【正文】 區(qū)內(nèi)運輸線路的分布國道、省道公路東西南北縱橫交錯；運輸費用貨運價格 元/噸,客運價格 元/ 人/公里；景區(qū)建設過程中要考慮建立徐州直達冰河時代主題公園專線巴士,由早到晚每 30 分鐘/次。（5）電訊等公用設施:可由當?shù)氐泥]電部門解決。施工勞動力來源可由承包商自帶或當?shù)氐霓r(nóng)村剩余勞動力解決；施工運輸條件盱眙及周邊縣市有足夠的車輛保證；施工用動力（水、電）來源等可以就地解決。167。本地一般人力資源的可獲得性也較強。 園址選擇選址既是一門科學，又是一門藝術，因為在旅游開發(fā)中，選擇適當?shù)慕ㄔO位置對景點未來的成功是至關重要的?！?5 　 總體規(guī)劃167。 總體功能分區(qū)框架167。在產(chǎn)品項目的創(chuàng)新和競爭力方面，是根據(jù)各項目本身的適應消費對象和生命周期，基于冰河時代主題公園自身的自然資源特點，參照周邊現(xiàn)有主題公園的產(chǎn)品項目設置及市場對其反映程度，再結(jié)合度假旅游發(fā)展趨勢和國外發(fā)達國家發(fā)展度假旅游的經(jīng)驗后，綜合得出的結(jié)果，因此規(guī) 劃中的冰河時代主題公園的絕大多數(shù)產(chǎn)品項目具有一定的超前性，具有較強的生命力和競爭力。167?！?休 閑娛樂建筑與活動相對集中，但不 應過于喧鬧?！?表現(xiàn)歷史文化是給 休閑娛樂區(qū)和整個區(qū)域增加一條文化的脊梁，選擇一兩個表演類項目，表現(xiàn)其中生動豐富的、能引起游客興趣和回味的元素。三、景觀隔離區(qū)景觀隔離帶主要以園林綠化植物建成，對核心區(qū)高速公路兩旁區(qū)域景觀與要求較高，要求植被茂密、四季常青的景觀類綠化植物和草坪，同時園林 設計也要較美觀。四、會議酒店區(qū)本區(qū)主要滿足住宿、餐飲、會議和娛樂等項功能?！?客房：建筑外觀以粗獷的石材為主，內(nèi)裝修以綠色為基調(diào)，突出森林環(huán)境，烘托自然景觀。設計建造 100 間客房?！?餐飲：中餐聘請?zhí)匾患壝麖N主理，重點推廣招牌菜?！?娛樂：設置體量適度的棋牌室、乒乓球室、桌球室、沙狐球室、卡拉OK 室、桑拿、旋水池、蒸氣浴、室外泳池等?！?會議：各類公司經(jīng)常 選用度假飯店舉行業(yè)務會議，因為那里的輕松氣氛有助于增進團體協(xié)作精神，也便于個別接觸?；谝陨蠋追N原因，我們有理由將酒店的會議功能加以拓展。會議室需要相應的電話、投影、講解、音響、燈光、同聲傳譯和隔音等設施，且便于分割組合，面積與高度相適應，不能有壓抑的感覺。五、景觀營造區(qū)作為整個公園的進入通道，需要使前來觀光的游客慢慢融入我們所勾畫的冰河時代的氛圍。主要項目設計如下：廢墟村 利用現(xiàn)有的高速公路出口附近的居民村舍進行改造，對房屋進行部分拆除，營造出一個村莊遭到不明生物襲擊后所留下的廢墟式的蠻荒場景?！?中生代叢林 從高速公路出口到停車場這段距離內(nèi)，利用有利的山谷地形，繼續(xù)營造神秘的氛圍，調(diào)動游客的情緒?！雒?犸象堡修建在整個園區(qū)的最高點。相對的高差使游客很容易注意到我們整個主題公園耀眼的明星—猛犸象。167。從目前市場上現(xiàn)有游樂產(chǎn)品設備的供應和制造、建筑技術上來看，技術上不存在任何難題。 交通規(guī)劃 對外交通修建連接高速公路的出入口，以增加景區(qū)的可進出性。冰河時代主題公園內(nèi)需從博物院到體驗館—景區(qū)觀光區(qū)修筑軌道觀光車軌道線一條。景區(qū)游步道景點間游步道；各景點內(nèi)游步道；各景點赴湖邊、山間的游步道。 項目總體進度計劃根據(jù)當前全球、全國經(jīng)濟及旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢，以及資金到位的可能性和建設內(nèi)容，搶抓我國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和旅游產(chǎn)品升級轉(zhuǎn)換的歷史機遇。項目采取邊施工、邊營業(yè)的辦法，力爭早日投入使用，盡快產(chǎn)生效益。 項目建設方式對建筑圖紙設計及施工過程，采用通行的招標投標方式。167。根據(jù)前期對淮安和盱眙縣旅游資源及供給調(diào)研報告、冰河時代主題公園旅游客源市場調(diào)研報告、冰河時代主題公園旅游項目建議書的結(jié)論為基本依據(jù)。工程質(zhì)量與安全依據(jù)。消防衛(wèi)生依據(jù)《娛樂場所消防安全管理規(guī)定》、 《公共場所衛(wèi)生管理條例》等。 