōu)勢！ ? 優(yōu)越產(chǎn)品 ，無明顯瑕疵，且保證了最大化的舒適度小戶產(chǎn)品！ ? 配套成熟 ，周邊強勢商圈配套支撐，自身大商超設(shè)置，強化城市的色彩！ 我們到底是誰？這是個問題 … 如何利用本體價值？如何塑造更多的價值？我們可以利用已發(fā)現(xiàn)和潛在塑造的價值實現(xiàn)什么樣的目的？我們是誰 ？ “ ” 報告提綱 ? 市場篇 ? 定位篇 ? 項目本體分析 ? 項目 SWOT分析 ? 項目價值梳理 ? 項目定位 ? 物業(yè)發(fā)展建議 ? 營銷篇 定位原則 從客戶需求導(dǎo)入，從項目質(zhì)素出發(fā)，從市場競爭著力，是本案定位的核心原則； 最大化整合和發(fā)揮項目優(yōu)勢，同時充分利用項目發(fā)展機會，去弱化或解決項目發(fā)展劣勢，去規(guī)避項目發(fā)展威脅，是本案發(fā)展定位的思路； 定位力求塑造項目高端品質(zhì)形象，同時通過整體價值的突破，形成項目自身的獨特優(yōu)勢和城市符號。 以商住立高端、以商住立定位、以商住納客戶。 區(qū)域分布：星沙企業(yè)人員、專業(yè)大市場私營業(yè)主或中高收入青年置業(yè)群、政府及企事業(yè)單位職工等 星沙及長沙投資客戶為主，星沙及長沙自住客為輔。 區(qū)域分布：沿海及其他中大型城市專業(yè)投資人，長沙專業(yè)投資客，星沙投資客戶及部分自住客戶為輔。 ? 公車族、的士族、 F0族、捷安特族 …別管他什么族，總之，他們是 ? 月光族！ ? 工資和待遇是還蠻不錯，就是沒有剩余，他們對“白領(lǐng)”的定義是：工資到手，想想房租，想想日常開銷，想想朋友聚會，想想人情世故，想想所欠外債，想想信用卡 …哎，這個月工資又“白領(lǐng)”了。 核心客群 3（投資置業(yè)者） ? 骨灰級投資客：多為常年以房產(chǎn)投資營生的客戶，經(jīng)驗豐富，眼光獨到，更為理性的看待項目及未來前景，財富嗅覺靈敏； ? 入門級投資客：行業(yè)轉(zhuǎn)型型，股市抽身型，手有資金，但行業(yè)經(jīng)驗不足，易人云亦云，易隨流跟風(fēng)，喜好聽從專家建議； ? 投資客群分布廣泛，星沙本地，長沙乃至全國各地均有進入可能；主要接受之推廣渠道為戶外，雜志等高端形象媒體，圈層口碑及網(wǎng)絡(luò)滲透傳播較有效果。 SLOGAN ? CBD，從此由年輕人掌控！ ? 讓 CBD聽到青年的掌聲 ? 一城一棟，一室一廳，絕版。 ? 星沙 CBD最后一座地標(biāo) ? 不見后來者 …習(xí)慣被仰望 … ? CBD不該拋棄年輕人，年輕人亦不該放棄 CBD！ 賣點梳理 ? 大氣磅礴 —— 產(chǎn)品調(diào)性 ? 精彩絕倫 —— 地段區(qū)位 ? 非凡氣質(zhì) —— 建筑風(fēng)格、立面 ? 精致奢華 —— 精裝品質(zhì) ? 與眾不同 —— 圈層 報告提綱 ? 市場篇 ? 定位篇 ? 項目本體分析 ? 項目 SWOT分析 ? 項目價值梳理 ? 項目定位 ? 物業(yè)發(fā)展建議 ? 營銷篇 時勢造英雄 我們本該低調(diào) 但是被時代推向了最前沿 因此，為了締造真正的豪宅生活 我們要做的 還有很多很多 主題會所 ? 為締造更為舒適的小戶豪宅居住生活模式，建議 5層架空部分可考慮設(shè)置空中主題會所，主題可確定為“健康、運動”，功能定位：健身房，臺球，保齡球，美容美體，小型旋轉(zhuǎn)餐廳，溫馨咖啡屋等等； ? 總之，年輕人喜歡什么，這里就可以有什么。 智能電梯 ? 觸摸式電梯控制面板，高檔，衛(wèi)生，人性化，時尚，年輕人最愛； ? 分層?？恐悄茈娞?IC卡控制系統(tǒng)，刷卡去指定樓層（社區(qū)一卡通，開門，開電梯，繳費等），安全，溫馨，高科技，霸道，年輕人最愛； ? 檔次和品質(zhì)的象征。香頌國際項目在亮相之初主打配套牌，抓住了小戶客群的喜好； ? 青年人脫離不了城市，脫離不了便利的生活，配套的完善是基礎(chǔ)，配套的高端是他生活的高度； ? 建議引進品牌大商家，類似于“新一佳”、“華銀旺和”、“肯德基”、“屈臣氏”等知名商家，提升項目附加值。 本案的營銷總策略 強強聯(lián)手，形象制勝 本案的營銷總策略 ? 高端形象彰顯品質(zhì)； ? 品質(zhì)形象體現(xiàn)品位； ? 品位形象映襯格調(diào)； ? 格調(diào)形象細分人群； ? 形象視覺感，觸覺感，嗅覺感的拔高； ? 締造和放大項目的優(yōu)勢； ? 地段，品位，格調(diào)， CBD，繁華； ? 我們，只賣給有志成為城市主人的人！ 報告提綱 ? 市場篇 ? 定位篇 ? 營銷篇 ? 營銷總戰(zhàn)略 ? 營銷策略思路 ? 階段推廣策略 ? 