項目產(chǎn)品規(guī)格及質(zhì)量標準本開發(fā)項目所有產(chǎn)品將在前寒武晚期、石炭－二疊紀和第四紀文化的基礎上， 結(jié)合冰河時代主題公園的生態(tài)環(huán)境，借鑒國內(nèi)外度假旅游區(qū)開發(fā)的成功經(jīng)驗，在產(chǎn)品設計上力求超前創(chuàng)新，自然化、人性化、體驗化和個性化；在旅游產(chǎn)品的設計時注重其在投入使用后可能對游客的安全造成的影響，杜絕一切安全性未加周密考慮的產(chǎn)品推向市場；加強工程施工中的監(jiān)理，用高質(zhì)量的新穎產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)的服務，吸引顧客、服務顧 客，在度假旅游行業(yè)，培育市 場，引 導消費，從而樹立冰河時代的品牌。 項目組織管理項目的組織形式上建議采用矩陣式的管理形式；管理方式上，建議以具體的項目或以大類項目為基準單位，建議采用目前國際上通行的、也是一種較科學先進的項目管理制，各個項目負責人獨立進行計劃、資源分配、協(xié)調(diào)和控制，從制度上保 證項 目的質(zhì)量、進度、成本、人員，再通 過招標， 選 用專業(yè)水準高、 資質(zhì)過 硬的工程監(jiān)理公司監(jiān)理工程。 開發(fā)第一階段的詳細時間安排建議 XX 恐龍城旅游項 目第一階段建設共分四個時期實施，即 ? 籌 備期（2022 年 12 月 2022 年 5 月） ? 建 設期（ 2022 年 8 月 2022 年 2 月，完成主體建設） ? 試 運營（ 2022 年 4 月 1 日—8 月） ? 運 營期（ 2022 年 12 月——） 投資估算依據(jù)1　所有設備價格均依據(jù)廠家報價和市場詢價；2　建筑工程采用江蘇省盱眙地區(qū)當?shù)赝惞こ填惐确ㄟM行估算；3　國家有關建設項目投資估算的規(guī)定； 項目總投資估算4　項目總投資是指擬建項目從前期準備階段開始，到建成營運為止所發(fā)生的全部投資費用及營業(yè)期所需預付的全部流動資金。同時因為項目運作的資金較大，而項目的回收資金運作時間較長，所以項目的資金傾向于借助政府性扶持和政策性銀行貸款。本項 目流動性較大，同時回收的時間較長，同時給政府創(chuàng)建的稅收能力較強，能夠?qū)崿F(xiàn)長期的效應。 項目籌資方案根據(jù)項目的實際情況，我們認為應根據(jù)項目的不同階段側(cè)重不同融資方式。項目建設階段主要采取銀行信貸、商業(yè)信用融資 項目籌資策略項目融資是為項目投資服務的，其成本的高低會影響項目的投資效益，反過 來。所以，樹立正確的項目資金融資策略，有利于選擇合理的融資方時，有利于項目的投資決策。合理安排自有資金和負債資金的比例。這樣使自有資金比例和負債資金比例相當?shù)姆绞?，使項目運作風險大大減小。則建 設期的利息按五年期貸款利息計算，現(xiàn)行的人民幣五年期貸款利率為年利率 %，則項目建設期利息如下。 測算說明開發(fā)時序：項目總共分三期開發(fā)，開發(fā)期 5 年。繳納稅金和稅率：按稅法規(guī)定，該項目營業(yè)稅的適用稅率為 5%，城市維護建設稅為營業(yè)稅的 1%，所得稅為 33%。167?；厥掌冢红o態(tài)投資回收期為 年，動態(tài)投資回收期為 年，為典型的好項目。167。由于這些不確定性因素的作用超過一定程度時，就會給我們所評估的該項目帶來風險。不確定性分析的方法很多，我們在此處選用項目評估中最重要也是最常用的兩個分析方法：盈虧平衡分析和敏感性分析。 盈虧平衡分析盈虧平衡分析也叫保本分析、收支平衡分析、損益臨界分析，它是根據(jù)項目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)量、成本、產(chǎn)品銷售價格和稅金等數(shù)據(jù)，計算分析產(chǎn)量、成本和盈利三者之間的關系，確定銷售總收入等于生產(chǎn)總成本時即盈虧平衡點的一種方法。在不確定性分析中，投 資者可以通過盈虧平衡分析，判斷擬建冰河時代項目能夠承受多大風險而不致發(fā)生虧損。 冰河時代主題公園盈虧平衡分析按項目正常營業(yè)后的第 8 年的數(shù)據(jù)測算，冰河時代主題公園盈虧平衡點為接待量衡量，即平均年接待 萬人次時，項目即可保本；超過此接待量，項目開始盈利。167。影響經(jīng)濟效益的因素很多，敏感性分析通常選擇對投資項目資金流量起主要作用的因素，如投資、成本、價格、規(guī)模、建設周期等，研究這些因素發(fā)生變化時對經(jīng)濟效益指標的影響及影響程度，我們在本報告中主要分析投資額、銷售收入二者的變動對內(nèi)部收益率的影響。根據(jù)財務報表和其他報表中數(shù)據(jù)，可以得出下面的財務敏感性分析表。10%的變化范圍內(nèi)，項目的內(nèi)部收益率基本上都處于 IC=8%上下，表明項目抗風險能力欠佳，在項目經(jīng)營建設過程中一定要嚴格控制投資規(guī)模并且始終注意客源市場的開拓工作，保證有充沛的客流量。 間接經(jīng)濟效益旅游業(yè)是公認的關聯(lián)度高、帶動性強、輻射力大的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。按一般規(guī)律，每 1 元的旅游直接收入可帶來 元的間接收入。冰河時代主題公園主要年份旅游業(yè)間接經(jīng)濟效益表項 目 第一年 第三年 第五年 第七年直接收入 162844600 202220600 440384000 500860431 間接收入 488533800 605461800 1321152022 1502581293與此同時，旅游業(yè)還能優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構，帶動項目所在地范圍內(nèi)建筑業(yè)、制造 業(yè)、食品 業(yè) 、商 業(yè)、服務業(yè)、金融 業(yè)和信息業(yè)等其他相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進項目所在地經(jīng)濟持續(xù)、快速、穩(wěn)步發(fā)展。167。但當?shù)啬壳皩Y源的粗放利用，不利用可持續(xù)發(fā)展。167。 理論社會效益增加就業(yè)崗位旅游業(yè)是一個勞動密集型產(chǎn)業(yè)，能夠提供大量直接和間接的就業(yè)機會。這樣通過冰河時代主題公園項目的建設，既可以解決部分城鎮(zhèn)人口的就業(yè)問題，還能為當?shù)剞r(nóng)民中的部分剩余勞動力提供一個就業(yè)機會。也有利于改善投資環(huán)境，擴大對外開放，提高項目所在地的知名度。167。其中上繳國家財政的所得稅、營業(yè)稅金及附加為 55938萬元，故該項 目對社會的貢獻可依據(jù)以下兩個指標衡量：社會貢獻率= 項目對社會貢獻總額/投資總額100% =206263/60000100% =343%表明項目全部投資為社會創(chuàng)造支付價值的能力強。章 10 章 可行性研究結(jié)論與建議167。項目擬建地域旅游資源優(yōu)勢突出，投資環(huán)境和經(jīng)營條件有利，位置選擇得當，交通便利，用地寬裕，水、電 通過技術措施即可解決，且可就近依托徐州，建設條件佳；建設規(guī)模適中，配套設施完善，空間布局與功能分區(qū)合理，保障措施有力，實 施計劃目標明確而又具體可行；投資估算準確，財務評價客觀，預期效益顯著，只要積極促銷，加強成本費用控制，善于經(jīng)營管理， 財務收益稱佳。研究結(jié)果表明，從項目的地點、功能、標準和相應 的市場需求狀況來看，建設本項目是必要的和可行的。167。 建立協(xié)調(diào)結(jié)構一旦項目獲準立項，即成立分管小組，旅游、計劃、城建、交通、林業(yè)、水利、電力和電 信等職能部門負責人任小組成員的冰河時代主題公園開發(fā)建設指揮部，負責全部協(xié)調(diào)和統(tǒng)一組織項目實施。政府在編制國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃時，應綜合考慮本項目同地方經(jīng)濟和社會發(fā)展的相互關系，并納入相關規(guī)劃之中，從投資、信貸和稅收等方面給予必要的政策扶持。 多方籌集資金，嚴格控制成本要制定優(yōu)惠政策，通過合資、合作、獨 資和股份制等多種融資渠道和經(jīng)營方式，吸引企業(yè)、個人和外資參與項目基礎設施和旅游服務設施建設和經(jīng)營，探索一條在政府引導下主要依靠社會資金開發(fā)建設旅游景區(qū)的路子。地方政府要根據(jù)自身財力狀況，支持項目基礎設施建設。投資建設及具體營運要在保證工程和服務質(zhì)量的前提下，嚴格控制成本，避免資金浪費。 全方位開拓客源市場要及早動手，在項目建設過程中同步抓好宣傳促銷工作，通過電視、廣播、和報刊等新 聞媒體向外界大力推介冰河時代主題公園文化旅游的資源特色和新穎項目，吸引眾多游客實地領略冰河時代主題公園的獨特魅力。167。因此，一切建設活動和內(nèi)容都要嚴格按照《旅游發(fā)展總體規(guī)劃》和本報告確定的總體規(guī)劃和建設方案進行，不許隨意亂建，堅決杜絕建設性破壞。現(xiàn)存的有障觀瞻、污染環(huán)境和妨障游覽的建筑物和企業(yè)， 應按規(guī)劃要求限期拆除、改造或遮掩。Error! Reference source not found..Error! Reference source not 總論 通過本項目的論述和項目的總體的規(guī)劃，可以得出結(jié)論和總結(jié)出困難。，能夠給整個項目造成一定的困難，所以資金籌措方面將主要申請政策性貸款或者政府的相關扶持