佐佑營銷 推盤相關(guān) 首批入市節(jié)點 ，建議工程趕進度，爭取 9月、 10月前首批房源面市，搶得先機，積累相當(dāng)?shù)目蛻糍Y源，形成局部圈層效應(yīng)； 整體銷售時間 ，建議控制在 6個月內(nèi)完成住宅部分銷售， 12個月內(nèi)完成商業(yè)招商及車位銷售工作； 推貨節(jié)奏控制 ，建議效仿萬科金色家園高頻次少量推貨形式，價格一周一調(diào)整，貨量一日一更新，保持穩(wěn)定的客戶積累，充分挑逗市場，對市場營造稀缺，絕版，爭搶的強勢局面； 價格升級策略 ，建議先從樓層較低的房源開始推向市場，“較低”價格吸納星沙本地投資客及自住客為主，而后隨著貨源樓層的上漲，價格的不斷實現(xiàn)上調(diào)，客戶區(qū)域及結(jié)構(gòu)會發(fā)生較為明顯轉(zhuǎn)型，從自主偏投資，從星沙偏長沙。 中期 外推品質(zhì) +配置，納長沙客戶，播美譽度； —— 主打：商住投資熱土，真正城市主人。 報告提綱 ? 市場篇 ? 定位篇 ? 營銷篇 ? 營銷總戰(zhàn)略 ? 營銷策略思路 ? 階段推廣策略 ? 佐佑營銷 階段推廣策略模型 導(dǎo)入期 體驗期 認籌期 開盤期 強銷期 持續(xù)期 46月 67月 79月 9月 910月 1012月 高舉高打，全城告知，商住高端切入 高端形象持續(xù)站位，星沙客戶重點突破 產(chǎn)品價值的放大，建立圈層語境 高度密集的報廣 +開盤 PR活動，首次確立市場地位 過大客戶圈層，建立項目獨特的圈層語境和客戶影響層 PR活動+重點客戶突破為主，完成物業(yè)整體銷售 報告提綱 ? 市場篇 ? 定位篇 ? 營銷篇 ? 營銷總戰(zhàn)略 ? 營銷策略思路 ? 階段推廣策略 ? 佐佑營銷 佐佑地產(chǎn)營銷 佐：輔佐 佑：護佑 佐佑地產(chǎn)營銷 ? 佐佑地產(chǎn)營銷成立于 2023年 ? 佐佑地產(chǎn)營銷 2023年進駐星沙， 2023年正式成立佐佑公司，以 6年的地產(chǎn)智慧，厚積薄發(fā)。 佐佑組織架構(gòu) 董事會 營銷策劃中心 總經(jīng)辦 銷售中心 技術(shù)中心 綜合服務(wù)部 各項目售樓部 策劃部 市場研究部 設(shè)計推廣部 媒體執(zhí)行部 客戶服務(wù)部 售后服務(wù)部 行政部 人力資源部 財務(wù)部 二手房事業(yè)部 佐佑的營銷戰(zhàn)略 ? 植根市場，培育客戶，剖析競爭，差異定位，精準(zhǔn)制導(dǎo)！ 是佐佑地產(chǎn)營銷機構(gòu)的營銷戰(zhàn)略核心思路； ? 佐佑營銷戰(zhàn)略相關(guān) ? 經(jīng)驗理念： 專業(yè)解決問題，服務(wù)創(chuàng)造價值 ? 發(fā)展戰(zhàn)略：立足長沙，以強謀大 ? 服務(wù)理念： 服務(wù)地產(chǎn)，超越地產(chǎn) 佐佑的客戶系統(tǒng) ? 佐佑地產(chǎn)近年來操盤數(shù)十個，擁有數(shù)萬的穩(wěn)定客戶資源，對星沙區(qū)域客戶，長沙客戶市場有著深刻的認識和理解，各類規(guī)模物業(yè)，各類檔次物業(yè)，各類形態(tài)物業(yè)，均有著獨到的理解和掌控； ? 佐佑地產(chǎn)獨有的 CRM客戶系統(tǒng)，用程控交互網(wǎng)絡(luò)來組織現(xiàn)場客戶談判及回復(fù)、市場客戶調(diào)查及研究、成交客戶登記及回復(fù)等的客群關(guān)系維護、客群管理等工作； ? 全新的客戶系統(tǒng)，龐大的客戶資源，常年培育，深耕細作，是佐佑對客戶的掌控思路； ? 市場導(dǎo)向制勝練就了“客戶為王”的思路，正如前章所述，佐佑之于星沙，可比一個貼心的保姆，一個傳道的老師； ? 我們本該低調(diào)，但是事實如此。 ? 或許“青年公寓”和“商住”存有矛盾？ ? 或許“整體精裝修”？ 5500元 /㎡？ 致歉 ? 由于時間有限，我們尚未占有過多的項目資料； ? 由于時間有限，報告略顯簡陋； ? 請開發(fā)公司原諒，本方案旨在談佐佑思路，旨在探索開發(fā)商的開發(fā)期望； ? 后期將依次遞交詳細的： 市場分析報告，項目定位報告，項目物業(yè)發(fā)展建議，項目營銷報告，項目推廣報告等 ； ? 此項目對于城池置業(yè)來說是行業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的起步，對于佐佑來說亦是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵點，期望能構(gòu)建合作，共贏未來！ ? 佐佑地產(chǎn)營銷憑借區(qū)域地產(chǎn)代理的壟斷地位，對操盤本案是很有信心的。 THE END , THANK YOU ! ? 佐佑地產(chǎn)策劃部出品 ? 策略組長：陳虎 ? 撰稿主創(chuàng)：馬正 ? 撰稿輔助：尹衛(wèi)、柏婷婷 ? 前期匯報：李小芳 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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